전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

서울시 '35층룰' 폐지했지만 3종 일반주거 '50층' 불투명?

기사입력 : 2022년03월03일 17:28

최종수정 : 2022년03월03일 17:28

35층 획일적 규제 폐지…"50층 건축 여부는 심사해야"
주거·상업기능 '비욘드 조닝'…코로나19 변화 발맞춘다

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 재건축·재개발에 걸림돌이었던 '35층 룰'을 폐지했지만 실제로 '50층 이상' 고층 아파트를 지을 수 있을지는 불투명하다. 물리적으로는 3종 일반주거지역에 50층 이상 아파트를 짓는 것이 가능하지만 주변 경관을 가리는지 여부를 심사한 결과에 따라 층수가 결정되기 때문이다. 

또한 도시를 주거·상업·공업·녹지지역으로 기계적으로 구분해왔던 '용도지역제'도 전면 바뀐다. 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 주거와 업무의 경계가 허물어진 만큼 주거·업무·여가·상업기능이 다양하게 들어설 수 있도록 '비욘드 조닝'을 도입한다는 계획이다.

◆ 35층 획일적 규제 벗어난다…"50층 건축 여부는 심사해야"

3일 서울시에 따르면 시는 ▲35층 높이 규제 삭제 ▲용도지역제를 전면 개편하는 '비욘드 조닝' ▲스카이인라인 관리기준 개편 등을 담은 '2040 서울도시 기본계획'을 공개했다.

우선 시는 그동안 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용했던 '35층 높이기준'을 삭제했다. '35층 룰'은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다. 고(故) 박원순 전 서울시장 시절 '2030 서울 도시기본계획'에 2014년 삽입됐다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2040 서울도시 기본계획 중 35층룰 폐지 [자료=서울시] 2022.03.03 sungsoo@newspim.com

이 제도의 취지는 아파트가 높으면 남산 등 경관을 가리고 도시 미관을 해치기 때문에 층수를 규제하겠다는 것이었다. 하지만 왜 기준이 35층인지에 대한 근거는 불명확했다. 35층으로 3개동을 빡빡하게 짓는 것보다 50층으로 2개동을 지으면 동간 거리가 넓어져 조망을 확보할 수 있다는 지적이 많았기 때문이다.

이번 서울시 계획대로 층수제한을 폐지하면 다양한 설계안을 적용할 수 있다. 예컨대 경관을 가린다는 문제가 크지 않고, 주변에 고층 아파트가 있어 높이차가 크지 않다는 점 등 대상지 여건이 맞다면 35층보다 높게 지을 수 있는 것이다.

특히 한강조망권 등을 살리는 설계안을 적용할 수도 있게 된다. 이로써 다양한 층수와 창의적인 디자인으로 된 건물이 들어서 도시 경쟁력이 높아질 것으로 기대된다. 다만 3종 일반주거지역에서 몇 층까지 허용되는지는 주변 여건이나 대상지 계획에 따라 달라진다. '50층 이상' 고층 아파트 건축이 가능하다고 단언하기 어려운 이유다.

서울시 관계자는 "모든 아파트들은 정비계획을 세워서 용도, 밀도를 정하게 된다"며 "그에 따라 건축계획을 수립하면 도시계획위원회 심의를 받게 되며 그 과정에서 적정 높이와 스카이라인을 결정한다"고 말했다. 이어 "35층룰이 폐지됐기 때문에 50층 건축이 물리적으로 불가능한 것은 아니지만 현실적으로 가능할지는 답하기 어렵다"고 설명했다.

또한 "단지 내 용적률은 정해져 있기 때문에 같은 단지 내에서 아파트 높이가 다르게 나타날 수 있다"며 "만약 한 동이 올라가면 다른 한 동은 내려가야 밀도가 맞게 된다"고 덧붙였다.

다만 전문가들은 35층 층고 규제 폐지에 대해 긍정적으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "35층룰 폐지가 장기적으로 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성을 높일 것"이라며 "특히 한강변 일대과 역세권 일대 스카이라인이 다변화되고 정비사업 사업성도 개선될 것"이라고 말했다.

◆ 주거·상업 복합적 '비욘드 조닝'…코로나19 변화 발맞춘다

도시를 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하는 '용도지역제'는 새로운 도시계획 패러다임인 '비욘드 조닝'(Beyond Zoning)으로 전면 개편된다.

'용도지역제'는 도시 기능이 중복되지 않도록 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법)에 따라 토지 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울에는 크게 주거·상업·공업·녹지지역이 있다. 전국 시도 내 토지들도 국토계획법이라는 동일한 체계에 근거해서 허용용도‧밀도를 적용하고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2040 서울도시 기본계획 중 비욘드 조닝 [자료=서울시] 2022.03.03 sungsoo@newspim.com

예컨대 주거지역은 제1종~제2종 전용·일반주거지역과 제3종 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉜다. 각 용도지역별 건폐율 기준은 ▲제2종 일반주거지역 60% 이하 ▲제3종 일반주거지역 50% 이하 ▲준주거지역 70% 이하다.

또한 용적률 기준은 ▲제2종 일반주거지역 100% 이상 250% 이하 ▲제3종 일반주거지역 100% 이상 300% 이하 ▲준주거지역 200% 이상 500% 이하다.

하지만 이 제도는 약 1000만명이 거주하는 대도시 서울의 특수성과 무관하게 자율성과 유연성 측면에서 한계가 있다는 지적이다. 서울은 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 주거와 업무의 경계가 허물어지는 등 변화가 진행 중이어서다. 즉 현재 용도지역 체계는 서울의 미래도시 모습을 담기에 지나치게 경직돼 있다는 게 시의 판단이다.

이에 따라 시는 새로운 용도지역체계인 '비욘드 조닝'을 도입해서 주거·업무·여가·상업기능을 두루 갖춘 도시공간을 창출하겠다는 취지를 갖고 있다. 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 도시기능 배치를 허용하는 도시계획체계를 마련하는 것이다.

예컨대 생활편의시설이 부족한 주거 밀집지역의 경우 업무‧상업 기능을 도입하기 위한 용도지역을 부여하는 방식이다. 시는 이를 위해 중앙 정부, 학계, 전문가 등과 공론화를 거쳐 '국토계획법' 개정 등 법제화를 추진한다. 오는 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 계획이다.

서울시 관계자는 "지금 국토계획법 체제에서는 용도지역이 한 번 정해지면 바뀌기가 어려운데, 그런 경직된 체계를 벗어나야 한다는 방향성을 갖고 있다"며 "다만 비욘드 조닝이 앞으로 어떻게 구현될지는 추가적인 연구를 진행해야 한다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
재계 총수들, '트럼프 Jr' 만남 총출동 [서울=뉴스핌] 서영욱 남라다 김아영 조민교 기자 = 30일 미국 도널드 트럼프 대통령의 장남 도널드 트럼프 주니어를 만나려는 재계 인사들의 발길이 이어지고 있다. 미국 내 사업 현안을 전달하고 정책적 협력을 요청하기 위한 행보다. 트럼프 주니어와 재계 인사들의 면담은 트럼프 주니어가 묵고 있는 서울 강남구 조선팰리스 호텔의 한 구역에서 열렸다. 트럼프 주니어를 초청한 정용진 신세계그룹 회장의 집무실이 있는 건물이다. 건물 주변에 많은 취재진이 대기 중이지만, 철저한 보안으로 인해 오고 가는 재계 인사들을 마주치기 어려운 상황이다. 30일 오전 트럼프 주니어가 묵고 있는 서울 강남구의 한 호텔 인근 커피 매장에서 포착된 김동선 부사장(왼쪽)과 김동원 사장 [사진=독자 제공] 이날 오전 한화그룹의 김동관 부회장, 김동원 한화생명 사장, 김동선 한화갤러리아 부사장 3형제가 트럼프 주니어를 만난 재계 인사 중 가장 먼저 언론에 포착됐다. 한화솔루션은 미국 조지아주에 태양광 모듈 일관 생산단지 '솔라 허브' 프로젝트를 조성 중이다. 연간 8.4GW 규모의 이 시설은 약 130만 가구가 사용할 수 있는 전력을 생산할 수 있다. 현지 생산 비중을 70%까지 높여 미국의 자국 우선 조달 정책에 대응하고 관세 부담도 줄이겠다는 구상이다. 한화그룹은 방산·조선 사업에서도 미국과 밀접한 연관이 있다. 최근 호주의 방산 조선업체 오스탈 지분을 확보하며 미국 시장 공략에 나선 상황이다. 오스탈은 앨라배마와 샌디에이고에 조선소를 보유하고 있으며, 미 해군 소형 수상함 시장에서 점유율 1위를 기록 중이다. 롯데그룹도 트럼프 주니어와의 접촉에 나섰다. 신동빈 회장과 인도네시아 출장에 나섰던 장남 신유열 롯데지주 미래성장실장 부사장은 이날 오전 귀국해 트럼프 주니어를 만났다. 롯데는 미국 뉴욕 시러큐스에 보유한 바이오 공장을 중심으로 CDMO(위탁개발생산) 사업을 본격화하고 있다. 최근에는 아시아 바이오기업과 항체약물접합체(ADC) 신약 임상 물질 생산 계약을 체결했으며, 이 공장에서 첫 양산이 이뤄질 예정이다. 미국 내 관세 정책 변화에 대응하기 위해 선제적 설비 확충과 고객사 확보에 나선 롯데는, 신 부사장을 통해 트럼프 주니어와 심도 있는 논의를 진행한 것으로 보인다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 장남 트럼프 주니어가 29일 오후 서울 강서구 김포국제공항에 도착해 탑승기에서 내리고 있다. 2025.04.29 choipix16@newspim.com 이재현 CJ그룹 회장도 이날 트럼프 주니어와 비공개 개별 면담을 가졌다. CJ제일제당은 미국 중서부 사우스다코타주 수폴스에 북미 최대 규모의 아시안 식품 신공장을 짓고 있다. 총 7000억 원이 투입되는 이 공장은 2027년 완공을 목표로 하며, 미국 시장 내 K푸드 수출 거점으로 활용될 예정이다. 이 회장은 미국 내 식품 수출 시 애로사항과 관세 이슈를 전달한 것으로 전해졌다. 이 외 이해진 네이버 의장, 허용수 GS에너지 사장 등도 트럼프 주니어와 만난 것으로 알려졌다. 네이버는 이날 "인공지능(AI)과 테크, 글로벌 진출에 대한 의견을 나누고 상호 협력에 대한 긍정적인 이야기 나눴다"고 설명했다.   이날 오후에도 트럼프 주니어를 만나려는 재계 인사들의 발길이 이어질 전망이다. 이번 트럼프 주니어의 방한은 정용진 회장의 초청으로 이뤄졌다. 트럼프 미 행정부와의 소통 채널을 만들어달라는 재계 요청에 따른 것으로 알려졌다. 전날 김포비즈니스항공센터를 통해 입국한 트럼프 주니어는 곧장 정 회장 자택으로 이동해 만찬을 가진 것으로 알려졌다. 트럼프 주니어는 재계 면담이 끝나는 대로 이날 밤 출국할 예정이다. syu@newspim.com 2025-04-30 14:24
사진
'김문수·한동훈' 최종 승자는 누구 [서울=뉴스핌] 박서영 김가희기자 = 국민의힘 대통령선거 결선 진출자에 김문수·한동훈 후보가 이름을 올렸다. 반탄(탄핵반대)파 김 후보와 찬탄(탄핵찬성)파 한 후보가 2파전을 겨루게 된 가운데 최종 1인 자리를 놓고 치열한 공방이 펼쳐질 것으로 보인다. 국민의힘 대선 후보 경선 선거관리위원회는 29일 오후 3차 경선에 진출할 후보자 2명을 발표했다. 안철수·홍준표 후보는 탈락했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 3차 경선에 진출한 김문수(가나다순) 후보와 한동훈 후보가 기념촬영을 하고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 황우여 국민의힘 선거관리위원장은 경선 결과를 발표하며 "과반 득표자가 없어 3차 경선으로 이어지게 됐다"며 "우리 당과 대한민국의 미래를 위해 깊이 고민하시고 이번 투표에 참여해주신 존경하는 당원 여러분께 진심으로 감사하다"고 말했다. 2강 후보에 진입한 김 후보는 "한 후보와 같이 마지막 경선을 하게 된 것을 매우 감사하게 생각한다. 미래가 창창한 대한민국을 위해 한 후보께서 많은 역할 해주시길 기대한다"고 인사를 전했다. 한 후보는 "어려운 대선 상황에서 김 후보와 제가 생각은 조금 다르지만 2인 3각의 마음으로 하나의 후보로서 이재명 더불어민주당 대선 후보와 맞서야 한다"며 "남은 경선 과정에서 김 후보를 경쟁자가 아닌 동반자로 생각하고 함께 이재명과 싸워 이기는 한 팀이 되겠다"고 목소리를 높였다. 앞서 홍 후보는 경선 결과 발표 직전 한덕수 대통령 권한대행을 입당시켜, 3차 경선에 진출하는 2명의 후보와 '원샷 국민 경선'을 진행하자고 제안했다. 이에 대해 김 후보는 "그 부분은 조금 더 논의를 해봐야 한다"고 말을 아꼈다. 그는 경선 결과 발표 직후 기자들과 만나 "한 대행도 아직 출마선언을 하지 않았다. 지금 제가 답을 드리는 것 자체가 너무 앞서가는 것이고 당에서도 생각이 있을 것이기 때문에 차차 논의될 것으로 본다"고 즉답을 피했다. 한 후보는 한 대행을 포함한 '원샷 경선'이 공정성에 어긋난다고 강조했다. 그는 "나머지 (탈락한) 6명은 치열한 과정을 통해 여기까지 왔기 때문에 갑자기 (한 대행이) 들어와서 여기서 경선한다는 것은 현실적이지 않다"며 "우리는 전통이 있고 룰이 있는 정당"이라고 반대 의사를 내비쳤다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 진출에 실패한 안철수 후보가 소감을 밝히고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 한편 이날 결선 문턱을 넘지 못한 안 후보는 "누가 최종 후보가 되든 이재명을 막고 정권교체 이루는 데 제 힘을 바치겠다. 우리 당의 승리가 국민 승리고 역사의 승리"라고 소회를 전했다. 홍 후보는 이날 결선 탈락을 끝으로 정계 은퇴를 선언했다. 홍 후보는 "정치인생을 오늘로서 졸업하게 되어 감사하다. 이제 시민으로, 자연인으로 돌아가서 좀 편하게 살도록 하겠다. 이번 대선에서 제 역할은 여기까지"라고 했다. 앞서 지난 27∼28일 진행된 국민의힘 2차 경선은 당원투표 50%, 국민 여론조사 50%의 룰이 적용됐다. 당원 투표엔 76만5773명 중 39만4명(50.93%)이 참여했고 국민 여론조사는 5개 기관에서 6000명(역선택 방지 적용)을 대상으로 이뤄졌다. 후보들의 순위와 득표율은 공개되지 않았다. 따라서 결선에 진출한 김 후보와 한 후보 중 누가 앞섰는지 알 수 없다. 이날 3차 경선에 진출한 김문수·한동훈 후보 2명은 오는 30일 양자 토론회를 진행한다. 국민의힘 선관위는 다음달 1∼2일 양일 동안 선거인단 투표(50%)·국민 여론조사(50%)를 거친 후 같은달 3일 전당대회에서 최종 1명을 선출할 계획이다. seo00@newspim.com 2025-04-29 15:44
안다쇼핑
Top으로 이동