[뉴스핌=오찬미 기자] #이모씨(45)는 학교를 졸업하고 직장생활을 시작하던 스물 여덟 살에 서울의 한 지역주택조합에 가입해 조합원이 됐다. 분양가는 1억8000만원. 당시 주변 아파트 매맷값과 비교해 30% 가량 싼 값에 집을 살 수 있다는 점 때문에 이씨의 기대감은 높았다. 하지만 사업은 10년이 넘도록 진척이 없었다. 사업 현장에 알박기를 하는 사람 때문에 사업부지를 매입할 수 없다는 소식만 들려왔다. 그동안 조합장의 가족비리가 적발돼 조합장이 바뀌는 내홍을 겪었다. 시공사도 2번이나 바뀌었다. 결국 12년이 지나서야 사업은 첫 삽을 떴다. 그동안 분양가는 추가로 1억원 넘게 올라 3억원이 됐지만 그래도 주변 집값에 비해서는 여전히 싼 값이라 이씨는 만족할 수 있었다. 하지만 또다시 날벼락이 떨어졌다. 추가부담금을 2억5000만원이나 더 내야한다는 소식이었다. 추가부담금을 낼 경우 조합 아파트 분양가는 주변 아파트 일반분양가와 차이가 거의 없어진다. 결국 이씨는 17년 동안 '희망고문'만 겪은 채 조합을 탈퇴해야 했다. 그나마 공사가 시작한 뒤 지분을 팔아 금전손해가 없었다는 게 유일한 위안거리였다.  

‘아파트 공동구매’로 불리며 최근 '전성기'를 맞고 있는 지역주택조합 아파트가 제도 미비로 인해 여전히 높은 위험성을 안고 있다는 지적이 나오고 있다.

지역조합 아파트는 사업을 시작하기 전 조합원을 모집하기 때문에 계약금과 중도금을 내고 있어도 아파트는 공사를 시작하지 못하는 경우가 허다하다. 또 사업이 지연되거나 무산되는 사업장에서는 초기분담금을 고스란히 날릴 위험이 있다.

정부가 이같은 문제점을 해결하기 위해 조합원 모집 전 토지 확보를 의무화했으나 이마저도 내달부터 시작되는 사업장에만 적용된다. 이 때문에 사업 중인 단지가 갖고 있는 위험성은 조금도 줄지 않았다는 지적이 나온다.  

24일 국토교통부에 따르면 지난해 전국에서 설립인가를 받은 지역주택조합은 104곳으로 2010년에 비해 15배 증가했다. 서울시에서는 지난해 기준 25곳의 지역주택조합이 세워졌다.

지역주택조합은 조합원들이 초기 자금을 대고 토지를 산 후 시공사 선정, 공사까지 모든걸 이끌어가기 때문에 저렴한 가격에 사업을 추진할 수 있다. 분양가에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이자를 비롯한 금융비용이 더해지는 일반 아파트에 비해 분양가가 10~30% 저렴하다. 

하지만 업계에서는 지역주택조합 5곳 중 4곳의 사업장이 실패한다는 우려의 목소리가 높다. 실제 2013년부터 2015년까지 3년 간 설립된 지역주택조합 155곳 중 사업 승인을 받은 곳은 64곳이다. 

서울시에서는 사업주체가 연락이 끊겨 사업이 중단된 사업장만 4곳이며 토지를 확보하지 못해 지연된 사업장은 5곳에 달했다. 

울산 북구 지역주택조합 사업구역 <사진=뉴시스>

이처럼 지역주택조합사업이 '도박'처럼 변질되고 있는 것은 제도의 헛점 때문으로 지적된다. 우선 주택조합은 조합 설립인가를 받기 이전에도 수천만원의 계약금을 받고 조합원을 모집할 수 있다. 이렇다보니 토지가 확보되지 않은 상황에서 사업을 하겠다며 조합원을 모집하는 경우가 많다. 

사업 추진과정에 참여하는 일부 대행사가 중간에 허위·과장 광고를 내 조합원을 모집하는 것도 문제로 지적된다. 하지만 현행법에서는 사기나 자금 횡령 등과 같은 명확한 불법이 없는 한 대행사에 법적 책임을 물을 수 없다. 고소를 하더라도 명백한 증거확보가 필요해 처벌을 받는 경우는 드물다.

100% 토지확보를 했다고 해도 문제점은 있다. 땅주인들이 "땅을 팔 수 있다"고 했지 조합이 제시하는 가격에 땅을 팔겠다고 한 것은 아니기 때문이다. 이에 따라 지역조합은 땅을 사들이는데 대부분의 시간을 보내게 된다. 이런 까닭에 대안으로 땅을 일정부분 이상 매입한 뒤 조합원을 모집하도록 규정을 바꿔야한다는 지적이 나온다. 

조합원들의 폐해가 잇따르자 뒤늦게 정부 개선책이 나왔지만 이마저도 한계가 있다. 

국토교통부 ‘주택법 시행령ㆍ시행규칙 개정안’은 오는 6월 3일부터 지역주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때 시ㆍ군ㆍ구청장에게 사업계획서, 토지확보 증빙서류를 내도록 하고 있다. 신고서를 받은 지방자치단체장이 15일 안에 수리 여부를 결정하게 해 리스크를 줄이고자 도입됐다. 공고를 내 조합원을 모집해야 하고 관련 규정을 어길 경우 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금도 부과된다.

그러나 개정안이 시행되는 오는 6월 3일 이후 추진되는 사업에만 이 같은 방안이 적용되며 근본적인 피해구제 방안이 빠졌다는 점이 문제로 꼽힌다.

조성우 동작구청 주택사업팀 주무관은 "지역주택사업은 새로 만들어진 게 거의 없고 이전부터 사업이 진행되고 있는 게 대부분인데 법이 소급적용이 안되는 게 가장 큰 문제다"며 "견본주택을 누가 운영하고 고객과 어떤 내용을 계약하는 지를 비롯해 건축법, 주택법, 도시정비법상 세부관리지침을 만들어 줘야 한다"고 말했다.

더욱이 조합원은 이미 낸 계약금과 중도금을 돌려받고 조합을 탈퇴하는 것도 어렵다. 계약금 자체를 높게 책정해 계약금을 전액 포기하지 않으면 탈퇴할 수 없게 만들었기 때문이다. 국회에서는 이 부분에 대해 여러차례 제도 마련을 주장했지만 아직 이렇다 할 대책은 없는 상태다. 

김성달 경제정의실천시민엽합 부동산국책팀 팀장은 "민간개발사업은 사업자료의 투명성 강화가 이뤄져야 한다"며 "주택사업 상세내용은 지자체장 뿐만 아니라 당사자인 조합원 누구에게나 공개해 재산에 대한 피해가 가지 않도록 감시체계를 마련해야 한다"고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)