[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 한동안 뜸했던 집값 폭락론이 다시 고개를 들고 있다. 대표적인 폭락론자로 얼굴이 잘 알려진 소위 부동산 전문가들의 유튜브 출연이 잦아지는 데서 느낄 수 있다.

'내년 집값 폭망', '집값 거품 빠진다', '내년 집값 정말 심각하다' 등의 썸네일 제목으로 집값 폭락 공포심을 자극하며 조회 수 올리기를 유도하고 있다.

이들의 주장에 실체가 있는 것일까. 일단 이들이 주장하는 근거를 크게 부동산 시장 환경과 거시 경제 전망 두 가지로 나눠 볼 수 있다.

부동산 시장의 가늠자가 되는 서울 지역에서 각종 지표가 지난 9월 기점으로 달라지는 추세를 보이는 것은 사실이다.

집값 추세의 기준점인 아파트 거래량이 지난 7월 정점을 찍고 내리막길을 타고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 22일 기준으로 7월 아파트 거래량이 9192건으로 연중 최고점을 찍은 이후 8월 6483건, 9월 3108건으로 급감 추세를 보였다.

거래가 급감하면서 매물도 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 수는 지난 20일 기준으로 9만 274건을 기록하며 처음으로 9만 건을 돌파해 아실이 데이터를 공개한 최근 3년 내 최다 매물 건수를 보였다.

서울 아파트 매물이 쌓이면서 아파트값 상승 추세도 꺾이는 추세다. 한국부동산원의 11월 셋째 주(18일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 이번 주 0.06% 올라 35주 연속 상승세를 이어갔지만 주간별 상승 추이는 둔화하고 있다. 특히 수도권 지역에서 인천은 26주 만에 하락세로 돌아섰으며 경기도 상승세를 멈췄다.

집값의 하방 압력이 높아진 이유로 대출 규제와 가산금리 인상 등 정부의 전방위 돈줄 죄기를 주된 요인으로 꼽는다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2차 시행, 주택 담보 대출 및 전세 대출 총량 규제, 정책 대출 축소 등은 주택 수요를 억제하는 정부의 강력한 수단으로서 향후 집값을 떨어뜨리는 효과로 나타날 것이란 분석이다.

이처럼 집값 하락세를 넘어서 폭락을 주장하는 데는 국내 경제 위기와 결부된 이유가 있다. 미국 트럼프 정부 출범에 따른 보호무역주의 강화 전망에 무게가 실리면서 고관세, 고환율, 고물가 등으로 내수와 수출 모두 침체를 겪는 저성장 쇼크가 부동산 시장에도 타격을 입힐 것이란 논리다. 특히 가계부채가 올 3분기 2000조 원을 넘어서며 경제위기의 뇌관이 될 것이라고 주장한다.

달러 대비 원화가 1400원대를 넘나들고 최근 IMF가 우리나라 내년 경제성장률을 종전 2.2%에서 2%로 하향 조정한 것도 이런 이유에서다.

분명 부동산 시장을 둘러싼 환경이 하방 압력을 가중시키는 불확실성에 놓여 있는 것은 부인할 수 없는 사실이다. 그러나 폭락론으로 한 방향을 몰고 가는 폭락론자들의 공포 마케팅에 휘둘려 맹신하는 것은 피해야 한다. 거시 경제의 침체가 공황급 쇼크로 오지 않는 이상 집값이 폭락할 가능성은 낮다.

주택 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받지만 그 가운데 금리, 정부 정책, 주택 수급 등에 의해 좌우되는 경우가 대부분이다. 폭락론자들은 엔데믹 이후 급격한 고금리 추세에 집값이 폭락할 것이라며 목소리를 높였으나 집값은 조정을 거치며 반등했다. 이를 두고 '데드캣 바운스'라며 일시적 반등에 그칠 것이라고 했지만, 서울과 수도권 일부 지역은 전 고점을 돌파하는 강세장을 보였다.

이들은 정부 정책 효과와 수요와 공급 시장을 간과하거나 애써 외면하고 있다는 점이 문제다. 침체된 주택 수요를 살리는 데는 정부의 정책 대출과 규제 완화의 영향이 컸다. 정부가 사실상 집값 등락을 조절하는 박스권 장세를 주도하고 있다는 얘기다. 다만 이들 금융 정책 타이밍을 놓치면서 일부 지역이 과열되는 부작용과 함께 결과적으로 양극화를 넘어선 일극화를 불러온 게 정책적 실퍠다.

그러나 근본적 문제는 수도권 선호지역의 주택 공급 부족이 여전하는데 있다. 정부가 재건축 규제 완화, 노후 도시 특별법 제정, 개발제한구역(그린벨트) 내 택지 공급 등 서울 도심과 인접 지역 주택 공급에 진심이긴 하지만 이를 체감할 수 있는 시기는 정부 계획을 곧이곧대로 믿는다 해도 3~4년 뒤의 얘기다. 수요 자체도 투기적 요소보다는 상급지 갈아타기인 실수요였다는 점을 파악한다면 집값 거품으로만 치부할 수는 없을 것이다.

다만 대출 없이는 내 집 마련이 어려운 구조로 고착화되면서 부동산 관련 가계 대출이 급증하는 것은 난제임에는 틀림없다.

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