[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 역세권 복합개발을 위해 용적률 확대에 나서면서 '자이에스앤디, HDC현대산업개발'이 수혜를 받을 것으로 기대되고 있다.

그간 서울에서 3종 일반주거지역 지구단위계획으로 올릴 수 있는 용적률은 최대 400~500% 수준이었다. 하지만 일정 기준을 충족하면 준주거지역으로 종상향해 용적률을 최대 700%까지 올릴 수 있게 됐다. 이에 따라 자이에스앤디, HDC현대산업개발이 보유한 역세권 자체사업 부지의 사업성이 높아질 것으로 기대된다.

◆ 서울시, 주거지역 용적률 최대 700% 상향...준주거지역 종상향

21일 금융정보 제공업체 에프앤가이드에 따르면 자이에스앤디의 올 한 해 매출은 4642억원으로 전년대비 30.33% 증가할 것으로 예상된다. 매출이 지난 1분기 62% 증가한 데 이어 올해 2~4분기에 13% 이상 꾸준히 증가할 것으로 보여서다. 올해 영업이익은 412억원으로 작년보다 51.04% 늘어날 것으로 추정된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.04 sungsoo@newspim.com

자이에스앤디는 중소규모 부동산 개발시장을 타깃으로 지난 2019년 유가증권시장에 상장했다. GS건설이 지분 49.81%를 보유한 최대주주다. 자이에스앤디는 '자이(Xi)' 파생 브랜드 격인 오피스텔 브랜드 '자이엘라(Xi ella)'와 아파트 브랜드 '자이르네(Xi rene)'를 사용한다.

HDC현대산업개발은 내년부터 실적이 좋아질 것으로 보인다. 올해 매출(3조4006억원), 영업이익(4901억원)은 각각 7.35%, 16.33%씩 감소하겠지만 내년 매출(3조8491억원)과 영업이익(5493억원)은 각각 13.19%, 12.07% 증가할 것이라는 관측이다.

두 회사의 실적 개선이 예상되는 이유는 앞으로 서울시에서 민간사업자가 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화받아 복합개발을 추진할 수 있기 때문이다. 서울시는 지난해 '8‧4 공급대책' 후속조치로 이런 내용이 담긴 '역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준'을 마련해 시행에 들어갔다.

사업대상지는 역세권(승강장경계 반경 250m) 중 도로와 면적 요건을 충족하는 곳으로 용도지역은 준주거지역이다. 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다.

사업대상지는 적정 규모의 부지 면적을 확보하고(1500㎡ 이상 5000㎡ 이하 및 가로구역의 2분의 1 이상), 최소한의 도로에 접하면서(2면 이상), 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.04 sungsoo@newspim.com

예컨대 중심지(2030서울플랜상 도심·광역중심·지역중심·지구중심) 역세권에서 간선도로변에 면해 있고, 진출입도로 폭이 10m 이상 확보되는 경우 최대 700%의 용적률로 개발이 가능해진다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우에 비해 용적률을 최대 300%만큼 추가로 확보할 수 있게 된 것.

서울시는 민간사업자에 준주거지역 종상향과 용적률 완화를 부여하는 대신 완화된 용적률의 50%를 '공공기여'로 제공하게끔 하고 있다. 나머지 50%는 민간활용분이다.

공공기여분의 경우 '서울특별시 도시계획조례'에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것이 원칙이다. 민간활용분의 경우 완화된 용적률의 나머지 50%는 분양주택과 민간임대주택(공공지원)으로 공급한다.

◆ 자이에스앤디, 주유소 4곳 사업성 향상…"내년까지 실적 고성장"

이에 따라 GS건설 자회사 자이에스앤디가 보유한 역세권 개발의 사업성이 높아질 것으로 기대된다. 자이에스앤디는 SK네트웍스 주유소 부지 5곳(양평·보문·거여·미아·중화동)을 매입해 기업형 임대주택으로 개발할 예정이다.

우선 5개 주유소 중 영등포구 양평동 부지는 지식산업센터로 개발하는 공사를 진행 중이며 분양이 끝났다. 성북구 보문동 등 나머지 4개 부지는 청년임대주택으로 개발해 장기 임대할 예정이다. 4개 부지 모두 지하철역 200m 이내 초역세권에 있어 안정적인 임대수요와 자산가치 상승이 기대된다. 4개 사업장의 예상 도급액은 795억원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.21 sungsoo@newspim.com

자이에스앤디는 앞으로도 토지를 매입해 자체사업을 늘릴 계획이다. 회사는 지난 2월 약 1196억원 규모의 유상증자를 발표했다. 유상증자 자금은 주택개발 사업을 위한 토지매입에 사용된다. 올해와 내년에 각각 2곳의 토지를 매입해 도시형생활주택이나 오피스텔로 개발하려는 것이다.

주택 수주잔고도 풍부하게 보유하고 있어 외형 성장 가능성도 높다는 분석이다. 회사 주택 수주잔고는 2019년 말 3112억원에서 작년 말 6306억원으로 2배 이상 증가했다. 작년 말 기준 자이에스앤디의 공사현장 수는 10개다. 올해 착공 예정인 프로젝트 수는 10개, 준공되는 현장은 2개로 연말 공사현장 수가 18개로 늘어날 것으로 보인다. 

라진성 KTB투자증권 연구원은 "자이에스앤디는 청년임대주택, 소규모 도시정비, 도심 복합개발 등 정부의 정책적 수혜가 기대되는 사업에 강점을 갖고 있다"며 "안정적인 부동산운영 부문 실적 등을 고려하면 2021~2022년까지 실적이 고성장을 지속할 것"이라고 말했다.

◆ HDC현산 '광운대역세권 개발' 내년 착공…"대형 개발사업 진행"

HDC현대산업개발도 서울지하철 1호선 광운대역세권, 공릉, 용산철도병원 부지 개발 등 역세권 복합개발사업을 다수 보유하고 있다.

광운대역세권 개발은 광운대역 주변인 노원구 월계동 85-7 일대 14만8166㎡ 부지를 상업업무·복합·공공용지 등 3개 용도로 나눠 개발하는 계획이다. 상업업무 용지에는 호텔과 업무·판매시설 등을 갖춘 최고 49층 높이의 랜드마크 건물이 들어선다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 광운대역세권 개발 [자료=서울시] 2021.03.21 sungsoo@newspim.com

앞서 서울시는 토지 소유자인 한국철도공사(코레일), 개발사업자인 HDC현대산업개발과 1년여에 걸친 3자 사전협상 끝에 '광운대역세권 개발사업' 계획을 지난 3월 확정했다. 복합 용지엔 2694가구 규모의 주상복합아파트 단지가 조성된다. 35∼49층 아파트 11개 동의 저층부에는 공유오피스와 상가도 지어진다.

서울시는 기존 부지의 용도 등을 변경하는 지구단위계획을 오는 7월까지 결정할 계획이다. 다른 행정 절차를 마무리하고 이르면 내년 상반기 착공해 오는 2025년 준공이 목표다.

윤승현 하나금융투자 연구원은 "광운대 개발사업은 총 사업비가 3조원을 웃돌 것으로 보인다"며 "용적률 인센티브 반영으로 착공 시점이 이연돼 내년 하반기 착공이 예상된다"고 말했다.

서울 용산철도병원 부지에는 최고 34층짜리 복합 건축물이 들어선다. 이 사업은 용산구 한강로3가 65-154번지 일대 1만948㎡ 부지를 개발하는 사업이다. 용산철도병원 본관을 기부 채납해서 지역사 박물관으로 활용하고 잔여부지에 아파트, 오피스텔, 상업시설로 구성된 연면적 6만여㎡ 규모의 주거복합단지를 조성하는 것이다.

지난 5월 열린 제9차 도시·건축공동위원회는 용산철도병원부지 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 결정안을 수정가결했다. 이번 결정으로 지하 6층~지상 34층, 연면적 9만4000㎡ 규모의 공동주택(685가구), 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 복합된 건축물이 들어선다.

현산의 역세권 복합개발 사업은 본격적인 실적 개선까지 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 공릉, 광운대, 용산병원 개발이 '임대 후 분양' 방식이라서 매출에 크게 기여하기 어렵기 때문이다.

건설사가 도급매출이 발생하려면 주택 소유권을 분양해야 한다. 하지만 임대 후 분양은 월세수익만 매출로 인식되며 임대기간이 끝나는 8년 후에야 분양 및 도급매출이 발생할 것으로 추정된다. 8년간 해당 개발을 통한 매출액 증가를 기대하기 어렵다는 분석이다.

일부 현장의 경우 사업성이 좋지 않다는 지적도 있었다. 업계 관계자는 "용산철도병원 부지 개발의 경우 철도병원을 보존해서 박물관으로 만들어야 하다 보니 사업성이 높지 않다"고 말했다.

하지만 내년부터는 광운대역세권 개발사업 등 다수 현장이 착공됨에 따라 실적이 늘어날 것으로 예상된다.

윤 연구원은 "장기간 진행되온 대형 개발사업 중 합산 1100가구 규모의 용산·공릉 개발사업이 오는 10월 착공할 예정"이라며 "당초 시점조차 불분명했던 대형 개발사업들이 착실히 진행되고 있다는 점은 실적에 긍정적"이라고 말했다.

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