[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 등록임대사업자 제도 개편과 재건축 안전진단 개선을 추진키로 하면서 차갑게 얼어붙은 주택거래 시장에 온기가 감돌지 주목된다.

규제 완화의 강도에 따라 차이가 있겠지만 일단 공급 확대와 매수자 유인 측면에서 일부 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 거래시장 정상화를 위해 추가적인 규제 완화가 추진될 것이란 기대감도 있다. 그럼에도 주택 매수심리가 최악인 데다 실질적인 세금 혜택이 크지 않다는 점에서 시장 파급력이 제한적이란 의견도 나온다.

◆ 등록임대·재건축 기준 개선, 규제완화 시그널에 기대감

30일 부동산업계에 따르면 정부가 내달 예정된 등록임대사업자 제도 개편과 재건축 안전진단 개선 방안이 나오면 주택 거래 안정화에 다소 도움이 될 것이란 전망이 나온다.

정부가 재건축 안전진단 기준을 완화하면 정비사업 추진 단지가 늘어날 것으로 보인다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지의 모습.<사진=윤창빈 기자>

규제 완화의 폭이 중요한 부분이다. 등록임대사업자 제도는 임대사업자로 등록하면 양도소득세 및 종합부동산세, 재산세, 취득세 등 부동산 관련 세금에 혜택을 주는 것이다. 대신 임대사업자는 의무 임대 기간과 임대료 증액 제한 등의 의무를 진다. 투기수요가 몰려 집값이 폭등한다는 이유로 문재인 정부 때인 2020년 7월 대상을 축소했다. 현재는 단독·연립주택과 같은 '비(非)아파트'의 10년 등록임대사업만 제한적으로 허용되고 있다.

이 때문에 아파트로 범위를 확대할지 관심사다. 그동안 시장에서는 실효성을 높이기 위해서는 아파트를 포함해야 한다는 지적이 많았지만 정부는 시장 불안을 이유로 주택 범위를 확대하기보단 비아파트에 혜택을 늘리는 방안으로 개선안을 검토했다. 하지만 주택거래 시장이 사실상 개점휴업에 들어갔고 집값 하락기에도 재산세, 종부세 부담이 과중하다는 논란이 일자 아파트까지 등록임대사업자로 허용하는 개선안을 검토되고 있다.

국토교통부 관계자는 "전 정부에서 신규 등록을 폐지했던 아파트까지 범위를 확대하고 세제혜택을 늘려주는 개선안을 검토하고 있다"며 "전문가 의견과 시장 상황을 추가 검토해 새로운 등록임대사업자 제도를 도입할 것"이라고 말했다.

재건축 안전진단 개선 방안은 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조 안전성 비율을 현행 50%에서 종전 20% 수준으로 내릴지가 핵심이다. 구조 안전성은 건물이 구조적으로 안전한지를 판단하는 것으로 2018년 문재인 정부가 배점을 20%에서 50%로 높였다. 이 비율의 인상으로 붕괴 위험이 우려되지 않는 재건축 단지는 사업 진행이 사실상 차단됐다. 최근 정밀안전진단 문턱을 넘지 못한 목동9·11와 태릉우성 등은 이 비율을 30%로만 낮춰도 사업 추진이 가능할 것으로 분석된다.

재건축 추진 단지가 많아지면 주택공급 확대에 대한 기대감도 높아진다. 서울 도심에서는 빈 땅이 사실상 없어 중소형 택지개발이 어렵다. 정비사업만이 아파트 공급을 늘릴 수 있는 방법이다. 이 때문에 안전진단이 완화되면 장기적으로는 주택공급이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 대기 매수자를 거래시장에 유인할 요인이기는 하다.

◆ 주택경기 악화, 금리인상 부담에 실효성 한계

등록임대사업자 제도와 재건축 안전진단 개선이 본격적인 규제 완화에 시그널로 해석할 수 있지만 당장 거래시장이 활기를 띠기에는 한계가 있다는 지적이 있다.

등록임대사업자 제도 개편에 아파트 소유자가 신규로 편입돼도 주택거래 증가에는 큰 도움이 되지 않는다. 기존 소유자의 세금 혜택에 그칠 수 있다. 이를 통해 전세시장 안정화를 모색할 수 있지만 현재는 전셋값 하락이 가속화하고 있어 그 실효성이 크지 않다.

재건축 안전진단 개선도 장기적으로 주택공급 확대에 긍정적이지만 단기적으로는 효과가 미지수다. 집값 하락기에는 정비사업에 제약이 많다. 재건축으로 늘어나는 일반분양이 재건축의 주요 재원인데 현재 주택 경기로는 분양가를 높게 책정하기 어렵다. 사업비가 증가하면 조합원 분담금이 늘어날 수밖에 없고, 이는 사업에 대한 의욕 저하, 조합원간 마찰 등으로 이어지는 게 일반적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축 안전진단 개선, 등록임대제도 개편은 규제 완화 시그널로 긍정적이지만 최근 공사비 증가 및 금리인상 등으로 시장 영향이 클지 미지수"라며 "부동산 관련 세금 및 대출규제 등 보다 실효성이 높은 규제 완화방안을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

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