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[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 여의도 대표 재건축 단지인 시범아파트. 지난 1971년 완공돼 올해로 43년된 아파트다. 최고 13층, 24개동, 1790가구로 구성된 대단지다.

여의도 노른자위에 있고 주거 환경이 뛰어나 재건축 후 이 지역 뿐 아니라 서울을 대표할만한 아파트로 거듭날 가능성이 있다.

이 단지는 주변 아파트와 비교해 대지 지분이 많다. 같은 규모의 주택일 경우 대지 지분이 많으면 상대적으로 자산 평가액이 높게 책정된다. 재입주할 때 떠안는 재건축 분담금 부담이 다소 낮아지는 것이다.

중충 아파트이지만 용적률이 상대적으로 낮아 재건축 이후 개발이익 기대감도 높다.

여의도 중심부에 있어 ‘사통팔달’ 교통망을 갖추고 있다. 자동차로 1분이면 원효대표를 이용해 강북으로 접근할 수 있다. 강변북로와 올림픽대교, 마포대교 진입로가 자동차로 3분 거리다.

버스노선은 마을버스(영등포10, 영등포11번)을 비롯해 좌석(108번), 공항(6030번), 지선(5012, 5534, 5633, 7611번) 등을 이용할 수 있다. 지하철 9호선 샛강역은 걸어서 10분 거리다.

아파트와 오피스 건물이 밀집돼 있어 학교시설 이용에 불편함이 없다. 여의도초, 윤중초, 여의도중, 윤중중, 여의도고 등이 있다. 

또 반경 1km 내 한강공원, 여의도공원, 성모병원, 63빌딩, 노량진 수산시장, IFC몰 등 생활 편의시설이 포진하고 있다.

◆한경변 최대 규모 아파트

조망권이 뛰어나 향후 가치가 높게 평가된다. 한강변과 맞닿아 있어 재건축 이후 많은 가구에서 한강을 볼 수 있다. 여의도 재건축 단지 중 한강 조망이 가능한 대형 아파트는 이곳이 유일하다.

서울시가 한강변 재건축에 대한 ‘관리 방향’을 정하면서 여의도 주변 아파트가 50층 규모로 재건축 할 수 있다는 것도 호재다.

이 단지는 용적률이 상대적으로 낮은 반면 대지 지분이 많아 투자가치가 높다는 게 인근 중개업소의 시각이다. 용적률 146%로 이 지역 재건축 단지인 광장아파트(205%), 목화아파트(212%), 미성아파트(178%)보다 낮다. 재건축을 하면 그만큼 일반분양 가구가 늘어 집주인들이 무상으로 받을 수 있는 면적이 늘어난다.

대지 지분도 이 지역 평균치를 웃돈다. 79㎡의 대지 지분은 46㎡. 이는 목화아파트 97㎡(42㎡), 한양 112㎡(44㎡)보다 넓다.

단지 인근 한솔공인중개소 대표는 “한강변 조망이 가능하고 대지 지분이 많아 주택경기가 살아날 경우 투자가치가 높아질 것”이라며 “최고가 대비 25~30% 하락한 몸값도 시세차익을 기대할 수 있는 부분이다”고 말했다.

◆재건축 이후 1억원대 시세차익 기대

아파트 79㎡(이하 공급면적) 집주인은 118㎡으로 무상 이주가 가능할 전망이다.

79㎡ 시세는 6억~6억3000만원. 현재 시세를 유지할 경우 재건축 이후 118㎡ 가격은 8억5000만원 안팎이다. 금융비용, 취득세 등을 감안해도 1억원 넘는 시세차익이 가능하다는 계산이 나온다.

이 주택형의 전셋값은 2억4000만~2억5000만원에 형성돼 있다. 전세를 끼고 투자하면 초기 비용은 3억6000만원 수준이다.

한강변과 맞닿은 단지이지만 시세는 주변 아파트와 비슷하다. 삼부아파트 89㎡ 시세는 6억8000만~6억9000만원이다. 진주아파트 76㎡는 5억7000만~5억8000만원에 거래되고 있다.

이 단지에 투자하려면 장기적인 시각으로 접근해야 한다. 재건축 추진 과정이 초기 단계에서 멈춰있기 때문이다.

지난 2008년 추진위원회 승인을 받았지만 6년 넘게 조합설립을 하지 못하고 있다.

주택경기 침체로 가격이 크게 하락하자 재건축을 추진하자는 주민들의 의지가 약해졌다. 때문에 조합설립을 하고 사업시행인가, 관리처분인가 등 주요 과정을 거쳐 착공까지 최소 5년은 걸릴 것으로 예상된다.

추진위 관계자는 “주택경기가 안 좋아 재건축을 하자는 목소리가 예전에 비해 줄었다”며 “시세가 회복될 때까지 재건축 사업이 잠정 보류된 상태”라고 설명했다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)