[GAM]AI 성장-인컴 '두 마리 토끼' DLR ① 데이터센터 리츠 장악

기사입력 : 2025년10월23일 08:01

최종수정 : 2025년10월23일 08:01

비핵심 자산 구조조정
AFFO 감소 일시적
주가 하락이 매수 기회

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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 인공지능(AI) 테마에서 기회를 찾는 성장주 투자자와 배당을 포함한 현금흐름 창출에 무게를 두는 인컴 투자자들을 모두 만족시키는 동시에 저평가 매력까지 지닌 종목이 월가에 화제다.

투자은행(IB) 업계가 이제 매수할 때라는 진단을 내린 종목은 디지털 리얼티 트러스트(DLR). 데이터센터 임대를 주력 사업으로 하는 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 업체로, 쏠쏠한 배당 수익률을 제공한다.

수익성을 포함한 주요 재무 지표를 근거로 판단할 때 업체의 주가가 바닥에 도달했다는 의견에 힘이 실린다. 추가 하락 리스크가 매우 제한적일 뿐 아니라 펀더멘털을 앞세워 강한 반등이 나올 것이라는 기대다.

2004년 처음 간판을 올린 디지털 리얼티는 미국 데이터센터의 심장부로 통하는 텍사스에 본사를 두고 50개 이상의 대도시에 300여개의 데이터센터를 운용한다.

일반적인 데이터센터 리츠와 마찬가지로 디지털 리얼티도 대형 클라우드 인프라 업체와 AI 기업, 그 밖에 IT 업체에 공간을 임대하는데, 포춘 500대 기업 가운데 절반 이상을 고객으로 확보했다.

IBM(IBM)과 오라클(ORCL), 메타 플랫폼스(META) 등 미국 핵심 IT 공룡 업체들을 고객으로 확보한 디지털 리얼티는 총 5000여개 기업에 데이터센터를 제공한다.

지난 2022년 업체의 데이터센터 포트폴리오 규모는 정점을 찍었고, 이후 최근까지 점유율이 개선되는 추세다.

업체는 2023년과 2024년 너무 오래되거나 규모가 작거나 성장 기회가 제한적인 일부 비핵심 데이터센터를 매각했고, 전략적 합작 투자를 통해 일부 데이터센터의 지분을 축소하는 등 비즈니스 재편을 실시했다.

이에 따라 지출을 합리화하는 한편 핵심 대도시 클러스터에서 고성장 초대형 데이터센터를 확장하는 데 집중할 수 있게 됐다.

다만, 비핵심 데이터센터 사업의 축소 과정에 이자 비용 상승과 전기 및 건설 비용 상승, 강달러로 인한 환 리스크 등 후폭풍이 발생하면서 일시적으로 주당 조정 운영 자금(AFFO, adjusted funds from operations)이 하락했고, 연간 배당금 인상이 중단됐다.

2025년 초 이후 업체의 주가가 3% 가량 내림세를 보인 데는 이 같은 배경이 자리잡고 있다는 분석이다.

월가가 주가 바닥 진단을 내리는 이유는 디지털 리얼티의 펀더멘털이 여전히 견고하기 때문이다. 일반적으로 총 데이터센터 수의 증감과 임대 가능한 면적, 점유율, AFFO 등으로 측정되는 재무 건전성이 합격점이라는 얘기다.

리츠의 비즈니스 특성상 수익성을 평가할 때 주당순이익(EPS)보다 사업운영수익(FFO)가 핵심 지표로 꼽힌다. FFO는 당기순이익에 감가상각비를 더하고, 여기에 자산 매각에 따르는 비용을 더한 뒤 자산 매각 이익 또는 손실을 반영한 값이다.

감가상각을 포함해 비현금 비용을 제외하고 리츠가 실제로 현금화할 수 있는 영업수익만을 집계하는 공식이라는 점에서 투자자들 사이에 보다 현실적인 수익성 평가 잣대로 통한다.

AFFO는 FFO에서 순임대료와 유지보수비용을 더하고 뺀 값이다. FFO에서 반복적인 자본지출 비용을 제외해 일반적인 기업의 순이익에 가장 가까운 수치가 된다.

투자자들이 리츠를 매입할 때 AFFO를 눈 여겨 보는 이유는 수익성 뿐 아니라 배당금 지급 여력을 보여주는 지표이기 때문이다.

미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 리츠의 AFFO 지급 비율(AFFO Payout Ratio)이 100% 이하에서 유지되는 한 해당 업체의 배당 지속 가능성이 열려 있다는 의미라고 설명한다.

디지털 리얼티의 AFFO 지급 비율은 지난 2021년 74.2%에서 2022년과 2023년 각각 81.4%와 83.5%로 상승한 뒤 2024년 79.9%로 떨어졌다. 최근 몇 년간 수치가 등락을 반복했지만 안정적으로 100%를 밑도는 수준을 유지했다.

주당 AFFO는 2021년 6.25달러에서 2022년과 2023년 각각 6.00달러와 5.84달러로 후퇴한 뒤 2024년 6.11달러로 상승했다.

업체는 2023년과 2024년 데이터센터 자산의 구조조정을 실시한 데 따라 전체 데이터센터 수는 2021년 287개에서 2022년 316개로 늘어난 뒤 2023년과 2024년 각각 309개와 308개로 축소됐다.

임대 면적은 2021년 3만5631평방피트에서 2022년 3만8156평방피트로 늘어나며 정점을 찍고 2023년과 2024년 3만2203평방피트와 3만2120평방피트로 감소했다.

점유율은 안정적인 추세를 보인다. 2022년 84.7%에서 2023년 79.8%로 떨어졌던 수치는 2024년 82.9%로 회복됐다.

주당 배당금은 2021년 4.64달러에서 2022년 4.88달러로 인상된 뒤 2023년과 2024년 같은 수준에서 유지됐다. 10월21일(현지시각) 종가 171.63달러를 기준으로 할 때 디지털 리얼티의 배당 수익률이 3%를 웃도는 셈이다.

업체의 배당 수익률은 4% 내외에서 등락하는 10년 만기 미국 국채 수익률을 밑돌지만 투자은행(IB) 업계가 2026년 연방준비제도(Fed)의 추가 금리 인하를 예상하는 만큼 격차가 좁혀질 것으로 기대된다.

미국의 리츠는 대부분 일반적인 기업들보다 법인세율이 낮은 대신 매년 세전 소득의 최소 90%를 주주들에게 배당으로 지급해야 한다.

AI 시대가 가속화되면서 데이터센터 수요가 늘어나는 만큼 디지털 리얼티의 수익성과 배당이 함께 늘어나는 구조라는 얘기다.

데이터센터 리츠 업계의 이익이 AI 기술 개발에 직접 뛰어든 빅테크만큼 빠르게 늘어나기 어렵고, 다른 섹터의 리츠에 비해 수익성이 뒤처질 수도 있지만 성장성과 수익성의 균형을 이루면서 안정적인 이익 창출이 가능하다고 월가는 강조한다. 디지털 리얼티가 틈새 시장에서 강력한 존재감을 드러낸다는 평가다.

거시경제 여건이 개선되면서 업체의 수익성과 주가가 훈풍을 낼 것이라는 전망도 나온다. 디지털 리얼티의 경영진은 2025년 일회성 요인과 환율 영향을 제외한 핵심 FFO가 6%에서 7%로 상승, 주당 7.10~7.20로 향상될 가능성을 예고했다. 연말 데이터센터 점유율도 100~200bp(1bp=0.01%포인트) 상승할 것이라는 관측이다.

shhwang@newspim.com

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