"공급확대 효과 글쎄" 오세훈표 고도·경관지구 규제완화 대상지 ′제한적′

기사입력 : 2025년01월10일 14:26

최종수정 : 2025년01월10일 14:26

고도·경관지구내 1종 일반주거지역 재정비 추진 단지 없어
한남뉴타운은 대상 아냐
서울시 "당장보다 향후 재정비 추진단지 혜택 받을 것"

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 '규제철폐안 3호'로 높이 제한이 적용된 도시규제지역 내 재정비 사업의 사업성 제고 방안을 내놨지만 실제 혜택을 받을 단지는 적을 것이란 분석이 나온다.

규제철폐안 3호 대상지역은 서울시 고도·경관지구내 1종 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 종상향이 되는 곳이다. 대상이 많지 않아서다. 아울러 이들 지구에서 2종으로 상향돼도 올릴 수 있는 층수는 10층 이하일 가능성이 크기 때문에 재개발 동인(動因)으로 작용하긴 어려울 것이란 분석이 많다.

이에 따라 서울시가 규제철폐안 3호를 발표하며 제시했던 흑석10구역과 삼선3구역 등을 제외한 다른 단지들은 혜택을 받기 어려울 것이란 진단이 나온다.

오세훈 시장이 규제철폐안 3·4호를 발표하고 있다. [사진=서울시]

10일 정비업계에 따르면 지난 9일 서울시의 '규제 철폐안' 3호인 고도·경관지구 등 도시규제지역내 공공기여 저감 방안이 발표됐지만 혜택을 받을 대상 구역이 적어 주택 재개발사업 활성화로 이어지긴 어려울 것이란 분석이 나오고 있다.

지난 9일 서울시는 오세훈 시장 주재로 개최한 '경제규제 철폐 정례 간부회의'에서 이같은 내용을 담은 규제철폐안 3·4호를 확정했다. 앞서 5일 서울시는 도심·역세권의 상가 의무비율을 완화한 규제철폐안 1호와 재정비 사업시 환경영향평가 면제를 확대한 규제철폐안 2호를 내놓은 바 있다.

서울시의 규제철폐안 3호는 고도 제한 등 각종 규제 때문에 사업이 어려운 '도시규제지역'에서 조합 등 사업자의 공공기여 부담을 덜어주는 방안이다. 도시규제지역은 고도·경관지구에 속해 있거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지에 있어 일조권, 사선제한 등으로 높이 제약을 받는 지역을 말한다.

이런 곳은 서울시가 재개발·재건축 활성화를 위해 용적률 상한선을 높여주더라도 각종 규제 때문에 상한선을 채우는 게 불가능하다. 심지어 서울시는 박원순 전 시장 때인 2019년엔 재개발사업 중단을 겨냥한 '문화재 지정 알박기'도 단행한 바 있다. 이같은 문화재, 고도제한 등으로 사업 추진이 어려운 재개발 단지를 지원한다는 게 이번 오 시장의 규제철폐안의 복안이다.

지난해 서울시는 재개발·재건축을 지원하기 위해 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 비율을 대지면적의 15%에서 10%로 낮췄다. 규제철폐 3호에 따라 앞으로 이 비율을 10%로 일괄 적용하지 않고 용도지역 상향으로 실제 혜택을 받은 용적률에 비례해 공공기여를 부담하도록 했다.

규제철폐안 3호가 실행되면 1종 주거지에서 2종 주거지로 용도지역을 상향하는 재정비 단지는 혜택을 받을 수 있다. 2종 일반주거지역으로 상향되면 용적률 상한선은 200%에서 250%로 50%p(포인트) 올라간다. 하지만 각종 규제 때문에 실제로는 용적률을 220%밖에 받을 수 없다면 용적률 증가분을 50%p가 아니라 이의 40%인 20%p로 보고 공공기여율도 10%(대지면적 기준)가 아니라 4%를 적용한다. 대지면적을 4만㎡로 가정하면 분양 가능 가구 수가 약 15가구 증가하는 효과가 있다.

다만 이같은 서울시 규제 철폐안 3호의 혜택을 받을 수 있는 지역은 제한적이다. 우선 최근 고도지구에서 일부 완화된 남산주변의 경우 정작 사업이 이뤄지고 있는 한남뉴타운 2~5구역은 규제철폐 3호 대상이 아니다. 이 지역은 고도지구가 아닌 서울시 자체적인 규정에 의해 90미터(m) 높이 제한이 걸린 구역이다.

남산일대는 지난 2023년 소월로 일대 고도지구가 최고 45미터 건축 제한으로 개편됐지만 이 지역은 아직 재정비 사업 추진이 없다. 남산에서 직선거리로 600미터에서 900미터 가량 떨어진 한남뉴타운은 남산과 가까운 곳은 11~12층까지만 지을 수 있다. 이에 따라 남산과 가장 가까운 한남2구역은 최고 14층까지만 올릴 수 있다.

한남뉴타운은 각 구역별로 전체 주택공급수의 15~18%를 공공기여한다. 3구역은 최고 22층 5988가구 단지로 재개발되며 이중 1100가구 가량이 공공기여 대상인 임대주택이다. 4구역은 최고 29층, 남산변 12층 2331가구 단지로 지어진다. 350가구가 공공임대주택이다. 5구역도 남산변 12층으로 전체 2560가구 중 384가구의 임대주택을 공공기여한다. 관리처분을 진행중인 2구역은 최고 14층으로 1537가구를 지으며 238가구의 임대주택을 공급한다.

한남뉴타운은 가장 사업이 빠른 3구역을 필두로 모든 구역에서 층수제한 완화를 서울시에 요구했지만 박원순 시장에 이어 오세훈 시장도 원칙 고수 입장을 확고히 하고 있다. 또한 이번 규제철폐 3호에 따른 공공기여 저감 대상지구도 아닌 만큼 아무런 혜택을 받지 못한다.

서울시 신(新) 고도지구 구상안 [자료=서울시]

서울시는 지난 2023년과 2024년 두 차례에 걸쳐 서울시내 고도지구 건축제한을 완화했다. 현재 남아있는 고도지구인 남산 주변, 경복궁 주변, 구기·평창 주변, 여의도 국회의사당 주변, 배봉산 주변의 1종 일반주거지역이 재정비사업을 할 때 혜택을 받을 수 있다. 하지만 이들 고도지구 내 2종 일반주거지역에서 올릴 수 있는 높이는 20~28미터인 만큼 공공기여를 실제 적용 받는 용적률 수준 만큼 줄여주는 정도로는 재개발 동력이 약하다는 게 전문가들의 진단이다. 실제 이들 구역내 1종 일반주거지역에서 재정비사업을 추진하는 곳은 아직 없다.

1종 일반주거지역에서 2종으로 상향될 경우만 이같은 혜택을 받는다는 점도 대상을 줄이는 요소다. 2종에서 3종으로 상향될 경우 공공기여가 줄기 때문에 1종에서 2종 상향시에만 이같은 혜택을 부여한다는 게 서울시의 설명이다.

서울시 관계자는 "현재까지 사업이 추진되는 곳 가운데 규제철폐 3호 헤택을 받을 수 있는 곳은 동작구 흑석10구역(4만5795㎡)과 한양도성과 가까운 성북구 삼선3구역(5만8332㎡) 그리고 문화재 인근 독립문역 인근 종로구 행촌동 210의 2 일대(7만4397㎡) 3곳"이라며 "규제철폐3호안은 당장은 아니더라도 향후 사업을 추진할 고도·경관지구내 1종 일반주거지역이 사업 동력을 얻는 요소가 될 것"이라고 말했다.

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김연경 "이번 시즌 끝으로 무조건 은퇴" [서울=뉴스핌] 장환수 스포츠전문기자= '배구 여제' 김연경(37·흥국생명)이 이번 시즌이 끝난 뒤 은퇴할 뜻을 밝혔다. 김연경은 13일 인천 삼산월드체육관에서 열린 프로배구 V리그 여자부 홈경기에서 3-1 역전승의 주역이 되며 팀의 8연승을 이끈 뒤 열린 수훈선수 인터뷰에서 "올 시즌을 끝으로 은퇴하겠다. 시즌이 끝나면 성적과 관계없이 은퇴할 생각이다"고 깜짝 발표를 했다. 흥국생명 김연경. [사진 = KOVO] 9일 김해란의 은퇴식 때 "해란 언니를 따라가겠다"고 말한 의도를 묻는 기자의 질문에 코트를 떠나겠다는 답변을 내놓은 것이다. 김연경은 "좀 더 빨리 여러분께 알려드리고 싶다는 생각이 있었는데 죄송하다"면서 "얼마 남지 않은 시합 잘 마무리할 거고 많은 분이 와서 제 마지막 경기를 봐주셨으면 한다"고 덧붙였다. 은퇴를 결심하게 된 계기에 대해선 "조금씩 생각을 하고 있었다"며 "오랫동안 배구를 해왔고, 많이 고민했다. 주변 얘기도 있었고. 지금이 가장 좋은 시기라는 생각이 들었다. 올 시즌 잘 마무리하고 제2의 인생을 살기 위해서 그런 선택을 내렸다"고 설명했다. 김연경은 팀과도 은퇴에 대한 조율을 마친 것으로 알려졌다. 그는 이날 GS칼텍스와 경기에서도 팀 내 최다인 19점을 얻으며 37세의 나이거 무색한 기량을 보여주고 있다. zangpabo@newspim.com 2025-02-13 23:02

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′잠·삼·대·청′ 토지거래허가 해제 [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 강남구 대치동 은마아파트와 선경아파트 그리고 잠실주공5단지를 비롯한 14개 재건축 추진 아파트를 제외하고 잠실·삼성·대치·청담동 4개 동에 대한 토지거래허가구역이 12일 오후부터 해제된다. 시는 이들 14개 재건축 단지에 대해 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획이다. 또 신속통합기획 재건축‧재개발을 추진하는 123곳 가운데 조합설립을 마친 6곳도 토지거래허가구역에서 해제한다. 시는 신통기획 재건축‧재개발단지 가운데 조합설립인가를 마친 곳은 즉각 지정을 해제한다는 방침이다. 12일 서울시에 따르면 시는 이날 제2차 도시계획위원회를 열고 이같은 내용을 담은 '토지거래허가구역 조정(안)' 을 승인했다. 조정안은 13일 공고 후 즉시 효력을 발휘한다. 현재 서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 ▲대치동·삼성동·청담동(강남구)과 잠실동(송파구) 등 국제교류복합지구 일대(14.4㎢) ▲압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축‧재개발 단지(4.58㎢) ▲신속통합기획 및 공공재개발 후보지(7.75㎢) 등 총 65.25㎢ 규모다. 이밖에 ▲모아타운(도로) 11.11㎢ ▲강남·서초 자연녹지지역 26.69㎢ ▲용산정비창(국토교통부 지정) 0.72㎢ 등이 포함된다. [자료=서울시] ◆ 국제교류복합지구 내 재건축 아파트 14곳 제외한 모든 아파트, 신속통합기획 6곳 즉시 해제 먼저 '국제교류복합지구' 인근 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 '즉시' 해제한다. 다만 안전진단이 통과된 재건축 아파트 14곳(1.36㎢)은 재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있어 지정을 현행과 같이 유지하기로 했다. 신속통합기획 재건축‧재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 '즉시' 지정을 해제한다. 이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다. 신통기획 단지 가운데 조합설립 인가를 받는 단지는 이번 6곳을 포함해 올해 말까지 모두 10곳, 2026년 39곳, 2027년 10곳이 될 것으로 시는 예상했다. 시는 조합설립인가 이후를 토허제 해제 검토시점을 잡고 있다. 사업시행자(조합)가 설립됨에 따라 사업 시행을 위한 법적 근거가 마련돼 재건축·재개발 사업이 안정적 단계에 접어들었다고 볼 수 있는 시기이기 때문이란 게 시의 설명이다. 다만 사업이 구체화 된 ▲국제교류복합지구 인근지역 재건축 아파트 14곳 ▲압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역 ▲공공재개발 34곳 및 투기과열지구(강남 3구, 용산구) 내 신속통합기획(재건축, 재개발) 14곳 등은 조합설립과 관계없이 '토지거래허가구역' 지정을 현행과 같이 유지한다. 그리고 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획이다. 관리처분 인가 이후에는 조합원 분양신청이 종료되어 권리관계가 최종 확정되는 시기로 투기 가능성이 높지 않다고 볼 수 있다는 게 시의 설명이다. '토지거래허가제'는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 제도로 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 땐 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 한다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용하며 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'는 힘들다. ◆ 서울시, 신통기획 재건축‧재개발 조합설립인가 후 토허제 해제 검토…강남 재건축은 관리처분 이후 [자료=서울시] 이번 토지거래허가제 폐지에 대해 시는 그동안 토지거래허가구역이 광범위하게 지정되거나 이미 개발이 완료된 아파트에 대해서도 매년 재지정을 거듭하다 보니 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았다며 규제완화 이유를 설명했다. 아울러 시가 작년 8월부터 토지거래허가구역 지정 제도의 효과 검증을 위해 실시한 연구 용역 결과 또한 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있으나 시간이 흐르면서 효과가 감소한 것으로 나타났다. 또 지난달 14일 오세훈 시장이 직접 기획한 '규제풀어 민생살리기 대토론회'에서 "재산권 행사를 침해하는 토지거래허가구역 지정 규제를 철폐해 달라"는 시민 의견에 서울시가 신속한 검토를 해제 추진 방향을 답변한 바 있다. 시는 이러한 사회적 요구와 연구 결과 등을 반영해 본격적인 관리방안 마련에 착수, 허가구역 해제 대상, 범위, 시기 등에 대한 면밀한 검토를 펼친 후 발표하기에 이르렀다고 설명했다. 서울시는 이번 토지거래허가구역 해제를 통해 지역단위로 '광범위'하게 지정했던 허가구역을 '핀셋(선별)' 지정으로 전환해 시민들의 재산권을 보호하고, 부동산시장에 활력을 가지고 올 것으로 기대한다고 강조했다. 아울러 해제 기준과 시기 또한 조합원 권리관계가 확정되거나 조합이 구성돼 안정적인 정비사업에 진입한 '조합설립인가'로 확립한 것도 큰 의미가 있다고 덧붙였다. 앞으로 정비구역이 지정되고 조합설립 인가까지 마치면 토지거래허가구역 해제가 가능해져, 그동안 미진했던 많은 재건축, 재개발사업이 탄력을 받을 것으로 전망되고 향후 부동산시장에도 긍정적 영향을 줄 것으로 기대한다는 게 서울시의 이야기다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 "과거 부동산시장 안정화와 투기수요 차단을 위해 운영해 온 토지거래허가제도를 부동산 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 재건축 이슈가 없는 일부지역에 대해서는 해제하고 신속통합기획 대상지 중 사업추진 상황에 따라 해제시기를 규정해 예측 가능성을 높이는 내용의 규제완화를 단행하게 됐다"며 "앞으로 부동산시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고 투기 등 부동산시장 투기행위 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 엄정하게 대응해 나갈 것"이라고 말했다. donglee@newspim.com 2025-02-12 15:16