[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 자산운용사와 손을 잡는 건설사들이 늘고 있다. 건물만 짓는 건설사에 그치는 것이 아니라, 자산운용사와 협업해 부동산 기획, 설계, 시공 및 사후 운영관리까지 디벨로퍼로서 역량을 쌓기 위해서다.

또한 건설사가 자산운용사와 협력할 경우 대형 부동산매물 인수를 위한 자금조달에 유리하다. 이밖에도 자체사업 위험을 건설사가 직접 떠안는 것보다 운용사가 만든 펀드에 지분투자해서 위험을 줄이는 효과도 있다.

◆ 롯데건설, 캡스톤자산운용 지분투자한다…종합 디벨로퍼 역량 강화

8일 건설업계에 따르면 롯데건설은 최근 캡스톤자산운용과 '부동산개발 및 자산운용 업무제휴 협약'을 체결했다. 캡스톤자산운용은 지난 2010년 5월 부동산전문 자산운용업 인가를 받아 출범한 투자운용 전문그룹이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 하석주 롯데건설 대표이사(왼쪽)와 김윤구 캡스톤자산운용 대표(오른쪽)가 지난달 29일 서초구 잠원동에 위치한 롯데건설 본사에서 업무 협약을 체결하고 있다. [사진=롯데건설] 2021.11.01 sungsoo@newspim.com

이 회사는 지난 3월 서울 중구에 있는 롯데손해보험 빌딩을 우리은행과 함께 2240억원에 매입했다. 지분 42.2%를 보유한 김윤구 대표이사가 이끌고 있으며 KTB자산운용에서 근무한 사람들이 부사장, 상무, 이사 직에 두루 포진해있다.

캡스톤자산운용 영업보고서에 따르면 지난 6월 말 기준 영업수익(매출액) 118억원, 영업이익 41억원, 당기순이익 34억원으로 집계됐다. 운용자산으로는 미국 뉴욕 오피스, 리츠칼튼 뉴욕 센트럴파크 호텔, 중구 나인트리명동, 서초구 플래티넘타워 오피스 등이 있다.

롯데건설은 이번 협약으로 캡스톤자산운용이 참여하는 개발사업에 시공자로 참여할 수 있게 됐다. 또한 양사는 국내 부동산 펀드 조성·운용, 해외 부동산 개발사업 등 프로젝트를 같이 발굴하게 된다.

국내에서는 블라인드펀드와 투자목적 프로젝트펀드 조성·운용에 나선다. 블라인드 펀드란 투자 대상을 미리 정해놓지 않은 상태에서 펀드를 설정하고 우량 투자대상을 확보하면 투자하는 펀드를 말한다. 투자대상을 미리 정해놓고 투자자금을 모집하는 기존 펀드 방식과 다르다.

◆ 우미건설, 이지스운용과 '이지스린' 설립…GRE파트너스운용도 투자

건설사와 자산운용사가 협업한 경우는 이전부터 있었다. 중견 건설사 우미건설은 국내 최대 부동산 자산운용사 이지스자산운용과 손잡고 부동산 개발회사 '이지스린'을 만들었다. 이지스자산운용 자회사인 이지스투자파트너스와 우미건설이 각각 지분 40%를 보유하며, 임직원도 지분 20%를 갖는다.

이지스린은 우미건설이 강점을 가진 주거 시장과 이지스자산운용이 감정을 가진 오피스, 물류센터 등 상업용 부동산 시장을 아우르는 개발 사업을 추진한다. 신재생에너지 등 발전에 사용되는 부동산, 골프장, 인터넷데이터센터(IDC), 도심형 물류 등이다.

또한 우미건설은 여러 자산운용사에 지분 투자하고 있다. 우미건설 계열사 우미글로벌은 지난 6월 말 기준 이지스자산운용 지분 9.08%를 보유하고 있다. 금성백조주택(6.59%), 한국토지신탁(5.31%), 태영건설(5.17%)도 이지스자산운용 지분을 5% 이상 보유 중이다.

우미건설은 이지스자산운용 뿐만 아니라 마스턴투자운용, 케이클라비스자산운용, 캡스톤자산운용, GRE파트너스자산운용 등에도 지분투자하고 있다. 우미건설은 지난 6월 말 기준 GRE파트너스자산운용 지분 12.5%를 보유하고 있다. 마스턴투자운용의 경우 우미산업개발이 지분 5%를 보유 중이다.

◆ 대우건설·GS건설, 투게더투자운용·지베스코운용 출자…순이익 '아직'

대우건설, GS건설은 부동산 투자를 전문으로 하는 자산운용사에 출자한 상태다. 대우건설은 리츠 자산관리회사(AMC) '투게더투자운용' 지분 37.14%를 보유하고 있다.

투게더투자운용이 대우건설 자회사가 아닌 관계회사인 셈이다. 공동 출자자로는 해피투게더하우스(37.14%)와 기업은행(약 13%), 교보증권(약 13%)이 참여하고 있다. 초기자본금은 70억원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 잠실 시그마타워 [사진=네이버맵] 2020.11.04 sungsoo@newspim.com

대우건설은 지난 2019년 말 국토교통부로부터 리츠 AMC 설립 본인가를 받으며 리츠시장에 본격 진출했다. 리츠 산업 진출로 건설과 금융이 융합된 신규사업모델을 만들어 신성장동력으로 삼는다는 게 회사 측 계획이다.

투게더투자운용은 지난 3월 서울 잠실역 인근 '시그마타워' 매입에 성공했다. 시그마타워는 한라건설이 시공한 건물로 1996년 준공됐다. 지하 7층~지상 30층, 연면적 6만8636㎡ 규모 오피스 빌딩이다.

또한 GS건설은 손자회사 지베스코자산운용을 통해 자산운용업에 진출했다. 지베스코자산운용은 지베스코가 지분을 100% 보유하고 있으며, 지베스코는 GS건설이 지분 100%를 보유한 회사다.

업계에서는 GS건설이 지베스코자산운용에 투자한 자금이 GS건설 데이터센터 개발사업에 활용될 것으로 예상하고 있다.

다만 두 건설사들이 지분 투자한 자산운용은 아직 큰 이익을 내지 못했다. 투게더투자운용은 작년 말 영업손실 12억2300만원, 당기순손실 11억9800만원으로 집계됐다.

지베스코자산운용은 작년 말 기준 영업손실 8억200만원, 당기순손실 6억4300만원이 발생했다. 지난 1분기 영업보고서를 봐도 영업손실 2억9964만원, 당기순손실 3억원으로 나온다.

◆ 운용사 협력시 대형매물 인수 자금조달 유리…자체사업 위험도 감소

건설사들이 이처럼 자산운용사와 협력하거나 운용업계에 진출하는 것은 디벨로퍼로서 역량을 갖추기 위함으로 보인다. 건설사가 단순 시공 뿐만 아니라 부지 매입과 시공, 운영까지 개발사업 전반에 대한 경험을 쌓을 수 있어서다.

특히 건설사 입장에서는 직접 운용사를 설립하는 것보다 경험있는 운용사와 협력하는 것이 유리하다는 시각도 있다. 시장에 인기있는 상업용부동산 매물이 나왔을 때 자산운용사가 투자자 모집, 자금계획 측면에서 강점이 있기 때문이다. 

예컨대 서울 성수동 이마트 본사 건물이 매물로 나왔을 때 건설사들도 인수 의사를 보였던 것으로 전해졌다. 그러나 이 거래의 우선협상대상자 지위는 건설사가 아닌 미래에셋자산운용·크래프톤 컨소시엄에 돌아갔다. 

건설업계 관계자는 "자산운용사는 자금운용에 대한 전문성이 높기 때문에 대형 매물이 나왔을 때 프로젝트파이낸싱(PF) 운용 등에서 더 노련하게 접근할 수 있다"고 말했다.

또한 건설사들이 자산운용사가 만든 펀드에 에쿼티(지분) 투자할 경우, 자체적으로 사업을 진행하는 것보다 부담이 적다는 장점도 있다. 만약 건설사가 자체사업을 하려면 사업비 마련을 위해 대규모 부채를 져야 하는 경우가 있다.

그런데 부동산 경기 악화나 정치적 요인, 기타 외부요인으로 사업이 잘 진행되지 않으면 이자부담을 비롯한 사업 위험이 커진다. 반면 펀드에 지분투자하면 이같은 위험이 줄어든다.

부동산업계 관계자는 "건설사들이 자체사업 위험 등에 대한 의사판단을 빠르게 내리기 어려울 때 부동산 펀드를 활용하는 방법도 고려할 수 있다"며 "운용사가 만든 펀드에 일부 지분 투자해서 리스크를 줄일 수도 있고, 펀드의 기초자산인 부동산을 시공하는 도급도 받을 수 있기 때문"이라고 말했다.

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