다주택자 더 옥죄는 정부…시장안정화·매물증가 효과 ′미미′

기사입력 : 2021년08월14일 06:30

최종수정 : 2021년08월14일 06:50

정부 압박 수위 높일수록 버티려는 다주택자
투기 세력 잡으려다 매물 잠긴 현상만 부추겨

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #최모 씨는 지난 2011년 경기 성남시 한 단독주택에서 거주하다가 직장 등의 이유로 서울 강남 아파트를 당시 6억원에 매입 후 이사했다. 최씨는 2024년 은퇴에 맞춰 수원 단독주택과 강남 아파트를 처분하고 지방으로 내려가 노후를 계획했다.

하지만 이번 소득세법 개정안으로 최씨의 계획은 무산될 전망이다. 장기보유특별공제(장특공제) 기산일이 당초 강남 아파트를 취득할 2011년이 아닌, 수원 단독주택을 매도 예정일인 2024년, '최종 1주택자'가 된 시점부터 계산되기 때문이다. A씨는 강남 아파트 매도시 양도세 혜택을 전혀 받지 못해 수억원의 양도세 폭탄을 맞게 된다.

정부와 정치권에서 다주택자를 옥죄는 각종 법안을 통과시키고 있다. 최근 다주택자가 보유한 주택 가운데 한 채 남기고 나머지는 매물로 내놓으라는 정부의 압박 수위가 높아지고 있다. 하지만 정부의 전방위 압박에도 다주택자들은 버티고 있다. 세금 폭탄이 예고됐지만 다주택자의 매물은 자취를 감췄으며 이들은 내년 대선 결과를 지켜보면서 시장 동향을 살펴보겠다는 인식이 확산되고 있다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 다주택자 장기보유 혜택 축소

14일 정치권에 따르면 더불어민주당 유동수 의원 등 14명은 양도세 개편안을 담은 소득세법 개정안을 지난 2일 국회에 제출했다.

개편안에는 ▲1가구 1주택 양도세 비과세 기준선을 시가 9억원에서 12억원으로 상향하고 ▲장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등화 ▲1가구 1주택자에 적용되는 장기보유특별공제의 거주기간 및 보유기간 기산점을 1주택자가 되는 시점부터로 변경하기로 하는 내용이 담겼다.

다주택자 보유·거주 기간을 장기보유 혜택 기간으로 인정하지 않기로 했다. 이 때문에 다주택자가 장특공제 혜택을 얻으려면 1주택을 제외한 기존 주택을 모두 처분해야 한다. 실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노린 다주택자의 투기적 수요를 억제하고 장기보유 실수요를 유도한다는 제도의 취지에 맞게 바로잡겠다는 의지다.

이 같은 발표에 온라인 부동산 커뮤니티에는 "(법 시행 전) 정권이 교체될 것" "다주택자들을 적폐로 몰고 주택공급을 어떻게 하려나" "올해도 집값 폭등으로 나라가 떠들썩하겠다" 등의 글이 올라왔다.

정부는 지난해 7·10대책을 통해 보유세와 양도세(기본세율+10%포인트)를 대폭 인상했다. 주택시장 안정화를 목적으로 다주택자가 보유한 매물을 시장에 풀기 위해서다. 다주택자들에게 세 부담을 지워 옥죄는 방식으로 매물 출현을 유도했지만 증여만 늘리는 결과가 낳았다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.08.12 ymh7536@newspim.com

◆ 전‧월세 시장 불안감만 상승

정부의 고강도 압박에도 다주택자들이 버티기에 들어갔다. 이로 인해 매물이 씨가 말라 집값은 더 가파르게 상승했고, 세 부담은 세입자에게 전가돼 전월세 시장 역시 불안해졌다.

공급물량 감소로 인해 정부는 각종 공급 대책을 내놓고 있지만 시장에 미치는 영향을 미미한 수준이다. 현재 3기신도시 및 신규택지에 대한 사전청약이 진행되고 있지만 빨라야 2025년 말에나 입주가 가능할 전망이다.

공급이 현실화된다고 해도 특별공급 요건에 해당하지 않거나 청약 가점이 낮아 기존 주택을 매수할 수밖에 없는 이들도 상당수다. 지금까지 버틴 다주택자들이 지금처럼 세율이 높아진 상황에서 집을 내놓을 가능성은 적은데다, 집값이 우상향할 것이란 판단도 작용하면서 매물이 급감하고 있다.

한국부동산원의 월별 아파트 거래 현황을 보면 지난달 서울의 아파트 매매 건수는 4240건으로 전월(5090건)보다 16.7% 감소했다. 중과를 피하기 위해 집을 내놨던 이들도 6월1일 전 매도가 이뤄지지 않자 물건을 거둬들이는 모습이다.

집을 파느니 자식에게 물려주는 선택을 한 이들도 적잖다. 매매 건수는 5월 5090건에서 6월 4240건으로 줄었지만 증여는 1261건에서 1698건으로 34.6%나 늘었다. 세금 폭탄을 피하고는 싶지만, 장기적으로 집값은 오를 것 같으니 증여 시기를 앞당겼다는 분석이다.

◆ 끝까지 버티려는 다주택자…"시장에 미치는 영향 없어"

6월 이후 매물이 잠기면서 공급 부족으로 인한 집값 상승은 가팔라지고 있다. 부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 7일 0.11% 상승했던 서울 아파트값은 14일·21·28일 0.12%, 7월5일·12일 0.15%, 19일 0.19%, 26일 0.18%, 8월 2일 0.20%까지 상승폭을 키워나갔다. 0.20%는 정부가 각종 공급대책을 내놓기 전인 2019년 12월16일(0.20%)과 같은 수준의 상승률이다.

전문가들은 올해 6월 다주택자 양도세 중과 조치 시행으로 이미 버티기에 들어간 다주택자가 집을 팔 수 있도록 세 부담을 낮추는 게 우선이라고 전문가들은 입을 모았다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지금까지 정부의 논리는 보유세를 강력하게 매기면 다주택자들이 어쩔 수 없이 집을 내놓게 될 것이고 그때 강력한 양도세로 '옳지 못한' 소득을 환수하겠다는 것인데 하나도 제대로 실현되지 않고 있다"며 "이번 조치도 사실상 세 부담이 늘어나는 것으로, 오히려 매물을 잠기게 만들 것"이라고 지적했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 "이미 양도세를 포함한 세금이 다주택자에게는 징벌 수준으로 적용되고 있어 추가적인 시장 영향은 없을 것"이라고 꼬집었다.

시장 안정화를 위해서는 양도세 완화와 민간 정비사업(재건축·재개발) 활성화 등을 통한 공급 활성화가 필요하다는 의견이 지속적으로 나오고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "양도세 완화 없이는 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 것"이라며 "일시적으로라도 양도세를 완화해 다주택자들의 출구를 만들어줘서 입주물량을 늘려야 한다"고 했다. 이어 "수요자가 원하는 곳에 매물이 나오기 위해서는 도심 재개발이나 재건축도 필요하다"고 했다.

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[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00

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