[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 인구구조 전환이 부동산 시장의 수요와 공급, 주거 소비 구조를 동시에 흔들고 있다는 연구 결과가 나왔다. 기대수명 증가로 주택은 노후 대비 자산으로 더 강하게 기능하고 있다. 반대로 청년층 가족 형성과 고령층 자산 유동화를 뒷받침할 주거정책은 아직 충분히 따라가지 못하고 있다는 지적이다.

8일 국토연구원은 '인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

한국 총인구는 2032년 5113만명에서 2052년 4626만명, 2072년 3622만명으로 줄어들 전망이다. 인구는 감소하지만 가구 구조는 1~2인 가구와 고령가구 중심으로 빠르게 재편된다.

2072년 기준 1인 가구는 전체의 42.64%, 2인 가구는 38.16%를 차지할 것으로 보인다. 1인 가구 가운데 70대 이상 비중도 48.14%까지 높아질 것이란 예측이 나온다.

시뮬레이션 결과 인구 감소가 주택 수요 감소로만 이어지지는 않는 것으로 나타났다. 기대수명이 늘면서 주택이 노후 대비 자산이자 저축 수단으로 기능하는 경향이 강해지고 있기 때문이다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "기대수명이 길어지면 가계는 늘어난 생존 기간의 소비를 충당하기 위해 주택 등 자산 매입을 통한 소득 확대 전략을 선택할 것"이라며 "이는 사회 전반의 주택수요를 구조적으로 확대시키는 요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.

문제는 이 같은 변화가 청년층과 고령층에 서로 다른 주거정책 과제를 던진다는 점이다. 청년층에서는 자가 보유 확대보다 안정적인 임차 주거 기반이 결혼 형성과 더 밀접하게 연결되는 것으로 나타났고, 고령층에서는 보유 주택을 노후 소득으로 전환하지 못하는 문제가 확인됐다.

연구원이 시행한 서울시 주거실태조사 미시자료 분석에 따르면 자가 거주는 결혼 확률을 낮추는 반면 임차 거주는 결혼 확률을 높였다. 자가에 거주하면 결혼 확률이 임대 대비 약 19.2% 감소했고, 임대주택에 거주하면 자가 대비 약 23.7% 증가했다. 이 효과는 30대 중반 이후 연령대에서 눈에 띄게 드러났다.

공공임대의 효과는 더 뚜렷했다. 공공임대 거주 시 30세 이하 청년층의 결혼 확률은 169.2% 증가했고, 공공임대 거주 가구는 전체 자녀 출산 가능성도 자가 대비 높게 나타났다.

박 부연구위원은 "자가 보유 확대만으로는 출산율을 제고하기 어렵고, 임대의 경우 공공임대와 민간임대의 상반된 효과가 혼재되어 있다"며 "임대 유형을 구분해 살피고 청년층 가족 형성 단계에 맞춘 공공임대 공급을 확대할 필요가 있다"고 제언했다.

고령층의 경우 60대 1인 가구가 80대 이상으로 진입하는 과정에서 주거 면적은 증가(54.6㎡→63.9㎡)했다. 반대로 월 생활비는 121만9000원에서 79만6000원으로 줄었다. 집 면적을 좁히거나 아예 처분하기보다 소비를 줄이며 노후를 버티는 구조가 확인된 셈이다. 주택연금은 누적 가입 약 15만가구, 전체 가입률 2.0%에 그쳐 노후 안전판으로 충분히 작동하지 못하는 것으로 분석됐다.

장기 수급 측면에서도 불균형이 예고됐다. 멸실이 없다는 가정에서 50년 이상 노후주택은 2030년 129만5000가구에서 2070년 2070만가구로 늘어날 것으로 추정된다. 공급을 줄이는 것만으로는 빈집과 노후주택 누적 문제를 해소하기 어렵다는 의미다.

박 부연구위원은 "노후주택이 사라지지 않는 상황에서 과거 공급 수를 유지할 경우 2070년 전국 수급비가 1.94 수준의 재고 과잉 상태에 도달할 것"이라며 "향후 인구 및 가구구조 변화에 대응한 공급량 조정과 멸실의 병행이 필요하다"고 제언했다.

연구원은 생애주기별 주거정책 전환을 해결책으로 제시했다. 청년층에는 독립과 결혼, 출산 단계에 맞춘 공공임대주택을 확대하고 결혼 이후에도 거주할 수 있는 장기 거주형 청년주택을 공급해야 한다는 것이다. 고령층에는 주거이동 허용형 주택연금, 주택지분 매각형 자산 유동화, 매각 후 거주 유지형 제도 등을 도입해 보유 주택을 노후 생활비로 연결하는 구조를 마련해야 한다는 지적이 나온다.

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