[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 21대 정기 국회에서 더불어민주당 의원들이 발의한 각종 법안들이 과도하게 세입자 보호에 치우쳐져 있다는 비판이 나온다. 임차인 뿐만 아니라 임대인들도 코로나19 충격에 노출돼 있는 만큼 임대인 권리도 균형있게 보호하는 정책이 필요하다는 지적이다.

◆ 세입자 임대료 3회 이상 연체 안 하면 집주인 계약 갱신거절 불가능

25일 국회에 따르면 강훈식 더불어민주당 의원(충남 아산을) 등 12명은 세입자가 집주인에게 보증금을 제때 못 받을 경우 국가 또는 지방자치단체가 일정 금액 이하의 보증금을 단기로 대출해주게끔 하는 법안을 지난 7일 발의했다(주택임대차보호법 제4조의2 신설).

대출 금액은 5억원 한도의 대통령령으로 정한 금액 이하며, 대출 기간은 3개월 이내다. 이 법안은 세입자의 주거생활 안정을 도모하기 위한 것으로, 지난 8일 법제사법위원회에 회부됐다.

조오섭 더불어민주당 의원(광주 북구갑) 등 17명은 코로나19 확산에 따른 경기침체 속에서 세입자들의 주거안정을 강화하는 법안을 발의했다. 법안에 따르면 코로나와 같은 국가재난을 맞아 대통령령으로 주거안정보호기간을 지정할 경우, 집주인은 세입자가 월세를 3회 이상 연체하지 않은 이상 계약갱신거절 통지를 하지 못한다.

집주인은 주거안정보호기간이 끝난 날부터 1개월 이내에 세입자에게 계약갱신거절 통지를 할 수 있다. 또한 정부는 주거안정보호기간이 종료된 날부터 3개월이 경과한 날까지는 기존 임대차 계약이 존속하는 것으로 규정한다(주택임대차보호법 제6조의4 신설). 이 법안은 지난 10일 법제사법위원회에 회부됐다.

◆ 세입자 보증금 단기 대출시 '임대보증금 보증보험' 의무화 불필요

하지만 이들 법안은 과도하게 세입자 보호에 치우쳐져 기존 정책과 충돌한다는 문제가 있다. 우선 국가가 세입자에게 보증금을 단기로 빌려주는 '주택임대차보호법 개정안'(강 의원 대표발의)이 시행되면 국토부가 내년 8월부터 모든 임대사업자의 '임대보증금 보증보험 가입'을 의무화하는 게 의미 없어진다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 내년 8월부터 모든 임대사업자들은 이 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 세입자가 등록임대주택에서 보증금을 떼일 염려 없이 안심하고 살게끔 하기 위해서다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있다.

그런데 국가나 지자체가 세입자에게 보증금을 단기로 대출해준다면 임대사업자로서는 임대보증금 보증보험에 굳이 가입해야 하느냐는 의문을 제기할 수 있다. 임대보증금 보증보험은 임대사업자의 임대보증 사고 빈도가 낮은 것에 비해 보험료가 지나치게 비싸다는 의견이 꾸준히 제기돼 왔다.

예컨대 전세금 5억원, 임대보증금 보증보험의 최소 요율 0.099%를 적용한 보증료는 총 99만원이다. 하지만 HUG 기준 작년 임대사업자의 임대보증 사고금액(492억원)과 지난 1분기 말 기준 전국 주택 임대사업자(총 51만1000명)를 감안하면 전국 임대사업자 1명당 평균 사고 금액은 9만6281원으로 추산된다.

임대보증 사고 빈도가 높지 않기 때문에 전국 평균으로 계산하면 사고금액이 크게 줄어드는 것이다. 만약 정부가 세입자에게 미반환 보증금을 대출해주는 제도가 생긴다면 임대사업사의 보험가입 의무화는 '과도한 규제'가 된다.

또한 해당 법안이 세입자를 보호해주는 범위가 구체적으로 어디까지인지도 문제다. 세입자가 다른 데로 이사가는 데 필요한 보증금을 정부에서 빌리는 대신, 나중에 집주인에게 보증금을 돌려받아서 국가에 되갚아야 하는 시스템이라면 정책 효과가 다소 제한적일 수 있다.

집주인이 파산해서 돈이 한 푼도 없을 경우, 세입자가 정부에서 빌린 보증금을 직접 마련해 갚아야 한다는 부담이 새로 생기기 때문이다.

전문가들은 세입자 보호를 위한 보다 근본적인 대책은 단순히 정부가 보증금 대출을 하는 것이 아니라 집주인의 자금조달 방안을 마련해주는 것이라고 진단했다. 세입자와 집주인을 모두 보호해주는 방식이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 이유는 보증금으로 받았던 현금이 당장 수중에 없기 때문"이라며 "예컨대 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 집주인의 집에 근저당을 설정하고 돈을 빌려주는 상품을 만든다면 임대인도 보호하면서 세입자의 보증금도 지키는 방법이 될 것"이라고 말했다.

◆ 현행법과 '충돌' 및 계층간 분쟁야기…"임차인·임대인 모두 보호해야"

또한 세입자가 임대료를 연체해도 집주인이 계약 갱신거절을 못 하게 하는 '주택임대차보호법 개정안'(조 의원 대표발의)은 현재 시행 중인 계약갱신청구권제와 충돌할 여지가 있다.

현행 주택임대차보호법에서는 세입자가 원한다고 계약을 무한정 연장시켜주지는 않고 있다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 1항에 따르면 월세(차임)를 2회 연체했을 경우 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있다. 월세 연체는 횟수만 충족하면 되며, 꼭 연속적일 필요는 없다.

하지만 조 의원의 '주택임대차보호법 개정안'에서는 집주인은 세입자가 월세를 3회 연체하지 않은 이상 계약갱신거절 통지를 하지 못한다. 만약 2회만 연체했을 경우 집주인이 계약갱신을 거절할 권리가 있는지를 놓고 법 조항끼리 충돌하게 되는 것이다.

무엇보다 이 법안은 세입자와 집주인의 계층 간 싸움을 부추길 가능성이 높다. 코로나19로 살기 힘들어진 것은 세입자 뿐만 아니라 집주인도 마찬가지인데 법안은 세입자의 권리를 더 보호하고 있기 때문이다.

정부가 지난달 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에는 세입자가 기존에 집주인과 맺은 계약을 번복할 수 있는 내용이 다수 포함돼 양측 분쟁을 유발할 수 있는 조항이 많다. 시장에서는 이미 세입자와 집주인 간 분쟁이 확산되는 분위기다.

서울시에 따르면 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 지난 7월 31일부터 8월 31일까지 한 달간 집주인과 세입자의 상담문의가 큰 폭 늘었다. 이 기간에 서울시 전월세보증금지원센터가 접수한 임대차 관련 상담 건수는 5620건으로, 전년 동기(2218건)의 약 2.5배로 증가했다.

한 임대인은 "집주인도 똑같은 국민인데 국회와 정부는 일방적으로 집주인의 희생만 강요한다"며 "세입자가 월세를 3회 연체하지 않은 이상 계약갱신 거절을 못 하는 법안이 통과되면 이를 빌미로 월세를 제대로 안 내는 악성 세입자도 늘어날텐데 그 손해는 누가 배상해줄 것인가"라고 토로했다.

또한 집주인은 사회적 강자, 세입자는 사회적 약자라는 이분법적 잣대를 적용할 경우 현실과 괴리가 생길 수 있다. 예컨대 3억원짜리 빌라를 가진 집주인과 10억원짜리 아파트 전셋집에 사는 세입자 중 코로나19로 더 큰 타격을 받는 쪽은 오히려 3억원짜리 집주인일 수도 있다.

이같은 사각지대를 무시하고 무조건 세입자 권리만을 강화하는 법안을 만드는 것은 오류가 있다는 의견이다. 이에 따라 전문가들은 정부가 세입자와 집주인의 권리를 함께 보호해주는 법안을 만들 필요가 있다고 강조했다.

서 회장은 "단순히 세입자의 권리만 우선시하는 것 보다는 보증금이나 월세 기준 일정 금액 이하의 세입자를 우선 보호해준다는 사회적 합의를 이끌어낼 필요가 있다"며 "그 금액 이상의 세입자일 경우 시장경제에 맡기는 정책으로 전환하는 등 양측 입장을 균형있게 반영해야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com