[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부가 세제개편안에서 장기보유특별공제(장특공)에 인별·물건별 각각 최대 10억원의 한도를 신설하고, 거주 요건을 대폭 강화한다. 이에 따라 무조건 비싼 집을 오래 보유하는 이른바 '똘똘한 한 채' 전략이 저물고, 세 부담을 피해 절세 효용을 극대화할 수 있는 '알맞은 한 채'로 수요가 재편될 것이라는 분석이 나온다.

다만 고가 1주택자의 양도소득세 부담 급증이 시장에 매물 출회로 이어질지를 두고는 엇갈린 전망이 나온다.

◆ 장특공 인별·물건별 최대 10억원 한도 신설 및 거주 요건 강화

3일 부동산 업계에 따르면 재정경제부가 내놓은 '2026년 세제개편안'에 따라 장기거주소득공제 한도 신설, 비거주 주택 과세 강화 등 초고가 주택에 대한 전방위적 세부담 확대로 인해 20억~30억원 구간 주택을 매입하는 이른바 '알맞은 한 채' 전략이 부동산시장에서 나타날 것이란 진단이 나온다.

재정경제부가 내놓은 '2026년 세제개편안'에 따르면 주택의 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 명칭이 변경된다. 1가구 1주택자 기준으로 기존에 보유만 해도 연 4%씩 공제되던 혜택은 2027년 유예기간을 거쳐 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%로 조정된 뒤, 2029년부터 완전히 폐지되며, 오직 거주 기간에 대해서만 연 8%(최대 80%)의 공제가 적용된다. 다주택자(비조정대상지역)의 경우에는 2029년부터 거주 연 2%(최대 30%)만 적용되는 별도 체계가 적용된다.

특히 1가구 1주택자의 장기거주소득공제에 2028년 20억원, 2029년부터 10억원의 한도가 신설된다. 10년 이상 거주한 1주택자의 양도세 기본공제액을 기존 250만원에서 2500만원으로 대폭 확대하지만, 양도가액 30억원 이하 주택으로만 대상을 한정했다. 이로 인해 강남권 등에 위치한 30억원 초과 초고가 아파트 보유자들은 공제 한도 신설과 맞물려 양도세 부담이 가중된다.

◆ 30억원 초과 아파트 보유자 세 부담 가중…다주택자 매물 출회하나

세금 부담을 이기지 못한 고가 주택 매물이 시장에 쏟아질지를 두고는 전문가들의 의견이 첨예하게 갈린다. 일각에서는 한시적 규제 완화 기간을 활용한 매물이 등장할 것으로 내다본다. 다주택자 양도세 중과세율이 2027년과 2028년 2년간 한시적으로 완화되면서 장특공 한도가 10억원으로 신설되는 2029년이 오기 전, 세 부담이 그나마 적은 2027년이 매도의 골든타임이 되어 매물이 분산 출회될 수 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원 연구원은 "다주택자 중과 세율 완화, 임대사업자 기존 혜택 적용, 기존 장기보유특별공제 적용 등 시장 참여자들이 본격적인 세제 개편 시행 전 매도하기 가장 유리한 시기가 2027년에 집중돼 있다"라며 "막판 매물 출회가 집중되는 시기가 될 수도 있다"고 봤다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자의 한시적 양도세 완화와 일부 고가주택 보유자의 세 부담 증가는 일정 수준의 매물 출회를 유도할 수 있다"라며 "그동안 누적된 매물 잠김 현상을 완화하고 거래를 정상화하는 데 일부 도움이 될 것"이라고 분석했다.

반면 실거주 중심의 고가 주택 보유자들은 쉽게 집을 팔지 않을 것이라는 매물 잠김 전망도 우세하다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "전체적인 주택 가격이 오름세이기 때문에 세금 부담이 커지면 증여하는 방향으로 갈 것"이라고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "적절한 매도로 시세차익을 노리더라도, 고가 주택에 살아온 실거주자들은 당장 팔아야 할 요인이 적다"라며 "일부 매물이 나오더라도 거래 위축 및 매물 감소로 연결될 것"이라고 내다봤다.

◆ 20억~30억원대 '알맞은 한 채'로 대기수요 쏠림 전망도

초고가 주택에 대한 세 부담은 주택 수요를 그 아래 가격대로 밀어내는 풍선효과를 낳을 전망이다. 종부세율 인상이 과세표준 6억원 초과 구간부터 1.0%에서 1.3%로 가팔라진다는 점을 고려하면, 거주 1주택자 기준(기본공제 14억원, 공정시장가액비율 70% 적용 시) 시세 20억원대에서 30억원 안팎의 주택이 절세 혜택을 온전히 누릴 수 있는 '알맞은 한 채'로 각광받을 수 있다.

이 연구위원은 "고자산 계층은 지금 현황을 유지할 가능성이 높고, 그렇지 않은 계층은 바뀐 세제에 맞춰 장특공 한도 내의 똘똘한 한 채 구간에 몰릴 것"이라며 "해당 구간의 대기수요가 매물을 소화하면서 가격 상승 및 전세난 심화가 우려된다"고 꼬집었다. 이어 "고가주택 구간에서는 전반적으로 거래 위축 및 시장 침체가 발생해 시간이 지나면서 고소득 자산가들만 모여 사는 부동산의 지위재화가 심화될 여지가 있다"고 덧붙였다.

상품별로도 희비가 엇갈릴 전망이다. 남 연구원은 "보유에서 거주 중심 세제 혜택 부여로의 단계적 개편은 중장기적으로 사업 초기 단계의 재건축 아파트에 불리하게 작용할 전망"이라며 "이주, 철거, 공사 기간 동안에는 실거주가 불가능해 장기거주소득공제를 위한 거주기간을 채우기 어렵기 때문에 거주 편의성이 좋은 신축 아파트 선호 현상은 이어질 것"이라고 내다봤다.

임대차 시장의 불안을 우려하는 목소리도 크다. 비거주 1주택자의 실거주 진입(귀소)이 늘어나거나, 임대인이 세금 부담을 이유로 전세금을 올려 받을 가능성이 있기 때문이다.

이 연구위원은 "임대인 입장에서는 장특공이 아니더라도 전세금을 올려받는 것도 수익이므로, 매도가 어렵다면 당분간 현황 유지도 고려가 가능하다"고 짚었다. 남 연구원 또한 "절세 혜택이 상당해 비거주자 입장에서는 세 부담을 낮추기 위한 실거주 전환 유인이 크다"라며 "기존 임차인이 거주하던 매물이 실거주용으로 전환되며 임차 매물이 감소하고 전월세 가격 변동성이 확대될 가능성이 있다"고 우려했다.

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