전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[다주택자 세금폭탄 피하기] ⑤ 양도세 아끼려면 이것부터 팔아라

기사입력 : 2020년09월06일 06:31

최종수정 : 2020년09월18일 08:02

양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야
입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 소득세율을 최고 45%로 상향하는 내용의 '2020년 세법개정안'이 국회를 통과하자 다주택자들의 시름이 깊어졌다.

내년부터 주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오로는 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 한다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 할까.

◆ 양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야

6일 부동산업계에 따르면 내년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 오른다. 기존에는 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 10%p, 20%p가 더해졌다. 하지만 내년 6월 1일부터는 중과세율이 각각 20%p, 30%p로 커진다.

[자료=기재부]

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 된다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오른다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻이다.

즉 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 '비조정지역 주택'이나 '양도세 중과배제 주택'부터 팔아야 한다. 양도세 중과를 안 받는 집부터 팔아서 보유주택 수를 1채 혹은 2채로 줄여야 나중에 조정지역 집을 팔 때 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받을 수 있기 때문이다.

소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 10을 보면 양도세 중과가 면제되는 주택 목록이 나온다. 자신의 주택이 여기 해당하는지 잘 확인해서 매도 순서를 정할 필요가 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

우선 1가구 3주택자가 양도세 중과를 안 받는 경우는 ▲지방저가주택(기준시가 3억원 이하인 지방 주택) ▲장기 임대주택(임대개시일 당시 기준시가 수도권 6억원, 지방 3억원 이하) ▲조세특례제한법(조특법) 감면대상 주택(장기임대주택, 미분양주택 등) ▲장기사원용 주택(종업원에게 10년 이상 무상 제공) ▲문화재 주택 ▲상속주택(상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택) ▲저당권 등 취득주택(3년 이내 양도) ▲장기 가정어린이집(5년 이상 가정어린이집으로 사용) ▲일반주택(1가구가 위 경우 '제외'하고 주택 1채만 소유한 경우) ▲조정대상지역 지정 이전 계약주택(매매계약을 맺고 계약금을 준 사실을 서류로 확인 가능) ▲10년 이상 보유주택(2020년 6월 30일까지 팔 경우)을 팔 때다.

1가구 2주택자가 양도세 중과가 배제되는 경우는 ▲지방저가주택(양도당시 기준시가 3억원 이하) ▲3주택 중과배제주택(3주택 중과배제에 해당하는 주택은 2주택도 중과배제) ▲근무형편 등으로 양도 ▲혼인합가주택 ▲동거봉양 합가주택 ▲소송주택 ▲일시적 2주택자의 종전주택 ▲저가주택(양도당시 기준시가 1억원 이하) ▲일반주택(위 경우 제외하고 1개 주택만 소유한 경우)을 매도할 때다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

또한 양도차익이 가장 큰 집은 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받아서 양도세를 줄일 수 있다. '1가구 1주택 비과세'란 집을 팔 때 1가구가 실거래가 9억원 이하 1주택을 2년 이상 보유한 경우 양도세 비과세를 받을 수 있는 제도다. 매입 시점에 따라 거주 요건도 추가된다. 실거래가 9억원이 넘는 주택은 전체 양도차익 중 9억원을 넘는 액수만 과세 대상이다.

또한 일시적 2주택 비과세는 ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 사고 2년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받는 제도다. 9·13 부동산대책 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 낸 수요자라면 첫번째 집을 2년이 아니라 3년 내 팔면 된다.

◆ 입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

만약 조정지역에 조합원 입주권과 주택을 모두 가진 소유자가 절세를 하려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 정답은 조합원 입주권을 먼저 팔고 주택을 나중에 파는 것이다. 조합원 입주권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함시킨다. 그래서 소유자가 조정지역 주택을 팔 때 조합원 입주권을 갖고 있으면 2주택자로 간주해 양도세가 10%p 중과된다.(내년 6월부터는 20%p 중과)

하지만 다주택자가 조정지역에 있는 입주권 자체를 팔 때는 양도세 중과가 아닌 일반세율이 적용된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 '권리'일 뿐 주택이라는 '실물'이 아니기 때문이다.

즉 조정지역 조합원 입주권을 먼저 팔고 1주택자가 된 상태에서 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정지역에 있는 집을 산 경우면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 비과세 요건을 못 갖췄으면 양도세 일반세율을 적용받게 된다.

이번에는 주택과 장기임대주택이 혼합된 경우다. 만약 조정지역에 주택 2채와 장기임대주택 2채로 총 4채를 갖고 있을 경우, 양도세를 줄이려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 이 때 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 기준을 충족한 경우로 가정한다.

정답은 임대주택 2채를 먼저 판 다음 주택 2채를 비과세 요건을 채워서 파는 것이다. 임대주택 2채가 주택 수에 안 들어간다고 생각하고 양도세 신고할 때 2주택자에게 적용하는 중과세 10%p만 포함시키면 안 된다. 양도세를 계산할 때는 임대주택도 주택 수에 포함하기 때문이다.

다만 위에 적은 기준시가 요건을 충족한 임대주택은 양도세 중과배제 주택이기 때문에 임대주택 2채가 일반세율을 적용받는다는 점이 다르다. 임대주택이 아닌 보통주택을 먼저 팔면 4주택자라서 중과세율 20%p를 적용받는 반면 임대주택을 팔 때는 중과가 안 된다는 것. 물론 임대 의무기간을 다 채운 다음 팔아야 일반세율을 받을 수 있다.

소유자가 임대주택 2채를 다 팔고 보통주택 중 한 채를 팔면 그 때는 2주택자기 때문에 중과세율 10%p만 적용받는다. 마지막으로 남은 보통주택 1채까지 팔면 일반세율이 붙으며, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 가능하다.

전문가들은 양도세 중과세를 계산할 때 임대주택도 주택 수에 포함한다는 점을 기억해야 한다고 강조했다.

이승현 진진세무회계 대표 회계사는 "가끔 세무사 중에도 양도세를 계산할 때 임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 낭패를 보는 경우가 있다"며 "임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 양도세 중과세를 잘못 신고할 경우, 나중에 세무서에서 중과세 20%에 가산세까지 부과한다는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
李대통령 재판 중단 '헌법 조항 충돌'? [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령의 재판 중단을 놓고 논란이 일고 있다. 서울고등법원이 이 대통령의 공직선거법 파기환송심 재판을 연기하면서 현직 대통령의 불소추 특권을 규정한 '헌법 제84조'를 근거로 든 데 대해 야당이 '판결로 대통령이 자격을 상실하면 60일 이내에 후임자를 선거한다'는 헌법 제68조로 재반박하고 나선 것이다. [서울=뉴스핌] 국회사진기자단 = 이재명 대통령이 4일 오전 국회 사랑재에서 우원식 국회의장 등 여야 대표들과 함께 오찬을 하기 전 환담하고 있다. 2025.06.04 photo@newspim.com 헌법의 애매한 조항에 대한 해석의 차이를 넘어 헌법 조항의 충돌 문제로 번진 것이다. 논란의 불을 붙인 것은 서울고법의 결정이다. 법원은 "재판부에서 기일 변경 및 추후 지정(추정)을 하기로 했다"며 "헌법 제84조에 따른 조치"라고 밝혔다. 추정은 사실상 임기 내 재판을 하지 않겠다는 의미로 받아들여졌다. 이에 따라 위증 교사와 대장동, 법인카드 유용, 대북송금 사건 등 대통령이 받고 있는 다른 네 개의 재판도 연기 가능성이 높다. 이에 야당이 반발했다. 한동훈 전 국민의힘 대표는 9일 '헌법 제68조'를 들어 서울고법의 결정을 반박했다. 헌법 제68조 2항은 "대통령이 궐위된 때 또는 대통령 당선자가 사망하거나 판결 기타의 사유로 그 자격을 상실한 때에는 60일 이내에 후임자를 선거한다"고 규정한다.   검사 출신인 한 전 대표는 자신의 페이스북에 헌법 68조를 예시하며 "헌법상 이재명 대통령 재판은 중단되지 않는다"며 "헌법적으로도 그렇고, 다수 국민 상식 면에서도 그렇다"고 '헌법 제68조'를 거론하며 조목조목 반박했다. 한 전 대표는 "대한민국 헌법 제68조는 '대통령도 판결로 자격을 상실할 수 있다'고 명시하고 있다"며 "민주당과 서울고법 형사7부 주장대로 대통령이 돼서 진행 중인 재판이 중단되는 것이라면 헌법 68조의 '판결로 대통령 자격을 상실한 때'라는 문구를 설명하기 어렵다"고 했다. 재판이 중단된다면 재판이 열리지 않는 만큼 대통령이 판결로 자격을 상실할 일은 없다. 그렇다면 굳이 헌법에 이 조항을 넣을 이유가 없다. 결국 재판이 열린다는 전제로 헌법에 이 조항을 넣은 걸로 해석할 수밖에 없다는 논지다. 관건은 헌법 제84조의 해석이다. '소추(訴追)'의 의미를 검사의 공소 제기(기소) 외에 기존의 재판까지 적용해야 하는지를 두고 법조계에서 논란이 이어지고 있다. 여당은 모든 재판이 중단되는 것으로 해석하고, 야당은 진행 중인 재판은 해당하지 않는다고 맞선다.  이런 주장까지 포함하면 헌법 84조와 68조가 충돌하는 것으로 해석될 여지가 있다. 물론 판결은 법원의 판결 외에 헌법재판소의 판결도 포함할 수 있다. 대통령의 중대 행위에 대한 탄핵이 이뤄질 경우 헌재의 결정 여하에 따라 자격을 상실할 수 있다. 헌재의 판결을 의미한다면 충돌로 볼 수 없다. 민주당은 논란을 원천 차단하기 위해 재판 중단법(형사소송법 개정안) 처리를 추진하고 있다. 이 대통령 측근인 정성호 민주당 의원은 "판사에 따라 다른 입장이 나올 수 있는 만큼 형사소송법을 처리해 더 이상의 논란을 없애는 게 바람직하다"고 말했다.   민주당은 이 법안을 12일 처리할 예정이었으나 일단 13일 선출되는 차기 원내대표에게 넘기기로 했다. 서울고법이 재판을 중단하고 나머지 재판도 중단 가능성이 높은 상황에서 굳이 방탄 논란을 자초할 이유가 없다는 판단으로 보인다. leejc@newspim.com 2025-06-10 13:43
사진
기재부 1차관 이형일·2차관 임기근 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령은 10일 기획재정부 1차관에 이형일 통계청장, 2차관에 임기근 조달청장을 임명했다. 이 대통령은 또 외교부 1차관에 박윤주 주아세안대표부 공사, 2차관에 김진아 한국외대 교수를 각각 발탁했다. 강유정 대통령실 대변인 [사진=뉴스핌DB] 산업통상자원부 1차관에는 문신학 산자부 대변인이 임명됐고, 도널드 트럼프 미국 행정부와 관세 협상을 주도할 산업통상자원부 통상교섭본부장에는 문재인 정부 시절 한 차례 통상교섭본부장을 지낸 여한구 미국 피터슨 국제경제연구소 선임연구원이 발탁됐다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 오후 브리핑에서 "이재명 정부는 경제 회복과 불황 극복에 인적 자원을 집중하기 위해 차관 인사를 단행했다"며 "이번 인사는 경제 산업 분야의 전문가를 임명해서 경제 위기를 조속히 해결하는 데 중점을 뒀다"고 밝혔다. 강 대변인은 기재부 1차관에 임명된 이형일 통계청장에 대해 "주요 정책 라인 경험이 풍부한 거시경제 전문가로 1998년 IMF 외환위기 직후 금융정책국을 경험하는 등 위기에 강한 인물"이라며 "미국 IBRD(국제부흥개발은행) 선임 이코노미스트로 국제적인 감각을 갖췄고, 기재부 직원들이 꼽은 담고 싶은 상사에 세 차례나 선정될 정도로 내부 신망이 두텁다"고 소개했다. 이어 "복합적인 위기에 처한 한국 경제의 현실을 진단하고 해법을 찾을 적임자"라고 강조했다. 이형일 기재부 1차관(왼쪽), 임기근 기재부 2차관 기재부 2차관으로 임명된 임기근 조달청장에 대해선 "임 차관은 기획재정부의 핵심 보직을 두루 자타공인 예산 전문가"라며 "정책 조정과 성장 전략 분야의 전문성을 겸비했고, 국회 예결위 파견 경험을 바탕으로 국회와의 협력도 능숙하게 해낼 것"이라고 기대했다. 아울러 "적극 재정으로 위기 극복의 마중물이 되고 성장 전략의 토대를 닦을 예산 정책 전문가로서 앞으로의 활약이 기대된다"고 말했다. 외교부 1차관으로 임명된 박윤주 주아세안대표부 공사에 대해선 "외교부 북미국 심의관 등 오랜 워싱턴 경역을 바탕으로 북미 지역 현안 해결에 탁월한 전문성을 보였다"며 "박 차관은 미국 트럼프 2기 최우선 과제인 관세 협상 등에서 국익 중심의 실용 외교를 지켜낼 적임자로 손꼽힌다"고 인사 배경을 설명했다. 외교부 2차관에 임명된 김진아 한국외대 교수에 대해선 "김 차관은 한미 연합사 정책 자문위원을 역임하는 등 다양하고 입체적 경험이 돋보이는 분"이라며 "한국인으로서는 세 번째로 유엔 사무총장 직속 군축 자문위원을 지낸 유망한 학자 출신"이라고 소개했다. 이어 "다음 주에 열리는 G7(주요7개국) 정상회의를 포함해 다자 외교에서 대한민국의 국익을 지켜낼 인물로 큰 기대가 된다"고 부연했다. 강 대변인은 "산업통상자원부 1차관에는 문신학 산자부 대변인이 발탁됐다"며 "(문 차관은) 석유와 가스, 원자력을 두루 거친 에너지통으로 산자부 장관 직속의 에너지 전환 국민소통 TF 단장을 맡아서 에너지 전환 정책에 큰 기여를 했다는 평가를 받고 있다"고 설명했다. 그러면서 "RE100 규제 등 에너지가 산업에 미치는 영향이 큰 상황에서 국내 에너지 산업을 총괄하며 미래 전환을 이끌어낼 적임자"라고 강조했다. 통상교섭본부장에 임명된 여한구 미국 피터슨 국제경제연구소 선임연구원에 대해선 "여 본부장은 미 트럼프 1기 행정부 당시 통상정책국장으로 통상 정책을 총괄했고, 국제통상과 경제 협력 전반을 조망하는 정책 수립과 협상 능력이 탁월하다는 평을 받고 있다"고 언급했다. 아울러 "미중 갈등과 관세 협상 등 세계적으로 거세진 통상 무역 갈등 속에서 경제 외교의 중심을 잡을 핵심 인재로 기대를 모으고 있다"고 덧붙였다. 강 대변인은 "이재명 정부는 다음 주로 다가온 G7 국제 외교 무대에서 대한민국의 국익을 지킬 외교 전문가들로 신속하고 새롭게 진용을 꾸렸다"며 "내란으로 인해 망가진 행정부를 신속하게 원상 복구해서 글로벌 보호무역주의를 타개하는 효능감 있는 정부를 만들어 나갈 것을 약속한다"고 다짐했다. medialyt@newspim.com 2025-06-10 17:38
안다쇼핑
Top으로 이동