[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 8·3 세제개편안에 따라 비거주 1주택자에 대한 과세 확대 방침이 정해진 가운데, '중과세' 적용에서 제외할 비거주 사유를 어디까지 인정할지를 두고 관심이 커지고 있다.

모든 비거주 1주택자에 대한 과세를 확대할 경우 조세저항이 커질 수 있는 반면, 과세 범위를 지나치게 좁히면 이재명 정부 출범 초기부터 제시해 온 '살지 않는 주택에 대한 과세' 방침이 유명무실해질 수 있기 때문이다.

이에 시장에서는 지방에 거주하면서 서울에 주택을 보유한 사람이나 공무원·공기업·국책기관 근무자 등 직장이나 불가피한 사정으로 주택에 거주하지 못하는 1주택자를 중심으로 과세 기준이 구체화될 가능성이 있다는 관측이 나온다.

◆ 정부 "직장·양육에 따른 비거주 사유 감안"…예외 많으면 개편안 무색

11일 부동산업계 등에 따르면 정부가 추진하는 비거주 1주택자 과세 대상은 비교적 예외를 두지 않는 수준에서 범위가 확정될 것이란 진단이 나오고 있다. 

지난 3일 발표된 8·3 세제 개편안에서는 다주택자와 함께 비거주 1주택자에 대한 과세 확대 방침이 담겼다. 이를 위해 정부는 장기보유특별공제를 사실상 폐지하고 특히 그동안 징벌적 과세 대상이 아니었던 비거주 1주택자에 대해서도 과세 방침을 재확인했다. 

이재명 정부의 비거주 1주택자에 대한 과세방침은 사실상 정부 출범초기부터 결정된 사안이다. 이재명 대통령은 올해 1월 신년 기자회견에서 "자기가 살지도 않으면서 오래 보유했다고 세금을 깎아주는 것은 바람직하지 않다"고 말했다. 다만 이렇게 되면 직장이나 자녀 교육 등의 문제로 '살고 싶은 곳에 살기를 원하는' 수요들의 반발이 예상된다. 이에 정부는 비거주 사유를 바탕으로 과세 여부를 결정하겠다는 방침을 밝힌 바 있다.

이에 따라 비거주 1주택자 과세가 어떤 범위까지 진행될지를 놓고 관심이 쏠린다. 최근 구윤철 경제부총리는 언론사 논설위원들과 만난 자리에서 "직장과 양육 등에 따라 보유한 주택에 거주를 하지 못하고 있으며 이 사유가 타당하면 과세에 신중하게 임하겠다"고 밝힌 바 있다.

실제 8·3 세제 개편안에 대한 정책 게시판에도 비거주 1주택자에 대한 정부의 과세 방침에 비판하는 의견이 많았다. 이에 따라 자칫 과세를 강화하면 조세저항이 커질 수 있을 것이란 진단이 나온다. 한 업계 관계자는 "정부가 8·3 세제 개편안을 발표하며 과세의 '정상화'라고 말했지만 지금까지 없던 세금이 새로 나오는데 이를 '정상화'라고 인식하는 국민은 많지 않을 것"이라며 "내후년까지 선거가 없지만 조세저항이 심화될 우려가 있는 만큼 정부도 이를 반영할 가능성이 높다"고 말했다. 

다만 그럼에도 정부의 과세 확대는 강력하게 추진될 것이란 시각이 많다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "비거주 1주택자에 대한 과세방침은 정부가 오래 전부터 예고했던 만큼 자칫 과세 예외대상을 확대하면 제도자체가 무력화될 수 있을 것"이라고 말했다. 또다른 업계 관계자는 "가급적 예외를 두지 않고 과세하는 방안이 검토될 것으로 보인다"고 말했다. 

◆ 지방 거주하며 수도권 주택 보유자 주요 '타깃' 될 듯

이번 8·3 세제 개편안에서 엿볼 수 있는 정부의 다주택자 및 비거주 1주택자에 대한 과세확대 방침은 서울 및 수도권 상급지 주택 매물의 출회를 늘리기 위한 것으로 해석된다. 이를 위해 등록임대사업자 혜택 폐지와 장기보유특별공제 폐지를 토대로 한 비거주 1주택자 및 고령 장기보유자에 대한 과세 확대가 결정된 것이란 게 전문가들의 분석이다. 

먼저 양육 사유에서는 지방 거주자가 서울 및 수도권 투기과열지구·토지거래허가구역 내 주택을 보유한 경우다. 이 경우는 양육의 사유가 부족하기 때문이다. 앞서 국토부 관계자는 "상급지 주택을 보유한 하급지 거주자라고 해서 무조건 과세 대상이 되는 것은 아니다"라고 말한 바 있다. 하지만 이 경우 '똘똘한 한 채'를 보유했다고 간주될 가능성이 높은 만큼 과세 가능성이 높다는 게 업계의 진단이다. 

한 관계자는 "정부는 이른바 하급지에 살면서 상급지 주택을 보유한 경우는 똘똘한 한 채를 보유한 투기 수요로 간주하는 것으로 알고 있다"며 "이들 대상자는 집을 팔던지 그 집으로 들어가던지를 결정해야 하게 될 가능성이 높은 상황"이라고 말했다. 

또 직장 사유에서는 세종청사나 그 부분에서 근무하는 공무원이나 국책기관 그리고 혁신도시에서 근무하는 공기업 상주 근로자가 대상이 될 가능성이 높다. 특히 세종이 아닌 혁신도시 국책기관이나 공기업 근무자의 경우는 근무지에서는 전월세로 거주하고 서울·수도권에 집을 보유하는 경우가 많다. 이에 따라 이들 국책기관·공기업의 비거주 1주택자도 과세 대상이 될 것으로 예측된다. 관계자는 "국책기관이나 공기업 근무자의 경우 전국 지사로 옮겨가며 근무하는 순환보직자만 직장 사유에 따른 비과세 대상이 될 것으로 보이며 본사 등에서 상주하는 근무자는 과세 대상이 되는 방안을 검토하고 있는 것으로 안다"고 말했다. 

업계에서는 비거주 1주택 과세 방침이 이르면 이달 중 조만간 발표될 것으로 내다보고 있다. 다만 비거주 1주택자에 대한 과세는 법률 개정이 필요하며 하위 법령까지 마련돼야 하기 때문에 올 하반기쯤 제도가 마련될 것으로 예측되고 있다. 이렇게 되면 2027년 이후 비거주 1주택자에 대한 과세 방침이 확정돼 시행될 것으로 전망된다. 

업계 관계자는 "2027년은 박근혜 정부와 문재인 정부 시절 미분양 물량 소화를 위해 허용됐던 마지막 아파트 등록임대사업자들의 의무 임대기간이 끝나는 시기"라며 "이 시점에 맞춰 정부는 등록임대사업자에 대한 세제 혜택을 모두 폐지한 만큼 비거주 1주택자에 대한 과세도 이때부터 본격화될 것으로 본다"고 말했다. 이에 따라 8·3 세제 개편에서의 양도세 및 보유세 과세 방침에 맞춰 유예기간을 준 후 2029년부터 '정상 과세'가 될 것으로 보고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "통상적으로 하급지 거주자가 상급지 주택을 보유한 경우라면 세금을 피하기가 어려울 것으로 보인다"며 "정부 방침을 봤을 때 고등학교만 예외로 인정해 줄 가능성이 높은 만큼 초등학교, 중학교 자녀를 둔 경우라면 하급지에서 상급지에서 교육을 이유로 이전했다는 주장을 받아들이지 않을 가능성이 높은 상황"이라고 말했다.   

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