[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부의 10·15 부동산 대책 이후 서울 및 수도권 내 투기과열지구가 확대 지정되면서 발표 전에 재건축 아파트 매매 약정을 체결한 토지거래허가구역 단지 거래의 규제 적용 시점을 놓고 일선 현장에서는 혼란이 가중되고 있다. 특히 구청과 국토부에서는 관련 민원에 대해 "내부 검토 중"이라며 뚜렷한 답변을 피하면서 승인이 대책 시행 이후 이뤄질 경우 조합원 지위 승계가 불가능한 것 아니냐는 우려가 나온다.

다만 법조계에서는 과거 대법원 판례에 따라 규제 적용 전 약정을 체결했다면 조합원 지위 승계가 가능하다는 해석을 내놓고 있다.

◆ 토허제 승인 기다리다 10·15 '투과지구 지정'에 날벼락…담당 부처 "검토 필요" 판단 유보

21일 국토교통부는 기존 토지거래허가구역이지만 비(非)규제지역이던 목동·여의도 등에서 10·15 대책 발표 전 이뤄진 부동산 거래에 대한 종전 규제 적용을 내부 검토 중이다. 이는 대책 시행으로 해당 지역이 투기과열지구로 지정되자 조합원 지위 승계 가능 여부를 두고 혼선이 이어진데 따른 것이다.

관련 법에 따르면 투기과열지구로 지정되면 조합설립인가 이후 재건축 아파트의 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지된다. 다만 도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령은 시장 충격을 줄이기 위해 '투기과열지구 지정 전 매매계약을 체결하고 60일 내 거래 신고를 한 경우'에 한해 예외를 둔다.

문제는 이번에 지정된 목동, 여의도 등 핵심 재건축 단지들이 토지거래허가구역으로도 묶여 있다는 점이다. 토지거래허가구역 내에서는 관할 구청의 '허가'를 받아야 매매계약의 법적 효력이 발생한다. 이 때문에 투기과열지구 지정 전 매매 약정을 맺었더라도, 허가가 지정일 이후에 나면 '지정 전 유효한 계약'으로 인정받지 못해 조합원 지위 승계가 불가능할 수 있다는 우려가 나왔다.

실제 목동 재건축 관계자는 "지난 15일 대책 발표 이후 목동이 투기과열지구로 지정되면서 정비구역 지정 고시가 난 단지는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됐다"며 "조합 내부에서도 이를 두고 정확한 요건 파악이 어려워 혼선이 빚어지는 중"이라고 전했다.

상황이 이렇자 '갈아타기' 등 실수요자들의 연쇄적인 계약 파기 가능성도 제기된다. 하지만 관련 민원에도 국토부와 일선 구청은 "토지거래허가 전 약정이 도정법상의 '계약'에 해당하는지 검토가 필요하다"며 명확한 답변을 내놓지 못하고 있다는 것이 정비업계의 지적이다.

◆ 법조계 "대법원 판례상 '유동적 무효'…허가 받으면 소급 인정"

법조계에서는 만약 대책 발표 전 약정을 맺었을 경우, 대책 시행 이후 허가가 나더라도 약정 시점부터 계약으로 봐야 한다고 해석했다.

핵심은 '유동적 무효' 법리다. 유동적 무효란 현재는 무효이지만, 나중에 허가를 받으면 유효로 바뀔 수 있는 잠정적인 상태를 뜻한다. 대법원은 지난 1991년 12월 토지소유권이전등기 관련 전원합의체 판결(김덕주 재판장)에서 허가를 받지 않은 토지거래계약은 무효이지만 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 허가받을 것을 전제로 한 토지거래계약은 허가를 받기까지는 유동적 무효 상태에 있다고 봤다.

이후 판결에서도 같은 법리가 적용됐다. 지난 2013년 2월 대법원(김창석 재판장)은  토지거래허가구역 내 부동산에 대해 허가 없이 매매 예약을 하고 가등기까지 마쳤으나 이후 해당 부동산이 경매에 넘어가 제3자(원고)에게 소유권이 이전된 사건에 대해, 앞선 1991년 판결을 근거로 등기가 무효라는 판결을 내렸다. 원래 계약은 '유동적 무효' 상태였지만, 경매로 인해 제3자에게 소유권이 넘어가면서 원 소유자가 더 이상 소유권을 이전해 줄 수 없는 '이행불능' 상태가 됐다며 확정적 무효가 됐다는 판단이었다. 결국 계약이 유동적 무효에 있는지가 계약 효력 여부를 결정 짓는 핵심 쟁점이 되는 것이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 토지거래허가 전 '약정'도 사실상 계약에 준하는 것으로, 허가를 받으면 소급효를 인정해 규제 이전의 대출 규정 등을 적용하는 것이 타당하다고 설명했다. 김 변호사는 "규제의 소급 적용을 막는 취지는 예측하지 못한 피해를 방지하려는 것"이라며 "매매 약정 단계는 계약이 상당히 구체화된 상태이므로, 이후 허가를 받은 이들에게는 이전 규제를 적용해주는 것이 법의 취지에 맞다"고 강조했다.

◆ 부처 간 '엇박자' 행보…법조계 "부처 간 협업·소통 부재에 비슷한 문제 반복" 비판

정부 부처 간 규제 적용을 두고 엇박자 행보가 잇따르면서, 대책 시행과 더불어 적극적인 유권해석이 필요하다는 목소리가 나온다. 앞서 금융위원회는 이번 대책에 따른 주택담보대출 규제 적용 시점을 '토지거래허가 신청 접수일'로 판단한 데 비해, 국토부는 이전 규제 적용 여부에 대한 해석을 내리지 않으며 부처 간 혼선을 빚기도 했다.

김 변호사는 "신통기획은 서울시, 투기과열지구 지정은 국토부, 대출 규제는 금융위 소관으로 나뉘어 있다"면서 "관할 기관 간의 협업과 소통이 제대로 되지 않아 비슷한 문제가 반복되고 있다"고 꼬집었다.

또 다른 법조계 관계자 역시 "(소급 적용은) 예외적으로 허용해달라고 요청할 사안이 아니라, 대법원 판례에 따라 법리적으로 당연히 조합원 지위 승계가 이뤄져야 하는 경우"라며 "정부가 기초적인 법률 검토 없이 규제부터 발표해 혼란을 자초했다"고 비판했다.

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