[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 과도한 시장 개입과 단기적인 투기 억제 중심의 부동산 정책이 오히려 시장의 불안을 키웠다는 학계의 뼈아픈 진단이 나왔다. 전문가들은 정부가 획일적인 집값 통제 패러다임에서 벗어나, 수요자 맞춤형 주거 복지와 예측 가능한 장기 지원 제도를 구축하는 데 행정력을 집중해야 한다고 입을 모았다.

◆ 가격 안정만이 답 아냐…공급·거시 건전성 핵심

19일 방송희 한국주택금융공사(HF) 주택금융연구원 수석연구위원은 한국주택협회가 주관한 세미나에서 이 같이 밝혔다. 방 수석연구위원은 "지난 35년은 어떤 정책이 옳았는가를 평가하기보다, 주택정책이 어떤 문제를 마주했고 그때마다 3개의 축(공급, 금융, 복지) 사이의 균형을 어떻게 조정해 왔는가를 짚어보는 과정"이라고 설명했다.

그는 지난 35년의 정책 흐름을 크게 세 가지 변화로 요약했다. 첫째는 '공급의 변화'로, 과거 절대적 주택 부족 시기의 신도시·대규모 택지 중심 총량 확대에서 최근에는 도심 고밀 재정비와 사업 속도 관리로 무게 중심이 이동했다.

둘째는 '금융 관리의 변화'로, 담보 가치 위주의 대출에서 차주의 상환 능력(DSR), 대출 총량, 지역별 차등 관리로 정교해졌다. 셋째는 '정책 목표의 확장'이다. 물리적 주택 공급을 넘어 주거 서비스, 취약계층 보호, 전세 사기 예방 등 거래 안전까지 정책 범위가 크게 넓어졌다.

이러한 기조 속에서 주택 총량 지표는 뚜렷하게 개선됐다. 인구 1000명당 주택 수는 1995년 214.5가구에서 2024년 442.8가구로 두 배 이상 늘었고, 자가 점유율 역시 1996년 55.6%에서 2024년 58.4%로 상승했다. 방 수석연구위원은 "총량이 개선되었음에도 수요가 집중된 서울과 수도권에서는 가격 불안과 체감하는 공급 부족이 여전히 별개의 문제로 남아 있다"고 지적했다.

최근 국면에 대해서는 복합 관리 체계가 한층 고도화되고 있다고 평가했다. 2022년부터 2024년까지는 규제 완화 중심의 연착륙 유도와 전세 사기발 거래 안전 확보에 주력했다면, 지난해부터는 수도권 중심의 보수적인 수요(대출) 관리와 도심 내 정비사업 속도전을 병행하는 시기라는 것이다.

실제로 1991년부터 2026년 2월까지 집계된 주요 법 개정 및 주택정책만 약 274건에 달한다. 앞으로의 과제에 대해 방 수석연구위원은 "이제는 시장 안팎의 구조적 변화를 함께 봐야 할 때"라고 강조했다. 청년 주거 문제의 부상, 저출산·고령화로 인한 1인 가구 증가와 가구 구조 변화, 지방의 하방 위험 및 빈집 증가, 기후·기술 변화 등이 주택정책의 근본적인 외부 조건으로 자리 잡았기 때문이다.

그는 "앞으로의 주택정책은 단순한 가격 안정만으로는 설명하기 어려워질 것이며, 몇 채를 더 짓느냐가 아니라 누구에게 어떤 형태의 주거를 제공할 것인가가 핵심인 생활·복지 정책의 성격을 더 많이 띠게 될 것"이라고 전망했다.

이어 향후 주택시장이 풀어야 할 핵심 질문으로 ▲서울·수도권의 체감 수급 보완 방안 ▲임대차 보호와 임대 공급 유인의 균형 ▲거시 건전성(금융 안정)과 실수요자의 주거 사다리(접근성) 복원 등을 제시했다.

◆ 냉탕·온탕 오가는 잦은 규제…"예측 가능한 장기 모델 도입을"

이어진 라운드테이블 토론에는 한국주택학회 35년의 역사와 주택정책의 전개를 학문과 정책 현장에서 함께 해온 석학들이 대거 참석해 정책의 성과와 한계, 앞으로의 과제를 폭넓게 논의했다.

토론의 좌장을 맡은 제1대 한국주택학회장 김정호 전 KDI 교수는 과거의 대량 공급 위주 정책에서 벗어나야 한다고 포문을 열었다. 그는 "주택 시장은 지역별로 특성이 다른 국지적 시장이므로 중앙정부의 획일적 개입보다는 지방자치단체의 자율성을 높여야 한다"며 "정치적 표를 의식한 포퓰리즘적 정책 결정을 경계하고, 주택이 소비재이자 자산이라는 이중적 특성을 이해하고 이에 맞춘 정책 포커스가 필요하다"고 말했다.

손재영 건국대 명예교수는 지난 60년간 이어져 온 투기 억제 중심의 정책 패러다임이 사실상 효과를 거두지 못했음을 강하게 비판했다. 무엇이 투기인지 명확히 정의할 수조차 없는 상황에서 과도한 규제와 세제를 휘두르는 것은 국민을 장기판의 졸로 취급하는 행위라고 꼬집었다. 이와 함께 앞으로의 주택 정책은 무엇을 더 할지 고민하기보다 정부의 시장 개입을 최소화하는 데 초점을 맞춰야 한다고 역설했다.

이상영 명지대 교수 역시 정부가 집값 안정 자체를 정책의 직접적인 목표로 삼는 것은 부적절하며, 자칫 정책의 수렁에 빠질 수 있다고 경고했다. 이 교수는 "생애 최초 주택 구입자를 위한 저렴한 대출 지원과 저소득층 임대주택 공급 등 내 집 마련과 주거 복지에 집중해야 한다"며 "단기적인 가격 통제보다는 장기적인 제도를 구축하고, 민간 임대 시장의 역할을 체계적으로 양성화해 관리해야 한다"는 제언을 보탰다.

인구 구조와 가구 형태 변화에 따른 수요 세분화에 대한 지적도 이어졌다. 정의철 건국대 교수는 주택을 수요하는 계층이 청년 가구 등으로 점차 세분화되고 있어 과거와 같은 단순 대량 공급 방식은 한계가 있다고 진단했다. 수요와 공급 측면의 툴이 복잡해지는 만큼 타겟에 맞춘 세밀한 정책 설계가 필요하며, 정권 변화와 무관하게 장기적인 계획을 세울 수 있는 '예측 가능성'이 미래 정책의 핵심 키워드가 돼야 한다는 의견을 냈다.

해외 사례를 통한 장기적 안목의 필요성도 제기됐다. 조만 서강대 교수는 선진국들은 직접적인 집값 안정보다는 효율적인 시장과 구입 가능한 주택 공급을 주된 정책 목표로 삼는다고 설명했다. 조 교수는 "싱가포르와 미국의 사례를 들어 생애 최초 구입자에 대해 수십 년간 일관되게 지원하는 장기적 정책 모델이 필요하다"며 "정권에 따라 냉탕과 온탕을 오가는 정책 변동성을 줄이기 위한 사회적 합의가 시급하다"고 지적했다.

주택 시장 양극화와 제도권 밖 사각지대에 대한 우려도 나왔다. 진미윤 명지대 교수는 "맹목적인 대량 공급보다는 국민의 평균 소득 수준에 맞춰 구입 가능한 집을 공급하는 명확한 목표 설정이 필요하다"며 100만채가 넘는 오피스텔 등 비주택 시설들이 주택 통계나 정상적인 관리망에서 벗어나 있는 현실을 비판했다. 이를 제도권 내로 포용해야 한다고 주장도 나왔다.

마지막으로 천현숙 전 SH도시연구원 원장은 주택 정책이 지나치게 정치화되는 현상을 우려하며, 통화량 증가나 전세 제도 등 근본적인 구조를 둔 채 단기적인 수요 억제만 고집하는 것은 장기적 효과가 없다고 봤다. 천 전 원장은 "주거 문제 해결을 위해서는 중앙정부와 지방정부 간의 원활한 소통이 필수적이며, 각 지역의 자원과 특성에 맞춰 주택 정책의 권한을 과감히 이양하는 지방화가 필요하다"고 말했다.

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