[서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 종합부동산세 과세 기준을 현행 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 전환해야 한다는 데 전문가들의 공감대가 형성됐다. 초고가 1주택자에게 최대 80%를 깎아주는 세액공제가 '똘똘한 한 채' 쏠림을 부추긴다는 지적도 쏟아졌다. 다만 보유세 인상 폭과 속도를 놓고는 의견이 갈렸다.

재정경제부는 16일 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'를 열고 종합부동산세(종부세) 과세체계 개편, 장기보유특별공제(장특공) 재설계 등 부동산 세제 개편 쟁점에 대한 전문가·국민 의견을 수렴했다.

◆ '주택 수' 기준 형평성 도마…실거주·비거주 구분론도

이날 토론에서 가장 뚜렷하게 의견이 모인 대목은 종부세 과세 기준의 가액 전환이었다. 발제를 맡은 강성훈 한양대 정책학과 교수는 2016년 이후 서울 아파트 실거래가가 131%(동남권 166%) 오르는 동안 소비자물가는 25% 상승에 그쳤다며 집값 급등이 남긴 과세 형평성 문제를 논의의 출발점으로 제시했다.

현행 제도는 3주택 이상 보유자에게 별도 중과세율을 적용하는 주택 수 중심 체계라, 30억원 주택 1채 보유자보다 10억원 주택 3채 보유자의 세 부담이 더 무거워지는 모순이 발생한다는 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공시가격이 같아도 1주택자는 종부세가 90만원 정도인데 2주택자는 192만원으로 2배 이상 차이가 난다"며 "주택 수가 아니라 가액 크기에 따라 과세하는 것이 적합하다"고 말했다.

오종현 한국조세재정연구원 연구위원도 "과세 기준은 주택 수보다 가액으로 하는 것이 형평성에 맞다"고 했고, 심충진 건국대 경영학과 교수 역시 종부세의 소득재분배 기능 강화를 위해 가액 기준이 합당하다고 봤다.

실거주와 비거주를 구분해야 한다는 제언도 이어졌다. 오 선임연구위원은 "비거주 주택에 대한 과세는 강화하고 실거주는 유지하거나 완화하는 방향을 설정할 수 있다"며 실거주 요건을 강화하되 지방 주택에 한해 1주택 요건을 완화하는 방안도 함께 논의할 필요가 있다고 했다.

◆ 최대 80% 공제 집중포화…공제 대신 '납부유예' 제안도

1주택자에게 적용되는 최대 80%의 공제 혜택은 종부세와 양도소득세(양도세)를 가리지 않고 집중 도마에 올랐다. 종부세는 1세대 1주택자가 고령(최대 40%)·장기보유(최대 50%) 요건을 채우면 산출세액의 최대 80%까지 감면해 주는데, 거주 요건이 없어 실제 살지 않고 보유만 해도 한도 없이 공제가 적용된다.

양도세도 구조는 비슷하다. 강 교수는 양도차익 30억원이 같아도 다주택자의 실효세율은 약 29.3%(산출세액 약 8억8000만원)인 반면 10년 실거주한 1주택자는 약 5.0%(약 1억5000만원)로 6배 가까이 벌어진다고 지적했다.

1주택자에 대한 12억원 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제가 중복 적용된 결과로, '똘똘한 한 채' 기조를 심화시킨다는 분석이다.

이에 대해 남기업 토지자유연구소장은 "비싼 집 한 채를 오래 보유할수록 세금을 낮춰주니 똘똘한 한 채 현상이 일어난다"며 "거주 여부와 상관없이 1주택 종부세 혜택은 폐지해야 한다"고 주장했다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원도 공제 혜택이 역진적으로 설계돼 있다며 공제 대신 납부유예 제도를 활용하는 방안을 제시했으며, 심 교수는 보유기간 기준을 실거주기간으로 대체하고 공제 한도를 60%로 낮추는 절충안을 내놨다.

◆ "선진국 수준 인상" vs "매물잠김 우려"…속도조절 이견

보유세 인상의 폭과 속도를 놓고는 시각이 엇갈렸다. 남 소장은 "한국 보유세 실효세율은 주요 선진국의 3분의 1에서 5분의 1 수준"이라며 "선진국 수준으로 보유세를 강화하는 것은 징벌적 과세라 할 수 없다"고 주장했다. 종부세뿐 아니라 재산세도 함께 올려야 한다는 주장이다.

이광수 광수네복덕방 대표는 "보유세는 징수 목적이 아니라 시장을 교정하는 역할"이라며 "실효세율이 올라가는 순간 매물이 나오고 시장 선순환을 만들 수 있다"고 말했다. 다만 지속가능성을 위해 인상 대상은 초고가 주택으로 한정하자고 제안했다.

반면 함 랩장은 과세가 시장 수용성을 넘어 급격히 강화되면 매물잠김, 거래량 감소 등 부작용이 불가피하다며 보유세 인상은 제한적으로 해야 한다고 맞섰다. 대안으로는 현행 60%인 종부세 공정시장가액비율을 80%로, 재산세는 60%로 올리는 방안을 제시했다.

공시가격 현실화율 동결과 공정시장가액비율 완화가 중첩되면서 과세표준이 실제 시가를 과소 반영하고 있다는 문제의식이다.

진창하 한양대 경제학부 교수는 국제비교의 착시를 지적했다. 국내총생산(GDP) 대비 보유세 부담은 경제협력개발기구(OECD) 평균을 웃도는 반면 부동산 가치 대비 실효세율(0.15%)이 OECD 평균(0.33%)의 절반에도 못 미치는 것은 그만큼 집값이 비싸기 때문이라는 것이다.

진 교수는 "보유세는 높이고 거래세는 낮추는 구조 전환"이 필요하다고 주문했으며, 문 연구위원은 양도세의 동결효과가 시장을 왜곡한다며 보유기간 중 납부한 보유세만큼 양도세를 감면해주는 연동 방식을 제안하기도 했다.

hyun9@newspim.com