[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 더불어민주당이 발의한 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안'이 야당 의원들만 참석한 가운데 국회 본회의를 통과했다.

전세사기 피해자에 대한 '선구제 후회수' 방안을 담고 있는 이 개정안이 시행되면 약 3만여명으로 추정되는 전세사기 피해자 가운데 전세보증금을 돌려받기 어려운 후순위 세입자 1만5000여명도 5500만원 가량 보증금 일부를 현금으로 보전 받을 수 있게 된다.

더불어민주당이 단독으로 처리한 '전세사기피해지원 특별법' 개정안의 핵심은 '선구제 후회수'다. 즉 공공이 전세사기 피해자의 보증금을 직접 보전해주고 이후 임대인들에게 구상권을 행사해 자금을 회수하는 것이다.

이를 위해 대통령령에 따른 정부 기관인 주택금융공사, 주택도시보증공사, 한국토지주택공사 등이 주택도시기금을 재원으로 피해 세입자들의 보증금 회수권한(전세권)을 현금으로 사들여 유동화 채권을 만든 후 임대인들에게 보증금을 구상해 회수하는 방식이다.

여기서 구제 대상은 경공매에서 은행 근저당을 제외하고도 보증금을 찾을 수 있는 선수위 세입자가 아닌 경매 후 남은 돈이 없어 한푼도 돌려 받을 수 없는 후순위 세입자들이다. 특히 여러 명의 세입자가 있는 다가구 주택의 후순위 세입자는 한푼도 못돌려 받는 경우가 많다.

예를 들어 감정가 11억원에 은행 대출이 4억5000만원이 있고 각 1억5000만원의 보증금을 낸 세입자 6명이 있는 다가구 주택이 경매에서 8억5000만원에 낙찰된 사례를 보자. 이 경우 1순위 채권자인 은행은 4억5000만원을 전부 회수하고 남은 4억원으로 다음 순위 세입자와 그다음 순위 세입자는 모두 1억5000만원 씩의 보증금을 찾을 수 있다. 하지만 3순위 세입자는 남은 1억만 가져갈 수 있고 나머지 3명은 모두 한푼도 받지 못한다. 전세사기피해자 가운데 극단적 선택을 한 세입자들 대부분이 이같은 다가구 주택 후순위 세입자들이다.

하지만 민주당 개정안은 이들 후순위 세입자들도 보증금을 찾을 수 있도록 한다. 보전해주는 보증금은 전액은 아니고 최우선변제금액인 5500만원(서울 기준)이나 이에 준하는 전세사기 피해자의 보증금 평균 1억4000만원의 30% 선이다.

아울러 개정안은 전세피해지원대상을 확대한다. 현행 특별법에서 전세 피해자로 인정 받으려면 ▲전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 확보한 경우 ▲보증금이 일단 3억원 이하인 경우 ▲경매 등으로 인해서 다수의 임차인에게 전세보증금 반환을 받지 못했다는 피해가 발생했거나 또는 피해 발생이 예상될 때 ▲임대인이 전세보증금 반환을 이행하지 않으려는 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 때를 모두 충족해야한다.

이 가운데 야당의 개정안은 네번째 임대인의 보증금 반환의지 없음을 소명하기가 어려운 점을 들어 이를 삭제하고자 한다. 이는 전세사기 특별법 제정 시기 무분별한 전세사기피해주장을 선별하기 위해 나온 규정이다.  

아울러 현행 지원대상 전세보증금을 3억원 이하에서 5억원 이하로 확대하는 내용도 추가했다. 현행 법률에선 일단 3억원 이하여야하며 상황에 따라 5억원까지 확대하고 있다. 전세피해자 가운데 상당수인 외국인도 피해 대상으로 확대한다.

하지만 이에 대해 정부와 여당은 반대 입장을 분명히하고 있다. 악성 임대인의 채무를 국민에게 전가하게 된다는 이유에서다. 야당의 개정안은 피해주택의 복잡한 권리관계로 공정한 가치평가가 어려워 공공과 감정가격을 높여 많은 자금을 보전하고자하는 피해자들이 채권 매입 가격을 두고 불필요한 분쟁을 일으킬 우려가 높다는 게 정부의 지적이다. 또 채권 매입을 위한 예산 편성을 필요로 하는만큼 현실적인 집행에 많은 어려움이 있을 것으로 국토부는 내다보고 있다. 더욱이 구제 자금의 재원인 주택도시기금의 사용처에 맞지 않아 법리 논쟁도 나올 수 있다.

아울러 예산도 3조~4조원이 들어갈 것이란 게 정부의 분석이다. 다만 야당과 전세사기 피해 대책위원회에서는 5850억원이면 충분하다는진단이다. 사기 피해자 약 3만여명 가운데 구제해줄 필요가 없는 선순위 세입자를 제외한 약 1만5000명에 대해서만 구제해주면 되는만큼 이 정도 자금만 들어간다는 것이다. 다만 국토부는 5850억원은 미회수로 인한 자금 손실분일 뿐 실제 자산유동화 과정에서 투입되는 자금은 3조원을 훌쩍 넘을 것이라고 분석하고 있다.

이와 함께 야당 개정안은 재정 투입에 대한 언급이 없어 주택도시기금 사용 여부를 놓고 논란이 따를 것으로 보인다. 국토부는 공공주택 건설과 국민 청약을 위한 주택기금을 현금 보전에 활용할 수 없다는 입장이다.  

윤성진 국토연구원 연구위원은 "야당의 개정안은 당장 전재산인 보증금을 날리게 된 후순위 세입자들을 일부라도 보전해주는 것을 목적으로 하고 있고 정부안은 현금 보전보다는 주거안정에 촛점을 맞추고 있는만큼 정부안과 야당안은 피해자의 상황에 따라 다르게 작용 될 것"이라고 말했다.

다만 야당이 추진하는 전세사기 특별법 개정안이 현실적인 문제점과 도덕성 해이 등을 이유로 정부와 여당이 반대하고 있는 만큼 개정안은 대통령의 거부권 행사가 이뤄질 가능성이 높다.

박상우 국토교통부 장관은 "개정안이 정부로 이송되면 대한민국 헌법에서 규정하고 있는 '법률안에 대한 재의요구안'(거부권 행사)을 제안할 것"이라고 말했다. 

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