[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 상반기 전국 아파트 교환 거래가 3년 만에 최대 수준을 기록했다. 향후 양도소득세 부담이 커질 것으로 예상되면서 주택을 맞바꿔 기존 양도차익을 미리 정산하려는 수요가 영향을 미친 것으로 풀이된다.

12일 한국부동산원에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 집계됐다. 역대 가장 많았던 2023년 상반기 394건 이후 3년 만에 가장 높은 수준이다. 같은 기간 서울에서는 57건의 아파트 교환 거래가 이뤄졌다.

교환 거래는 아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산을 서로 맞바꾸는 방식이다. 현금이 오가는 일반 매매와 형태는 다르지만 기존 부동산을 처분하고 새로운 부동산을 취득한 것으로 보기 때문에 양도소득세와 취득세를 각각 부담해야 한다.

당장 세금을 내야 하는데도 교환 거래가 절세 방법으로 거론되는 이유는 향후 양도세 계산의 기준이 되는 취득가액을 다시 높일 수 있어서다.

예컨대 가격이 비슷한 주택을 서로 교환하면 기존 주택에서 발생한 양도차익에 대해 현 시점에서 양도세를 낸다. 동시에 새로 취득한 주택의 취득가액은 교환 당시 거래가격을 기준으로 설정된다. 이후 해당 주택 가격이 더 올라 다시 처분하더라도 높아진 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문에 세 부담을 낮추는 효과를 기대할 수 있다.

과거 낮은 가격에 주택을 사들인 뒤 오랜 기간 보유해 양도차익이 크게 누적된 고가 주택 소유자일수록 이 같은 거래에 관심을 가질 가능성이 크다. 교환 시점에 양도세와 취득세를 부담하더라도 향후 세제가 강화된 뒤 큰 양도차익을 한꺼번에 정산하는 것보다 유리한지를 따져보는 것이다.

정부가 이달 3일 발표한 세제개편안은 장기 보유보다 실제 거주에 양도세 공제 혜택을 집중하는 방향을 담고 있다. 현행 장기보유특별공제는 내년부터 단계적으로 거주 중심의 공제체계로 전환되고 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소될 예정이다.

양도차익이 큰 초고가 주택은 세제 개편 이후 부담 증가폭도 커질 수 있다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 래미안 퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 10년간 거주한 뒤 56억원에 매도한다고 가정할 경우 양도세는 올해 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원으로 86% 늘어난다. 2029년에는 9억4500만원까지 증가하는 것으로 추산됐다.

올해 상반기 거래에는 이달 발표된 세제개편안의 영향이 직접 반영되지 않았다. 다만 연초부터 이어진 세제 강화 기조에 더해 향후 양도차익 공제까지 축소될 예정인 만큼, 장기 보유로 가격이 크게 오른 고가 주택을 중심으로 교환 거래를 활용하려는 움직임이 이어질 수 있다.

이장원 세무법인 리치 세무사는 "같은 아파트 단지 내에서 1세대 1주택 비과세 대상자끼리 교환하거나 양도 후 재구매할지, 이번 기회에 가격대를 낮춰 이동할지를 결정해야 한다"며 "핵심은 각각의 시점에 보유세와 양도소득세가 얼마나 나올지를 함께 따져보는 것"이라고 말했다.

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