[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 내 집 마련의 한 방편으로 관심을 받던 지역주택조합('지주택') 사업이 공사 중단, 토지확보 실패 등으로 피해자가 늘면서 사회적 문제로 부각되고 있다. 숱한 사업 지연과 눈덩이처럼 불어나는 분담금을 둘러싼 흉흉한 소문이 퍼지자 정부가 본격적으로 지주택 사업 구조를 바꾸기 위해 칼을 빼든 모습이다.

지역주택조합 사업 진행 절차. [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ 전국 지주택 3분의 1, 갈등으로 '일시정지'… "돈 먹는 하마" 평가도

14일 업계에 따르면 국토교통부는 조만간 공정거래위원회, 국민권익위원회 등 6개 기관 합동으로 지주택 분쟁 사업장에 대해 합동 특별점검에 착수한다.

지주택은 지역 거주민이 자율적으로 조합을 결성한 후, 부지를 직접 매입하여 주택을 건설한 뒤 청약 경쟁없이 공급받는 제도다. 준공 시까지 수많은 인허가를 받아야 하는 재건축·재개발과 달리 조합설립인가와 사업계획 승인, 착공신고 등의 절차만 거치면 된다. 청약통장이 없어도 되며 분양 시 동호수지정도 가능하다는 장점이 있다. '원수에게나 추천하라'는 말이 있을 정도로 실패율도 높다.

우선 사업 시행사는 조합 그 자체이므로 내부에서 운영 비리 등의 문제가 발생할 우려가 정비사업보다 훨씬 크다. 추진 과정에서 토지 확보가 늦어지거나 조합원 모집에 문제가 생겨 사업이 지연될 수 있다. 지주택 조합원을 모집하려면 토지 소유자 50% 이상의 사용권원을, 사업계획 승인을 받으려면 95% 이상을 각각 확보해야 한다. 100% 확보가 완료돼야 비로소 착공이 가능하다.

문제는 현실적으로 각 토지의 소유자를 설득하는 과정이 지난하다는 점이다. 이른바 '알박기'를 통해 땅값이 더 오를 때까지 버티는 지주들이 많다. 그 사이 발생하는 사업비는 모두 조합원 몫의 빚이다. 사업성 문제로 사용권원을 확보하지 못해 결국 조합이 해산되는 일이 허다하다. 사업 유지를 선택하고 분담금이 늘어나는 경우도 많다.

국토부가 지난해 6월 말부터 전국 618개 지주택 조합에 대한 실태 점검을 시행한 결과 전체 사업지의 30%가 넘는 187개 조합이 분쟁을 겪고 있는 것으로 나타났다.

이 중 조합원 모집단계인 조합이 103개, 설립인가된 조합과 사업계획승인 이후 조합이 42개다. 사업 초기 단계에서는 부실한 조합운영(52건)과 탈퇴·환불 지연(50건)이 가장 많았고 사업계획 승인 이후에는 탈퇴·환불 지연이 13건, 공사비 분쟁이 11건 등 순이었다. 전국에서 지주택 조합 갈등이 가장 많은 서울에선 110개 중 63곳(57.3%)이 정상적으로 사업을 진행할 수 없는 상태다.

지난해 말 기준 아예 설립인가를 받지 못하고 모집 단계에 있는 조합은 전체의 과반수 이상(316개, 51.1%)이다. 모집 신고 후 3년 이상 조합설립인가를 받지 못한 조합도 208곳(33.6%)이나 된다. 서울에선 내 110개 지역주택조합 중 63곳(57.3%)이 분쟁을 겪고 있다. 이어 경기(32곳·27.1%), 광주(23곳·37.1%) 순이었다.

악명이 높아지며 2022년 이후부터는 모집신고·조합설립·사업계획승인 등 인허가 자체가 감소 추세다. 2020년 158건이었던 지주택 조합 인허가 수는 지난해 말 기준 71건으로 절반 넘게 줄었다. 그러나 같은 기간 설립인가를 받은 조합이 7.9% 증가(573개→618개)하면서 분쟁 발생 가능성은 여전히 산재해 있다.

◆ 대통령 한 마디에 일사분란 대책 마련… 구체성은 '아직'

이재명 대통령은 후보 시절부터 지주택을 둘러싼 문제 해결에 큰 관심을 보였다. 당시 입주를 코앞에 두고 대구 내당3지구 지주택 조합원들이 674억원 규모의 공사비 인상 통보를 받고 반발하자 조합원 의견청취에 나섰다. 지난달 25일 광주에서 열린 타운홀 미팅 자리에서도 "전국 곳곳에서 지주택 관련 피해가 반복되고 있다"며 "어떻게 구조적인 대책을 마련할 수 있을지 검토 중"이라고 언급한 바 있다.

대통령이 직접 지시한 사항인 만큼 그간 미적지근했던 지주택 관련 갈등 해소에 속도가 붙을 전망이다. 국토부는 다음 달 말까지 사업장별 분담금과 공사비를 점검하고, 증액이 있는 경우 규모나 내역을 분석해 조합원의 피해를 사전에 예방할 방침이다.

공정거래위원회를 통해선 조합과 시공사, 조합과 대행사 등 계약 과정이나 조합 탈퇴·환불을 둘러싼 불공정 요소들을 확인한다. 국민권익위원회는 이해 당사자 간 분쟁 원인 조사를 통해 전반적인 조정을 지원한다. 불법·부당행위가 적발되면 시행사·시공사·조합 등에 시정요구나 과태료 부과 등 행정제재를 가하고, 필요 시 수사도 의뢰한다.

다만 아직 구체적인 방안이 정해진 건 아니다. 국토부 관계자는 "현장에 가서 공사비 등 지주택의 주요 분쟁 사항이 어떻게 발생했고, 어떻게 흘러가고 있는지를 살펴본 뒤 정부가 해결할 수 있는 부분은 컨설팅을 하고, 분야에 따라 타 기관의 지원도 추가될 것"이라고 말했다.

업계에선 분쟁의 가장 큰 원인 중 하나인 공사비 문제부터 현명하게 풀어가야 한다는 얘기가 나온다. 대부분의 지주택은 우선 예정공사비로 계약을 한 다음 최종 공사비는 사후에 확정하는 구조이기에 입주 직전 시공사가 대규모 증액을 요구하는 일이 잦다. 

박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장은 "일정 수준 이상 증액 시 한국부동산원 등 공공기관의 검증을 의무화하는 공사비 검증제 의무화를 도입할 필요가 있다"며 "또는 물가연동 기준·설계변경 범위·인상 상한 등 조정 기준을 명시한 표준계약서 도입을 통해 합리적 공사비 산정 체계를 구축해야 한다"고 말했다. 

업무대행사가 실질적으로 사업을 주도하는 구조임에도 사업 내용이 투명하게 공개되지 않는 점도 숙제로 떠오르고 있다. 형식상 사업 주체는 조합이지만 실제 주요 절차는 업무대행사가 주도하기에, 사업비 과다 계상이나 운영비 집행의 투명성 부족 등이 발생해도 조합원은 '눈 뜨고 코 베이는' 상황에 놓일 수밖에 없어서다.

정삼석 창신대 교수는 "업무대행사가 일정한 손해를 담보할 수 있는 보증제도를 도입해 부도나 사업 지연에 따른 피해를 보전해야 한다"며 "사업의 공정성과 자금집행의 투명성을 확보하기 위해 조합원이 총회에서 직접 선출한 외부 감사인 제도를 두는 것도 하나의 방법"이라고 제언했다.

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