[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 소득세율을 최고 45%로 상향하는 내용의 '2020년 세법개정안'이 국회를 통과하자 다주택자들의 시름이 깊어졌다.

내년부터 주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오로는 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 한다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 할까.

◆ 양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야

6일 부동산업계에 따르면 내년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 오른다. 기존에는 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 10%p, 20%p가 더해졌다. 하지만 내년 6월 1일부터는 중과세율이 각각 20%p, 30%p로 커진다.

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 된다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오른다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻이다.

즉 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 '비조정지역 주택'이나 '양도세 중과배제 주택'부터 팔아야 한다. 양도세 중과를 안 받는 집부터 팔아서 보유주택 수를 1채 혹은 2채로 줄여야 나중에 조정지역 집을 팔 때 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받을 수 있기 때문이다.

소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 10을 보면 양도세 중과가 면제되는 주택 목록이 나온다. 자신의 주택이 여기 해당하는지 잘 확인해서 매도 순서를 정할 필요가 있다.

우선 1가구 3주택자가 양도세 중과를 안 받는 경우는 ▲지방저가주택(기준시가 3억원 이하인 지방 주택) ▲장기 임대주택(임대개시일 당시 기준시가 수도권 6억원, 지방 3억원 이하) ▲조세특례제한법(조특법) 감면대상 주택(장기임대주택, 미분양주택 등) ▲장기사원용 주택(종업원에게 10년 이상 무상 제공) ▲문화재 주택 ▲상속주택(상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택) ▲저당권 등 취득주택(3년 이내 양도) ▲장기 가정어린이집(5년 이상 가정어린이집으로 사용) ▲일반주택(1가구가 위 경우 '제외'하고 주택 1채만 소유한 경우) ▲조정대상지역 지정 이전 계약주택(매매계약을 맺고 계약금을 준 사실을 서류로 확인 가능) ▲10년 이상 보유주택(2020년 6월 30일까지 팔 경우)을 팔 때다.

1가구 2주택자가 양도세 중과가 배제되는 경우는 ▲지방저가주택(양도당시 기준시가 3억원 이하) ▲3주택 중과배제주택(3주택 중과배제에 해당하는 주택은 2주택도 중과배제) ▲근무형편 등으로 양도 ▲혼인합가주택 ▲동거봉양 합가주택 ▲소송주택 ▲일시적 2주택자의 종전주택 ▲저가주택(양도당시 기준시가 1억원 이하) ▲일반주택(위 경우 제외하고 1개 주택만 소유한 경우)을 매도할 때다.

또한 양도차익이 가장 큰 집은 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받아서 양도세를 줄일 수 있다. '1가구 1주택 비과세'란 집을 팔 때 1가구가 실거래가 9억원 이하 1주택을 2년 이상 보유한 경우 양도세 비과세를 받을 수 있는 제도다. 매입 시점에 따라 거주 요건도 추가된다. 실거래가 9억원이 넘는 주택은 전체 양도차익 중 9억원을 넘는 액수만 과세 대상이다.

또한 일시적 2주택 비과세는 ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 사고 2년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받는 제도다. 9·13 부동산대책 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 낸 수요자라면 첫번째 집을 2년이 아니라 3년 내 팔면 된다.

◆ 입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

만약 조정지역에 조합원 입주권과 주택을 모두 가진 소유자가 절세를 하려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 정답은 조합원 입주권을 먼저 팔고 주택을 나중에 파는 것이다. 조합원 입주권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함시킨다. 그래서 소유자가 조정지역 주택을 팔 때 조합원 입주권을 갖고 있으면 2주택자로 간주해 양도세가 10%p 중과된다.(내년 6월부터는 20%p 중과)

하지만 다주택자가 조정지역에 있는 입주권 자체를 팔 때는 양도세 중과가 아닌 일반세율이 적용된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 '권리'일 뿐 주택이라는 '실물'이 아니기 때문이다.

즉 조정지역 조합원 입주권을 먼저 팔고 1주택자가 된 상태에서 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정지역에 있는 집을 산 경우면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 비과세 요건을 못 갖췄으면 양도세 일반세율을 적용받게 된다.

이번에는 주택과 장기임대주택이 혼합된 경우다. 만약 조정지역에 주택 2채와 장기임대주택 2채로 총 4채를 갖고 있을 경우, 양도세를 줄이려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 이 때 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 기준을 충족한 경우로 가정한다.

정답은 임대주택 2채를 먼저 판 다음 주택 2채를 비과세 요건을 채워서 파는 것이다. 임대주택 2채가 주택 수에 안 들어간다고 생각하고 양도세 신고할 때 2주택자에게 적용하는 중과세 10%p만 포함시키면 안 된다. 양도세를 계산할 때는 임대주택도 주택 수에 포함하기 때문이다.

다만 위에 적은 기준시가 요건을 충족한 임대주택은 양도세 중과배제 주택이기 때문에 임대주택 2채가 일반세율을 적용받는다는 점이 다르다. 임대주택이 아닌 보통주택을 먼저 팔면 4주택자라서 중과세율 20%p를 적용받는 반면 임대주택을 팔 때는 중과가 안 된다는 것. 물론 임대 의무기간을 다 채운 다음 팔아야 일반세율을 받을 수 있다.

소유자가 임대주택 2채를 다 팔고 보통주택 중 한 채를 팔면 그 때는 2주택자기 때문에 중과세율 10%p만 적용받는다. 마지막으로 남은 보통주택 1채까지 팔면 일반세율이 붙으며, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 가능하다.

전문가들은 양도세 중과세를 계산할 때 임대주택도 주택 수에 포함한다는 점을 기억해야 한다고 강조했다.

이승현 진진세무회계 대표 회계사는 "가끔 세무사 중에도 양도세를 계산할 때 임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 낭패를 보는 경우가 있다"며 "임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 양도세 중과세를 잘못 신고할 경우, 나중에 세무서에서 중과세 20%에 가산세까지 부과한다는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

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