재건축 정비사업에서 상가 부분이 제척되고 아파트 부분만을 재건축의 대상으로 삼는 경우도 있으나, 상당수의 경우 상가와 아파트를 일괄하여 재건축사업을 진행한다. 이와 같이 상가와 아파트가 함께 재건축의 대상이 되는 경우 상가 소유 조합원이 상가가 아닌 아파트를 분양받을 수 있는지, 이를 가능한 것으로 규정한 관리처분계획이 적법한지 등의 문제가 발생하기 마련이다.

도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제6항 및 동법 시행령 제63조 제2항 제2호에 따르면 상가 소유 조합원에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 다만 (1) 새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우로서 기존 상가의 가액이 분양 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(가목) 또는 (2) 기존 상가의 가액에 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이 분양 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 금액보다 큰 경우(나목)에는 아파트를 분양할 수 있도록 규정하고 있다. 

[서울=뉴스핌] 안효섭 화우 변호사 [사진=화우] 2023.06.16 peoplekim@newspim.com

법원은 상가 소유 조합원이 상가의 분양을 포기한 경우, 이를 '새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우'로 보거나(유추적용), 새로이 공급받는 상가의 추산액이 0인 경우로 보아, 상가 소유 조합원에게 아파트를 공급하는 내용의 정관이나 총회의 결의는 위 도시정비법과 동법 시행령에 정한 기준에 부합한다고 판단한 바 있다(대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다45637 판결 등).

이 같은 법원 판결에 따라 그 동안 실무상으로 상가 소유 조합원이 상가의 분양을 포기하는 경우라면 상가 대신 아파트를 분양하는 것도 가능하다고 여겨져 왔다.

그런데 국토교통부는 2017년경 상가 소유 조합원은 재건축에 따라 새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우에만 아파트를 분양받을 수 있고, 새로운 상가를 건설하나 상가 소유 조합원이 상가의 분양을 포기한 경우에 아파트를 분양받을 수 없다는 취지의 유권해석을 하였다.

이 때문에 그동안 법원 판결에 따라 정리된 사항에 대하여 다시 혼란이 야기되고 있는 실정이다. 만약 재건축 조합에서 위 유권해석을 이유로 상가 소유 조합원에게 아파트 분양신청권을 인정해 주지 않는 경우, 상가 소유자로서는 이를 소송을 통하여 해결할 수밖에 없을 것이다.

일각에서는 당초의 대법원 판결은 구 건설교통부의 유권해석이나 표준정관을 법령해석의 논거 중 하나로 들고 있었는데(원심인 서울고등법원 2008. 5. 27. 선고 2007나73262 판결 참조), 국토부의 유권해석이나 표준정관이 변경된 이상 그에 따라 법원의 판단도 달라질 것이라는 견해도 제시된다.

그러나 필자로서는 이에 쉽게 동의하기는 어렵다. 법령의 해석 내지 적용 권한은 대법원을 최고법원으로 하는 법원에 전속하는 것인데, 주무관청의 유권해석 등이 변경되었다고 해 법원이 반드시 이를 채용하여야 할 의무는 없기 때문이다.

더욱이 법원 판결 선고 이후 다수의 유사 사건에서 법원은 일관되게 대법원의 법령 해석 결과를 그대로 채용하여 판단을 내려온 반면, 주무관청이 종전의 유권해석이나 표준정관을 바꾸게 된 경위나 근거 또한 알려져 있지 않은 실정인 바, 현재로서는 법원이 종전의 해석 결과를 번복하여야 할 합리적인 이유를 찾기 어려운 것이 사실이다.

실제 국토부의 유권해석이 변경된 2017년경 이후에도 법원은 일관되게 상가 분양을 포기한 상가 소유 조합원들의 아파트 분양신청권을 인정해 왔다. 

안효섭 화우 변호사 

2013년~ 법무법인(유) 화우

2022년~ 도시재생실무위원회 민간위원

2019년 일본 게이오대학교 법무연구과 (법무석사, LL.M.)

2013년 제2회 변호사시험 합격

2013년 고려대학교 법학전문대학원

2010년 고려대학교 법학과

2001년 전남 순천고등학교

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