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[뉴스핌=김선엽 기자] '연 4~6% 수익률을 안정적으로 제공하고, 연 2회 수익금을 배분한다.' 

연 1%대 초저금리 시대에 매력적인 수익률이다. 연 2회 수익금을 준다니 고정적인 수입이 없는 은퇴생활자라면 관심을 가져볼 만하다. 게다가 투자대상이 미국 텍사스주의 중심도시인 댈러스의 새로 지은 오피스빌딩이고, 임대인이 미국 최대 보험사로서 20년 임대계약을 했다면 더욱 그렇다. 

미래에셋자산운용이 지난 19일 모집을 시작한 '미국부동산공모펀드' 얘기다. 이 펀드의 만기는 7년 6개월, 최소 가입금액은 1000만원. 만기까지 중도환매가 불가능한 폐쇄형이지만 한국거래소에 상장해 매도할 수 있다.

여러 장점을 가진 펀드지만 매각시 환율이 중요한 투자포인트라는게 전문가들의 지적이다. 이 펀드가 설정될 때 달러/원 환율이 1160원이다. 빌딩 매각시 이보다 떨어진다면 환차손을 감수해야 한다. 환율 하락폭이 빌딩 가격 상승폭보다 크면 원금 손실이 있을 수도 있다. 물론 환율이 상승하면 환차익을 덤으로 챙길 수 있다.   

<사진='Transwestern Investment Group' 제공>

◆ 대도시의 새 오피스빌딩·미 최대보험사 20년 임대계약·임대료 매년 인상 

미래에셋 미국부동산공모펀드의 투자대상은 작년과 올해 완공되는 신규 건물로 댈러스 지역 리차드슨(Richardson) 신도시의 씨티라인(Cityline) 복합단지에 위치한다. 이 건물의 94%인 오피스를 북미 최대 손해보험사 스테이트팜이 평균 20.8년 장기로 임대했다. 스테이트팜은 1922년 설립됐으며, 신용등급이 AA(S&P 기준)로 우리나라의 국가 신용등급과 같다.

나머지 면적 6%는 상업시설로 현재 절반 정도가 임대됐고, 2019년 초까지 임대를 모두 마칠 계획이다.

미래에셋은 7년 동안 이 빌딩을 소유하면서 임대료를 받다가 이후 매각해 투자금을 회수할 예정이다. 임차인과의 계약기간이 충분히 길기 때문에 향후 매각에도 문제가 없다고 미래에셋 측은 보고 있다.

이번 투자 대상인 건물 4개동의 전체 매입 금액은 8억1530만달러다. 미래에셋은 공모와 사모로 각각 3000억원, 1200억원을 조성하고 나머지 자금은 미국 현지에서 선순위 대출로 조달한다. 대출금리는 7년간 고정으로 3.75%다.

미래에셋에 따르면 최근 미국 부동산 오피스 임대 계약의 수익률은 4% 초반에서 5% 중반이다. 수익률이 높으면 높을수록 건물을 싸게 샀다는 의미다. 이번 건은 초기진입수익률(1년차 임대수익/건물 매입가)이 5.5%로 미래에셋 측이 비교적 저렴하게 매입했다고 볼 수 있다.

미래에셋이 공식적으로 투자자에게 내건 수익률은 연 4~6%(수수료 및 비용을 차감한 실제 수익률)다. 매년 2번(6월, 12월)에 걸쳐 수익을 배분하는데 1기에는 세금 문제 등으로 연 4% 정도이고 2기부터 13기까지는 약 6%다. 14기엔 8%다.

◆ 7년 후 매각가격도 올라갈 가능성...하지만 환율은?

최종 수익률은 매각가에 따라 결정된다. 임대료를 매년 2%씩 올리기로 계약을 했기 때문에 매각가 역시 올라갈 가능성이 높다는 게 미래에셋측의 설명이다. 김태헌 미래에셋자산운용 해외투자팀장은 "(자본수익률이 현재와 똑같다고 가정하면) 7년에 걸쳐 매각차익만 14%가 발생할 수 있다"고 말했다.

미래에셋 측은 7년 후 매각가를 8억6830만달러로 가정했다. 매각가가 현재보다 약 6.5% 상승할 것이라고 본 것이다. 

매각이 순조롭지 않을 가능성에 대해 미래에셋 관계자는 "경제적 쇼크로 팔리지 않을 경우 손실을 보고서라도 팔거나 아니면 투자자의 의사를 물어 펀드 만기를 연장할 수도 있다"며 "7년을 넘지 않은 기간에 엑시트(exit)할 수 있게 노력할 것"이라고 강조했다. 

19일 광화문 포시즌호텔에서 열린 '미국 댈러스 부동산 펀드 투자전략 세미나'<사진=김선엽 기자>

그렇지만 환율 변동성은 떠안아야할 리스크다. 투자자는 원화로 투자해 원화로 수익을 얻지만, 환헤지를 전혀 하지 않는 상품이기 때문이다. 

정승기 동부증권 애널리스트는 "7년 6개월 동안 투자하는 것이기 때문에 그 기간 동안 한 번 정도 경기가 휘청거릴 수도 있다"며 "투자 위험을 잘 이해하고 투자하는 것이 중요하다"고 지적했다.

미래에셋 관계자는 "최근 달러예금이 사상 최대 규모를 기록할 정도로 달러자산에 투자하려는 수요가 많다"며 "달러에 투자하는 수단 중 이만큼 안정적인 상품은 없을 것"이라고 자신했다. 

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)