[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 대표적인 레버리지 투자 상품인 빌딩과 리츠 투자에서 가장 중요한 건 역시 금리다. 부동산 상품은 기본적으로 대출을 수반한다. 대출 금리에 민감할 수밖에 없다. 지속되는 저금리 속에서 그동안 쏠쏠한 수익을 누려왔던 빌딩과 리츠 투자자는 작년과 올해 2년 연속으로 폭망했다.

고금리가 장기간 유지될 거라고는 상상도 못했던 투자자들은 지금 힘겨운 하루하루를 보내고 있다. 심지어 한국의 기관투자자들이 주도해 투자한 유럽과 미국 빌딩까지 큰 폭 하락해 국내 자산운용업계에도 비상이 걸린 상태다. 과연 2024년에는 이 상황이 개선될까?

유럽 도심 빌딩 [사진 = 셔터스톡]

◆ 한국, 미국 주택 가격은 강세, 상업용 부동산은 약세?

최근 부동산 시장의 가장 큰 특징은 주거용 부동산의 강세와 상업용 부동산의 약세다. 이런 디커플링 현상은 과거와 다른 특이한 패턴이다. 미국의 케이스-실러 주택가격 지수는 지난 4년간 매년 끊임없이 상승했다. 4년 누적수익률이 무려 46.8%에 달한다. 미국 기준금리 상단이 5.5%까지 치솟는데도 전혀 아랑곳하지 않는 모습이다.

한국의 주거용 부동산을 대표하는 공동주택 가격도 지난 4년간 19.5% 상승했다. 언뜻 보기에는 많이 올랐다고 생각할 수 있다. 하지만 지난 4년간 46.8% 상승한 미국 주택가격과 비교하면 크게 뒤쳐진다. 다행인 건 한국의 주택상황은 미국과 유럽의 상업용 부동산 보다는 훨씬 양호하다는 점이다.

미국 상업용 부동산 상황은 침울하다. '그린 스트리트'가 발표한 미국 상업용 부동산 CPPI 지수를 살펴보면 지난 4년 중 3년이 하락했다. 2021년에만 반짝 24.4% 상승했을 뿐이다. 4년 누적 수익률은 -7.5%로 크게 부진하다. 이 4년간 발생한 이자만 생각해봐도 미국 상업용 부동산의 수익률이 얼마나 심각한지 알 수 있다.

그런데 미국보다 훨씬 더 심각한 건 유럽 상업용 부동산이다. '그린 스트리트'가 발표한 유럽 상업용 부동산 CPPI 지수의 지난 4년간 누적수익률은 -17.3%다. 여기에 대출이자마저 더 한다면 투자자들의 손실률은 상상을 초월한다.

미국과 유럽 상업용 부동산 몰락의 가장 큰 원인은 예상치 못한 금리 인상 때문이다. 그 외에 추가적인 원인으로 지적되는 건 '코로나19' 종료 후에도 여전히 재택근무가 활발하다는 사실이다. 때문에 도심 핵심지역 오피스 빌딩의 공실률이 증가하고 있다.

이런 라이프 스타일의 변화는 투자자들에게 재앙으로 다가왔다. 2023년11월에 공유오피스 사업의 원조 격인 미국 기업 '위워크'가 파산보호를 신청했다. 연달아서 유럽 오스트리아 부동산 기업인 '시그나'도 파산보호를 신청했다. 상업용 부동산 투자자들은 지금 공포에 질려 있다.

미국 도심 빌딩 [사진 = 셔터스톡]

◆ 한국 상장 리츠 주가는 폭망

리츠(REITs)란 여러 투자자의 자금을 모아 오피스, 호텔, 물류센터 등의 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 투자회사다. 부동산 투자비율이 총 자산의 70% 이상이어야 하고 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당한다. 한 동안 잠잠했던 리츠시장은 연금저축계좌에서도 리츠 투자가 허용된 2022년부터 큰 폭 성장하기 시작했다.

그렇다면 한국에 상장된 공모 리츠의 수익률 상황은 어떨까? 한 마디로 표현하면 부진하다. 일부 리츠의 올 연간 손실률은 -20%가 넘는다. 주식보다 리츠가 더 안전하다는 선입격이 와르르 무너지는 결과물이다. 다행히 4분기부터 금리인하에 대한 기대감으로 수익률이 간신히 약보합 수준까지 올라왔다.

한국 증시에는 총 23개의 공모 리츠가 상장돼 있다. 이 23개 공모 리츠의 평균 배당률은 2023년 11월말 기준 약 8.3%다. 어마어마한 배당률이다. 배당률이 이대로만 유지된다면 은행 예금을 할 이유가 전혀 없다. 하지만 이는 과거 배당금을 기준으로 환산한 수치다. 만약 공실이나 높아진 대출이자로 인해 향후 배당금을 축소하게 되면 배당 수익률은 뚝 떨어지게 된다. 일명 '배당 컷'이다.

한국 공모 리츠 중 시가총액이 가장 큰 종목은 'SK리츠'다. 광화문 서린빌딩, 종로타워 전국 주유소 등을 기초자산으로 운용한다. 과거의 배당금이 그대로 유지된다면 예상 배당수익률이 무려 9%다. 하지만 연초 대비 주가는 -26%다. 주식시장은 배당금 삭감, 즉 '배당 컷'을 예상하는 상황이다.

시가총액 2위인 '제이알 글로벌리츠'는 벨기에 브뤼셀의 '파이낸스 타워' 등을 기초자산으로 운용한다. 대부분의 유럽 빌딩들이 공실로 인한 가격폭락을 피하지 못하는 와중에도 선방하고 있다. 예상 배당률도 8.9%로 높은 편이다. 연초대비 주가도 보합수준으로 양호하다.

3위인 '롯데리츠'는 롯데그룹이 보유한 백화점, 마트, 아울렛을 기초자산으로 한다는 점이 특징적이다. 배당수익률이 7%를 상회하다. 하지만 쿠팡으로 인해 오프라인 리테일 부동산의 장기전망을 어둡게 보는 투자자들이 많다. 따라서 올해 주가는 -24%를 기록했다.

4위는 'ESG 켄달스퀘어 리츠'다. 물류센터가 주력인데 경기침체와 공급과잉으로 물류센터 인기가 과거보다 크게 떨어졌다. 예상배당수익률은 7.7%로 높은 편이지만 올해 주가는 -13%로 부진하다.

5위인 '신한알파리츠'는 판교 크래프톤타워, 용산 트윈시티 남산, 삼성화재 역삼빌딩 등 다양한 오피스 빌딩을 기초자산으로 운용한다. 공실률이 2% 미만이다. 그래서 어려운 시장 상황에서도 주가는 보합을 유지하고 있다. 예상배당률이 5.7% 수준인 건 좀 아쉽다.

결론적으로 2023년에 한국 리츠 대부분은 수익률이 부진한 상황이다. 특히나 반등폭이 컸던 한국과 미국의 주가지수와 비교해보면 수익률 격차가 현격하다. 올해 주식 대신 리츠를 선택한 투자자들의 심정은 어떨까? 무척 후회가 막심한 상황이다.

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◆ 미국 리츠가 한국 리츠보다는 양호

그렇다면 미국에 상장된 부동산 리츠들의 상황은 어떨까? 흉흉한 언론기사들과는 좀 결이 다르다. 시가총액 상위 5위권 이내 미국 리츠의 2023년 실제 수익률은 의외로 양호했던 편이다.

시가총액 1위인 '프로로지스'의 기초자산은 글로벌 물류센터다. 온라인 커머스 시장의 발달에 따라 오피스빌딩과 달리 오히려 공실률은 계속 낮아지는 추세다. 2023년 연간 수익률은 5%를 기록했다. 나스닥 지수의 폭발적인 수익률에 비하면 아쉽지만 그래도 선방한 편이다.

시가총액 2위인 '아메리칸 리츠'의 주력은 통신망 공간(셀타워) 임대다. 2023년에는 상위 5개 리츠 중 가장 부진한 1%대의 저조한 수익률을 기록했다. 3위인 '에퀴닉스'는 세계 최대의 데이터센터 리츠로 27%의 양호한 수익률을 보였다.

4위인 '웰타워'는 휄스케어 부동산 리츠다. 가장 양호한 39%의 수익률을 자랑한다. 5위인 '사이먼 프로퍼티 그룹'의 기초자산은 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛이다. 12%라는 나름 괜찮은 수익률을 보이고 있다. 이렇게 미국 시가총액 상위 리츠들은 어려운 시장상황 속에서도 선방하고 있다.

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◆ 한국 금융사의 해외 부동산 투자는 폭망…전문가 맞아?

흥미로운 건 한국 금융사들의 해외부동산 투자실력이다. 미국에 상장된 상위 5개의 리츠 수익률보다 훨씬 더 저조하다. 전문가라는 단어가 무색한 수준이다. 물론 고금리와 재택근무 활성화는 예상하기 어려웠던 변수다. 어쨌든 해당펀드에 가입한 투자자들은 부진한 수익률이 불만스러운 상황이다.

하나대체투자자산운용이 2018년말에 약 1억8,500만파운드(2,775억원)에 투자한 영국 런던 원폴트리 빌딩은 2023년 11월말 기준 평가 손실률이 약 -20% 이상으로 추정된다. 영국 런던의 생크추어리 빌딩에도 투자한 하나대체자산운용은 영국 런던의 빌딩 가격 추이에 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다.

국내 부동산투자의 귀재로 손 꼽혀 왔던 이지스자산운용도 해외 부동산 투자에서는 고전하고 있다. 2018년에 6억7,500만유로(8,800억원)에 투자한 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩 가격은 2023년 11월말 기준 약 -25% 이상 급락한 상태다. 펀드는 빌딩담보대출을 기본적으로 설정한다.

따라서 빌딩가격이 하락하면 레버리지 효과로 손실이 더 커지는 효과가 발생한다. '이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)'의 평가 손실률은 반 토막 이상 마이너스인 상태다. 최근 대주단에서 빌린 차입금의 만기가 3개월 연장돼 한숨은 돌렸지만 상당 부분의 손실은 불가피해 보인다.

또 한국 최대 자산운용사인 미래에셋자산운용이 2016년에 7억9,300만달러(9,500억원)에 투자한 미국 텍사스 댈러스 소재의 오피스 4개동도 부동산 시장 침체를 피해가지 못했다. 결국 2023년 11월에 매수가격보다 낮은 5억8,000만달러((7,000억원)에 매각 계약을 체결했다. 환율을 고려하지 않은 오피스 매각 손실률은 약 -27%다.

다행히 달러 강세로 인해 발생한 환차익과 임대수익으로 일부 손실을 커버한다 해도 원금손실은 불가피하다. 그 뒤에 투자된 미국 조지아주 애틀랜타 '파크 센터원 빌딩'의 가격 하락도 심상치 않다. 수익률을 잘 따져보면 무위험투자인 은행예금보다도 훨씬 못하다. 7년이라는 긴 세월을 기다려온 펀드 투자자들에게는 허탈한 결과다.

이 외에도 한국에서 설정된 수많은 해외 부동산 투자 펀드들이 빌딩 가격 하락과 대출금리 급등으로 고전하고 있다. 수익률 부진의 가장 큰 원인은 금리 급등과 재택 근무 활성화로 인한 상업용 빌딩 시장의 부진이다. 하지만 한국 금융사들의 해외 부동산 투자실력이 펀드 투자자들의 기대에 훨씬 못 미치는 점도 문제점으로 지적된다.

이번일을 교훈삼아 한국 금융회사가 해외 빌딩에 투자하는 펀드를 추천받는다면 금융소비자 입장에서는 신중할 필요가 있다. 만약 해외 부동산 상품에 투자하고 싶다면 한국 금융회사의 펀드 대신 미국에 상장된 부동산 리츠에 직접 투자하는 게 더 현명한 선택일 수 있다. 

[사진 = 셔터스톡]

◆ 한국 부동산 시장 거래대금은 얼마일까?

미국과 유럽의 상황에서 알 수 있듯이 한국도 상업용 부동산 시장의 거래량이 활발한 상황은 아니다. 매도인은 호가 낮추기를 꺼리고 매수인은 높은 호가에 매수하기를 꺼린다. 이런 이유로 2022년과 2023년의 상업용 부동산 거래량은 이전보다 급감했다. 일반 아파트나 오피스텔 거래량 역시 급감했다.

구체적인 수치로 살펴보자. 프롭테크 스타트업인 '부동산 플래닛'의 자료에 따르면 2022년의 부동산 전체 거래량은 전년도의 192만건에서 108만건으로 -40% 급감했다. 아파트 거래량은 전년대비 -52% 급감했다. 같은 기간에 빌딩이나 상가도 -30% 감소했다. 다행히 2023년부터는 감소세가 확 둔화됐다.

2023년 9월말 기준 아파트 거래량은 38만건이다. 연말까지로 추정해보면 전년도인 2022년 거래량보다는 높을 것으로 보인다. 하지만 빌딩이나 상가 거래량은 4만건으로 전년도보다 더 축소됐다. 필수재인 주거용부동산보다는 사치재에 가까운 상업용 부동산의 회복이 더 느리다는 사실을 알 수 있다.

한국에서 전체적으로 부동산에 실제 투자된 금액은 얼마일까? 정확히 확인하기는 어렵다. 하지만 연간 부동산 거래대금은 확인 가능하다. 프롭테크 스타트업인 '부동산 플래닛'의 자료에 따르면 부동산 시장이 가장 활황이었던 2020년에는 총 565조원의 거래량을 기록했다. 2021년에도 530조원으로 양호했다.

반면 부동산 침체가 본격적으로 시작된 2022년에는 거래건수 감소와 더불어 부동산 거래대금도 284조원으로 급감했다. 전년대비 감소율은 -46%다. 2023년 들어 다소 회복됐지만 그 폭은 미미하다. 전체적인 부동산 거래금액의 증감을 유심히 살펴보면 부동산 시장의 큰 흐름과 분위기 파악에 도움이 된다.

◆ 미국과 달리 서울 상업용 부동산 공실률은 최저?

빌딩가격을 결정하는 2개의 굵직한 축은 금리와 공실률이다. 현재 금리가 높은 건 사실이다. 하지만 2024년이 되면 금리 인하가 불가피할 거라 예상하는 투자자들이 워낙 많다. 또 다른 중요한 축인 공실률은 미국과 한국의 분위기 차이가 상당히 크다. 미국의 상업용 부동산은 공실천국이다. 반면 한국의 상업용 부동산 공실률은 계속 낮아지고 있다.

특히 서울지역 상업용 부동산의 공실률 감소는 인상적이다. 서울 지역의 공실률은 2022년 1분기에 7.1%를 기록했다. 이후 1년6개월만인 2023년3분기에는 5.5%로 뚝 떨어졌다. 전국 공실률 8.9%와 비교하면 서울지역 공실률이 상당히 양호한 상황임을 알 수 있다.

같은 기간 도심핵심지로 범위를 좁혀보면 상업용 부동산 공실률은 더 극적으로 줄어든다. 교통과 개발호재가 즐비한 여의도는 자연 공실률로 간주되는 3%보다도 낮은 2.9%의 믿어지지 않는 공실률을 기록 중이다.

광화문도 7.9%에서 4.4%로 확 좋아졌다. 강남대로도 8%에서 5.2%로 낮아져 상당히 안정적이다. 결론적으로 기관투자자들의 전유물인 대형 빌딩의 공실률 감소 현상은 확연하다. 임대차 시장에서 여전히 빌딩 수요가 탄탄함을 알 수 있다.

서울 도심 빌딩 [사진 = 셔터스톡]

◆ 서울 꼬마빌딩 임대료는 역 마진…그래도 매수 줄 서? 왜?

전통적인 한국 부자들 중 상당수는 리츠와 같이 눈에 보이지 않는 금융상품 투자를 싫어한다. 직관적으로 눈에 보이는 실물 부동산 투자를 절대적으로 선호해 왔다. 한국인에게 실물 부동산은 화폐가치 하락을 방어할 최고의 수단으로 자리매김해 왔다.

그런데 부동산에 대한 세금 정책 변화로 인해 주거용 부동산의 종부세가 많이 부담스러워졌다. 이에 따라 몇 년 전부터 다주택자들이 고민에 빠지게 됐다. 다행히도 서울 2주택자의 경우 수천만원 하던 종부세가 현 정권 들어 많이 낮아졌다. 하지만 시장상황 변화나 정권 교체 시 언제 또 정부 정책이 돌변할 지는 아무도 모른다.

그런데 이런 주거용부동산과 달리 빌딩의 경우 과세 정책이 급변할 가능성이 적다. 따라서 큰 욕심없이 화폐 가치 하락을 방어하고자 하는 투자자들에게 빌딩은 여전히 인기다. 빌딩을 소유하면서 임대료를 받으면 세금과 건강보험료 상승 등 비용 부담이 크다. 그럼에도 불구하고 심리적 안정감 또한 높다.

한국의 대표적 상업용 부동산으로 꼽히는 서울 꼬마빌딩 시장 상황은 어떨까? 개인들이 접근할 수 있는 꼬마빌딩 규모는 작게는 20억원, 크게는 100억원 내외다. 그런데 서울 기준 임대수익률은 3%는커녕 2%에도 미달하는 경우가 흔하다. 반면 현재 빌딩 담보 대출금리는 4~6% 수준이다. 어마어마한 역마진이다.

엄청난 역마진에도 불구하고 경험이 많은 부동산 투자자들은 별로 아랑곳하지 않는다. 아무도 현재의 고금리가 영원히 지속될 거라 생각하지 않기 때문이다. 냉정하게 임대료 수치로만 살펴보면 지금 상황에서 투자자들이 서울 꼬마빌딩에 투자해야 할 이유는 전혀 없다. 따라서 지난 수 년간 끝 모르고 치솟았던 꼬마빌딩 가격도 작년부터 소폭 조정 받고 있다.

하지만 빌딩 매수 대기자 입장에서는 빌딩시장 불황이 쉽게 와 닿지 않는다. 여전히 시세보다 저렴한 빌딩을 매수하는 건 어렵다. 애초에 여유자금으로 빌딩을 매수했던 보유자들 입장에서 보면 시장상황이 안 좋은 지금 시기를 버텨낼 여유가 있다.

또 정보의 비대칭성도 크다. 어쩌다 급매가 나와도 알음알음 거래되는 경우가 많다. 인맥 없는 평범한 매수 대기자까지 시세보다 낮은 물건에 대한 정보를 받는 경우는 드물다. 결론적으로 가격이 하락 추세인 요즘에도 좋은 꼬마빌딩을 매수하기는 쉽지 않은 상황이다.

서울 여의도 빌딩 [사진 = 셔터스톡]

◆ 가격 폭락한 한국 리츠, 이제는 매수할 때?

임대수익률이 극악인 소규모 꼬마빌딩이나 상가와 달리 1,000억원 이상의 초대형 빌딩은 분위기가 확 다르다. 여전히 4~5% 수준의 높은 임대수익률을 유지하고 있다. 서울 오피스 공실률이 매 분기 하락하고 있기 때문이다.

이렇게 지속적으로 공실률이 하락하면 중장기적으로는 임대료가 인상될 가능성이 크다. 그래서 임대수익률 기준으로 접근한다면 꼬마빌딩보다는 초대형 빌딩 위주로 투자하는 리츠가 더 유리하다.

빌딩투자와 비교했을 때 리츠 투자의 가장 큰 착시효과는 뭘까? 현재 평균 8%가 넘는 리츠의 높은 배당률이 사실상 레버리지가 포함된 수익률이라는 점이다. 리츠는 부동산을 편입할 때 자체적으로 추가대출을 받아 수익을 극대화하는 투자전략을 활용한다. 따라서 금리에 민감하다.

앞에서 살펴봤듯이 한국 상장 리츠들의 거래가격은 올해 큰 폭 하락해 있는 상태다. 기존 고정금리 대출의 만기 도래 시 금리상승은 정해진 미래다. 그렇다면 이렇게 대출금리가 가파르게 올라갈 게 뻔히 보이는 상황에서도 리츠 투자가 유효할까? 최고의 호재는 낙폭과대라는 말이 있다.

이미 대출금리 인상에 따른 비용증가 우려로 리츠 거래가격이 많이 하락해 있다. 모든 우려가 선 반영돼 있는 상황이다. 2024년 상반기까지는 유동성 문제로 급매 처분될 빌딩도 일부 존재한다. 하지만 2024년 중에 금리인하로 수급심리가 개선된다면 어떻게 될까? 1년뒤인 2024년말의 리츠 가격은 지금보다 훨씬 더 높을 가능성이 크다.

최근에는 건축비마저 폭등했다. 따라서 3년전에 완공한 빌딩을 만약 지금 시점에서 다시 건축한다고 가정해 보면 건축비 차이가 어마어마하다. 이런 이유로 이미 빌딩을 보유하고 있는 리츠는 건물가치 상승도 노려볼 만하다.

이미 2023년 11월에 미국 연준이 금리인상 종결을 시사하며 리츠 가격도 반등을 시작했다. 리츠는 금리에 매우 민감한 상품이다. 이는 금리인상기 뿐 아니라 금리인하기에도 동일하게 적용된다. 2024년의 금리인하는 정해진 미래다. 과감한 역발상이 필요한 시점이다.

서울에서 임대수익률 3%가 넘는 좋은 위치의 꼬마빌딩을 찾아내는 건 거의 불가능하다. 막대한 투자자금도 필요하다. 따라서 꼬마빌딩 대신 자금부담도 적고 가격도 많이 하락한 리츠에 투자하는 전략도 상당히 매력적으로 보인다.

리츠 투자 시 주의할 점은 높은 변동성이다. 리츠는 변동성이 거의 없다고 주장하는 전문가도 있지만 실제로는 그렇지 않다. 단지 주식보다 변동성이 작을 뿐이다. 일례로 코로나19 전염병 유행 초기에 공포감으로 한국증시가 폭락했던 2020년 1분기 상황으로 돌아가 보자. 이 당시 한국 증시에 상장된 대표 리츠들의 평균 하락률은 마이너스 25%였다. 또 금리인상이 가팔랐던 2022년에도 리츠 가격은 곤두박질 쳤다.

같은 기간 한국 코스피지수의 하락률과 비교하면 상대적으로 양호한 것 아니냐 고 주장할 수 있다. 하지만 이 시기에 빌딩 가격 하락은 소폭에 불과했다는 점이 중요하다. 위기 상황이 왔을 때 리츠의 변동성이 빌딩보다 훨씬 더 높다는 사실을 확인할 수 있다.

결론적으로 투자자 본인의 신용도가 높아 빌딩 투자 시 낮은 금리에 대출금을 조달할 수 있고 저평가 된 빌딩을 합리적인 가격에 매수할 능력을 갖춘 사람이라면? 굳이 리츠에 투자하기보다는 빌딩에 직접 투자하는 게 더 유리하다.

하지만 그렇지 않은 대부분의 사람들이라면? 은행예금보다는 가격이 많이 하락한 리츠에 투자하는 게 더 현명한 선택으로 보인다. 특히 연금저축 계좌를 적극 활용한다면 덤으로 절세효과도 얻을 수 있다. 공격적인 주식투자가 부담스럽다면 한국과 미국에 상장된 리츠에도 관심을 가져보자.

④편에서 계속… 2023 재테크결산④ 나스닥과 비트코인이 승자…2024년 대박 투자는?

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뉴스핌 (촬영 : 조현아 / 편집 : 김현석)

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