[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다주택자들이 양도소득세를 가장 효과적으로 아낄 수 있는 방법은 각종 비과세 혜택을 받는 것이다. 1%라도 더 높은 수익률을 노리는 사람들에게 '세금 면제'란 어떤 재테크보다 훌륭한 수단이다. 특히 '비과세'는 '감면'과 달리 세금 신고 의무도 없다.

다주택자들이 비과세 혜택을 극대화할 방법은 뭘까? 답은 시세차익이 가장 많은 집을 가장 나중에 팔아서 '1가구 1주택 양도세 비과세'를 받는 것이다. 하지만 1가구 1주택 비과세는 예외가 많고 복잡해서 자칫 실수하면 중과세에 가산세 폭탄이 날아올 수 있다. 1가구 1주택 비과세를 받기 위해 기억해야 할 요건은 무엇일까.

◆ 부모·자녀 집 1채씩 있으면?…'1가구 1주택 비과세' 요건 안 돼

1가구 1주택 비과세를 받으려면 3가지 요건을 충족해야 한다. ▲1가구가 양도일 기준 주택 1채만 보유 ▲해당 주택의 보유기간이 2년 이상 ▲취득 당시 조정지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라는 점이다.

여기서 1가구의 범위는 '주소지' 기준이다. 나와 배우자, 자녀 뿐만 아니라 내 부모, 배우자 부모, 내 형제자매, 배우자 형제자매, 내 자녀의 배우자까지 한 주소지에서 같이 살면 모두 1가구다.

만약 1가구에 같이 사는 부모와 자녀가 각각 집 1채씩 갖고 있다면 1가구 2주택이다. 이 경우에는 1가구 1주택 비과세라고 착각하면 안 된다. 심지어 둘 다 조정대상지역 주택이면 먼저 파는 주택에 다주택자 양도소득세 중과세가 적용된다.

다주택자가 '양도세 중과'를 받으면 '장기보유특별공제'(3년 이상 보유하면 보유햇수에 따라 양도차익 중 일부를 공제) 혜택이 사라져서 과세표준 금액이 훌쩍 올라간다. 여기다 세율까지 10~20%포인트(p) 오르니 내야 할 세금은 더 커진다. 심지어 내년 6월부터는 중과세 폭이 20~30%p로 더 높아진다.

게다가 비과세인 줄 알고 세금 신고를 안 하면 나중에 국세청에서 가산세 폭탄까지 맞을 수 있다. 신고불성실 가산세 중 '단순무신고'일 경우에는 무신고 납부세액의 20%가 가산세액에 해당한다. 예컨대 신고를 안 한 세금이 1억원이면 그 1억원에다가 2000만원 가산세까지 합해서 1억2000만원을 내야 한다는 뜻이다.

여기다 납부지연가산세까지 붙는다. 미납·미달납부세액 x 미납기간 x 0.025%를 곱해서 계산한다. 미납기간은 법정 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 고지일까지 일수를 뜻한다.

예컨대 미납세액이 300만원이고, 법정 납부기한의 다음 날부터 실제로 세금을 납부한 날짜까지 일수가 20일이면 300만원 x 20 x 0.025% = 1만5000원이다. 간혹 이 납부지연가산세를 늦게 내서 액수가 커지면 '배보다 배꼽'이 될 수도 있다.

한 부동산 전문 세무사는 "세무서는 세금 신고를 안 한 납세자에게 통지를 바로 하는 것이 아니라 몇 년이 지난 후에야 한다"며 "그 사이 몇년치 가산세가 이미 쌓인데다, 이후 실제로 세금을 내는 날까지 납부지연가산세가 매일 쌓인다는 것을 생각하면 가급적 납부지연가산세가 발생하지 않도록 하는 게 현명하다"고 말했다.

◆ '세대분리'로 부모·자녀 모두 1가구 1주택…미성년자 해당 없어

그럼 부모와 자녀가 각각 집 한 채씩 있으면 어떻게 해야 할까? 세대분리를 하면 된다. 그러면 부모와 자녀 모두 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만약 비과세 요건을 갖추지 못했어도 다주택자 중과세는 피할 수 있다. 그렇다면 세대 분리는 어떻게 할 수 있을까? 단순히 따로 살기만 해서는 안 되고, 결혼을 해야 한다.

만약 자녀가 미혼이거나 배우자와 사별 또는 이혼했어도 다음 3가지 중 하나에 해당하면 별도 세대를 구성할 수 있다. ▲자녀의 연령이 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 최저생계비(1인 가구 기준 월 105만원 정도) 이상으로, 집이나 땅을 관리·유지하면서 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우(미성년자 제외)면 된다.

미성년자인 자녀는 소득이 아무리 많아도 소득세법상 1세대로 인정되는 세대를 구성할 수 없다. 이는 취득세 중과 여부를 판단할 때 중요한 부분이다. 예컨대 부모와 따로 사는 미성년자가 있다고 가정하자. 만약 부모가 3주택자인데 미성년자가 주택 1채를 구입한다면 1가구 4주택이 된다. 이에 따라 그 미성년자는 취득세가 중과돼서 취득세 12%를 내야 한다.

간혹 세대분리 규정을 탈세 수단으로 악용하는 경우도 있다. 부모와 자녀가 같이 살면서 주민등록만 다른 곳으로 옮겨놓는 것이다. 만약 국세청이 이를 적발하면 부당과소신고 가산세와 납부불성실 가산세까지 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

부당과소신고 가산세는 과소신고한 납부세액의 40%에 해당한다. 1억원을 적게 신고했다면 4000만원을 내야 하는 것. 납부불성실 가산세는 위에 납부지연가산세와 계산 방법이 같다.

◆ 조정지역, 2년 이상 '보유 및 거주'…이민 간 사람 '비과세' 안돼

1가구 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 한다. 만약 '조정대상지역'에 해당된다면 '보유' 외에 '거주' 요건도 추가된다. 즉 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정지역 주택일 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 비과세를 받을 수 있다. 이 때 취득시점은 소유권이전등기일과 잔금 지급일 중 빠른 날 기준이다. 

만약 그 지역이 조정지역에서 해제돼도 거주 기간을 채워야 비과세받을 수 있다는 점은 그대로다. 2년 거주 요건을 채우지 않아도 되는 주택도 있다. ▲2019년 12월 16일 이전에 임대주택으로 등록하고 의무 임대기간을 충족한 경우 ▲무주택자가 조정지역 지정일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우다.

2년 보유 및 거주를 안 해도 비과세를 받는 경우도 있다. ▲5년 민간·공공임대주택이 분양 전환돼서 세대원이 이미 임대로 5년 이상 거주한 경우 ▲도로나 개발사업으로 집이 국가에 수용된 경우 ▲세대원 모두가 해외로 이주하고, 출국일 현재 1가구 1주택이며 출국일로부터 2년 이내 매도할 경우 ▲학교나 직장 때문에 세대원 모두가 1년 이상 해외로 나가게 됐으며 출국일 현재 1가구 1주택, 출국일로부터 2년 이내 매도할 경우다.

특히 1가구 1주택 비과세는 거주자(한국에 사는 사람)에게만 적용한다는 점을 기억해야 한다. 외국에 오래 살거나 이민을 간 사람은 비거주자기 때문에 1가구 1주택자라도 비과세가 되지 않을 수 있다. 거주자에 해당되는지 여부는 국적과는 관계가 없다. ▲한국 거주 기간(과세기간 중 최소 183일 이상) ▲한국에 직업이 있는지 여부 ▲다른 가족의 거주지 및 재산보유 현황 등을 종합적으로 고려해서 결정한다.

이민을 간 사람이 한국에 있는 주택을 비과세받기 위해 일시적으로 국내에 183일 이상 거주한다고 해서 거주자로 인정받는 게 아니다. ▲한국에 직업이나 소득을 벌 수 있는 수단이 없고 ▲다른 가족이 모두 해외에 살고 있으며 ▲재산도 모두 해외에 있어서 앞으로 계속 해외에 살 것으로 예상되는 사람은 국내에 183일 이상 살았어도 거주자로 보지 않는다.

◆ 다세대, 1주택 '불성립'…다가구, 옥탑방 때문 비과세 못 받기도

이밖에 아파트가 아닌 다가구·다세대주택이면 주의해야 할 점이 많다. 우선 다세대주택은 1가구 1주택에 해당되지 않는다. 다세대주택은 호별로 개별등기가 돼서 1주택이 아니기 때문이다. 다가구주택은 구분등기를 하지 않고 통째로 양도할 경우에는 1주택으로 본다.

특히 다가구주택은 ▲주택으로 쓰는 층(지하층 제외)이 3개 층 이하 ▲주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하 ▲19가구 이하라는 '3가지 요건'을 모두 만족해야 한다. 이 중 하나라도 맞지 않으면 1주택이 아니라 다주택자로 본다. 즉 1가구 1주택 비과세는 커녕 양도세 중과를 받을 수 있는 것.

예컨대 창고용으로 만든 옥탑을 건축면적의 8분의 1이 넘게 증축해 실제 주택으로 사용한 경우는 다가구주택 비과세 특례를 적용받기 어려울 것으로 보인다. 법령상 옥탑은 건축면적의 8분의 1을 초과하면 층수에 산입된다.

옥탑이 층수에 산입될 경우 주택으로 쓰는 층수가 4층 이상이 돼서 다가구주택의 요건을 충족하지 못하게 된다. 실제 조세심판원은 옥탑을 주택으로 봐서 양도세를 물린 과세관청의 손을 여러 차례 들어줬다.

이승현 진진세무회계법인 대표 회계사는 "1가구 1주택 양도세 비과세는 언뜻 보면 주택 수가 1채라서 쉬울 것 같지만 의외로 세금폭탄 사고가 많이 난다"며 "1가구 1주택 비과세 요건에 무엇이 있는지를 꼼꼼히 따져서 양도세 중과나 가산세 폭탄을 맞지 않도록 해야 한다"고 말했다.

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