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'19번째' 부동산 대책 예고..."집값은 못잡고 풍선효과만 반복"

기사입력 : 2020년02월19일 13:56

최종수정 : 2020년02월19일 14:57

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"민간 건설사의 아파트 공급 늘려야 기대심리 잡아"
"유동자금 풍부하고 다른 투자처 없어"
현장에서도 '효과 제한적' 목소리 지배적

[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 정부가 경기도 수원과 안양을 비롯한 일부 풍선효과가 나타난 지역을 규제하는 부동산 추가 대책을 내놀 계획이지만 '땜질식' 처방으로는 집값의 안정화 효과가 제한적이란 지적이 많다. 부동산 유동자금이 비규제 지역으로 몰리는 풍산효과만 양산할 공산이 커서다. 

19일 건설업계에 따르면 정부는 오는 20일 예정된 주거정책심의위원회 이후 추가 부동산 대책을 발표할 예정이다. 문재인 정부가 들어선 후 19번째 발표다. 최근 아파트값 과열이 있는 수원을 비롯한 수도권 일부 지역을 조정대상지역으로 추가 지정할 것으로 예상된다. 서울 강남3구(강남·송파·서초구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)을 누르자 '풍선효과'가 이들 지역으로 번졌다는 게 정부측 판단이다. 

현재 수원에서는 팔달구와 광교지구가 조정대상지역으로 분류된다. 이에 업계에서는 현재 조정대상지역이 아니면서도 집값 급등세를 보인 수원 권선·영통구, 장안구가 추가 지정될 것으로 전망한다.

용인은 급등세를 주도한 수지·기흥구가 이미 조정대상지역인 반면 처인구는 집값 급등세가 크지 않아 지정 여부가 불투명하다. 성남은 이미 전지역이 조정대상지역이다. 일각에서는 서울과 인접한 구리와 안양, 동탄, 오산 등 지역까지 규제가 확대될 가능성이 있다고 본다. 현재 일부가 조정대상지역인 남양주도 규제가 확대될 공산이 크다.

이와 함께 조정대상지역의 대출 규제가 추가로 발표될 예정이다. 현재 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)은 60%, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 적용한다. 이에 LTV와 DTI 비율을 낮추는 방안이 거론된다. 현재 투기과열지구는 시가 9억원 이하는 LTV를 40%까지 적용하지만 9억원 초과 주택은 초과분에 대해 20%를 적용한다. 시가 15억원을 넘으면 주택담보대출이 불가능하다.

하지만 전문가들은 추가적인 풍선효과를 전면 차단하기는 어려울 것으로 전망한다. 조정대상지역으로 묶여 대출과 양도세 등 규제를 받으면 또 다른 지역으로 투자 수요가 이동할 가능성이 크다. 서울 강남3구와 마용성에 대한 규제를 강화하자 다른 지역의 아파트값이 뛴 것처럼 말이다.

양지영 R&C연구소장은 "수원과 용인 등 지역의 아파트값이 뛰는 것은 풍선효과로 규제에서 자유롭기 때문에 수요가 몰린 것"이라며 "매수세가 또 다른 비규제지역으로 이동하는 풍선효과가 반복될 것"이라고 말했다.

특히 전문가들은 추가 대책이 해당 지역의 급등세는 막겠지만 그렇다고 집값이 큰폭으로 하락하지는 않을 것으로 본다. 서울과 가깝고 개발 호재가 있는 지역은 꾸준히 수요가 몰릴 가능성이 크다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "조정대상지역으로 지정되면 LTV가 기존 70%에서 60%로 낮아지고 다주택자는 양도세가 중과되는데 이것만으로 강도가 높은 대책이라고 볼 수 없어 풍선효과를 차단하기 어렵다"며 "서울은 LTV가 40%인데도 9억원 이하 주택이 몰린 노원·도봉·강북의 집값이 오르고 있지 않느냐"고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2019.07.30 pangbin@newspim.com

전문가들은 결국 민간에서 공급을 늘리지 않으면 오르는 집값을 잡기가 불가능하다고 입을 모은다. 정부가 임대 주택 등 공급 확대 정책을 내놓지만 수요를 맞추기엔 역부족이란 지적이다. 

권 교수는 "지금까지 18번째 부동산 대책이 나왔지만 풍선효과가 반복되고 있다"며 "임대주택 등이 아닌 민간에서 공급 대책을 확대하고 유동자금을 다른 산업으로 돌리는 대책이 함께 나오지 않으면 부동산으로 몰리는 수요를 잡기가 어렵다"고 강조했다.

김은진 부동산114 리서치팀장도 "대책에도 불구하고 매수를 하는 이유는 수요 대비 공급이 적기 때문에 앞으로 집값이 오를 것이란 기대심리 때문"이라며 "공급 대책이 함께 나오지 않으면 풍부한 유동자금이 서울과 인접하거나 개발 호재가 있는 지역, 수요보다 공급이 부족한 지역들로 계속 유입될 것"이라고 내다봤다.

현장에서도 잠시 집값이 주춤할 수는 있지만 효과가 제한적이라고 말한다. 공급 위축 우려로 기존 시세 대비 싸게 나온 급매물들이 팔리면 다시 시세가 회복하는 현상이 반복된다.

서울 송파구 잠실동 A공인중개업소 사장은 "정부가 대출과 세금 등 규제를 강화하면 시장이 눈치보기에 들어가고 매도호가가 주춤하지만 결국 입지가 뛰어난 곳들은 다시 매수세가 붙기 마련"이라며 "지난해 12·16 부동산 대책 이후 매도호가를 2억원 이상 내린 재건축 단지의 급매물이 속출했지만 대기하던 수요들이 싹쓸이하면서 다시 매도호가가 기존 수준으로 회복했다"고 전했다.

수원시 권선구 호매실동 B공인중개업소 사장도 "조정대상지역으로 지정되면 심리적으로 영향을 받아 매수세와 매도호가가 잠시 주춤할 수는 있겠다"며 "하지만 서울 중심을 향하는 교통호재가 있는 지역은 결국 다시 오를 수밖에 없다"고 말했다.

kimjiyu@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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