다주택자·임대업자의 수도권 주담대 갱신, 신규 모두 불허
금융권 가계대출 총량 목표도 1.5%로 지난해보다 축소시켜
[서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 정부가 1일 '2026년 가계부채 관리방안'을 발표하며 부동산 관련 대출 전반에 대한 고강도 규제를 실시한다.
다주택자 주담대 만기연장 원칙 불허, 금융권 총량관리 목표 강화, 대출규제 위반 제재 확대 등이 핵심인 이번 대책으로 금융회사의 영업 행태와 차주의 대출 전략 모두 파장이 적지 않을 전망이다.
◆다주택자, 4월 17일부터 주담대 만기연장 '원칙 불허'
가장 즉각적인 영향은 다주택자에게 돌아간다. 오는 17일부터 주택(소재지 무관)을 2채 이상 보유한 개인과 임대사업자(개인·법인)는 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 불가능해진다. 기존에는 다주택자와 임대사업자의 신규 주담대만 제한했으나, 이번에는 이미 받아놓은 기존 대출의 연장마저 차단한 것이다.
다주택자 입장에서는 만기 도래 시 대출을 일시 상환하거나 주택을 처분하는 것 외에 선택지가 사실상 없어진다. 정부는 이를 통해 다주택자 매물 출회를 유도한다는 구상이다. 다만 임차인이 있는 경우에는 발표일 기준 유효한 임대차계약 종료일까지 만기연장을 허용해 임차인 보호 장치를 뒀다. 무주택자가 해당 주택을 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무도 임대차계약 종료일까지 유예된다.
은행 입장에서도 이는 단순한 규정 변경이 아니다. 그동안 관행적으로 이뤄져 온 다주택자 주담대 만기연장이 일절 차단되면서, 관련 여신 심사 체계와 사후 관리 시스템을 전면 재정비해야 한다. 일선 창구에서의 민원과 혼선도 불가피할 것으로 보인다.
◆총량관리 목표 1.5%…초과 시 이듬해 한도 깎인다
금융회사 전체에 대한 압박도 거세진다. 정부는 올해 가계대출 총량관리 목표를 지난해 실적(1.7%)보다 낮은 1.5%로 설정했다.
이는 올해 경상성장률 전망치(4.9%)의 절반에도 못 미치는 수준으로, 사실상 경기 성장 속도보다 훨씬 빠르게 가계부채를 줄이겠다는 의지다. 중장기 목표로는 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 현재(88.6% 추정)에서 80% 수준으로 낮추기로 했다.
목표를 어긴 금융회사에는 엄격한 페널티가 부과된다. 지난해 목표를 초과한 만큼 올해 한도에서 차감하는 방식이다. 특히 지난해 관리목표를 크게 벗어난 새마을금고는 올해 관리목표가 '증가분 0원'으로 설정됐다. 필요시 내년도 목표에서도 추가 차감이 적용될 수 있다.
주담대에 대해서는 별도 관리목표도 새로 생긴다. 지금까지 일부 금융회사들이 주담대를 늘리는 대신 기타대출을 줄여 총량 내에서 관리하는 편법을 써왔는데, 이를 원천 봉쇄하겠다는 것이다. 월별·분기별 목표도 설정해 연말에 대출이 한꺼번에 막히는 '대출절벽' 현상도 완화하겠다고 밝혔다.
정책대출 비중도 현행 30%에서 20%로 단계적으로 줄인다. 정책금융이 민간 대출 수요를 흡수하며 시장을 왜곡한다는 비판을 반영한 것이다. 다만 정책서민금융, 민간 중금리 대출은 총량 집계에서 예외로 인정하는 물량을 확대해 취약차주의 자금난은 최소화하겠다는 방침이다.
◆사업자대출 용도외 유용 적발 시 전 금융권 대출 차단
대출규제 위반에 대한 제재도 크게 강화된다. 현재는 사업자대출을 다른 용도에 유용하다 걸리면 해당 금융회사의 사업자대출만 제한됐지만, 앞으로는 전 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)이 막힌다. 제한 기간도 대폭 늘어난다. 1차 적발 시 1년에서 3년으로, 2차 적발 시 5년에서 10년으로 각각 연장된다.
국세청도 팔을 걷었다. 자금조달계획서 등을 활용해 사업자 대출로 고가 아파트 등을 취득한 사례를 전수 검증하고, 탈세 여부와 관련 사업체 전반을 종합 점검한다. 다만 전수 검증 전 자진 상환과 수정신고를 할 경우 검증 제외 및 가산세 감면 혜택을 준다.
가계대출 약정 위반에 대한 사후관리도 강화된다. 추가주택 구입 금지, 전입 의무 등 약정 위반이 적발되면 대출회수는 물론 신용정보원에 정보가 등록돼 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.
◆온투업권도 LTV 규제 편입…풍선효과 선제 차단
2일부터는 온라인투자연계금융업자(온투업)에도 LTV 규제와 주택가격별 대출한도가 적용된다. 지금까지 온투업은 자율규제로 주담대 한도를 6억 원으로만 관리했으나, 이제는 규제지역 40%, 비규제지역 70%의 LTV 규제를 의무적으로 따라야 한다.
주택 가격이 15억 원을 넘으면 4억 원, 25억 원을 초과하면 2억 원으로 한도도 낮아진다. 시중은행 규제를 피해 온투업으로 몰리는 풍선효과를 원천 차단하겠다는 의도다.
이억원 금융위원장은 이날 회의에서 "부동산 시장과 금융의 과감한 절연이 절실한 시점"이라고 강조하며 "비상한 각오로 총량관리 목표 달성과 다주택자 만기연장 제한을 철저히 추진해달라"고 금융권에 주문했다. 향후에는 비거주 1주택자 등에 대한 대출규제 방안과 DSR 적용 대상 확대, 장기고정금리 전환 유도 등 추가 조치도 잇따라 발표할 계획이다.
dedanhi@newspim.com
