[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한국은행이 지난해 7월부터 올해 5월까지 이어온 8차례 연속 금리 동결을 끝내고 긴축 기조로 돌아서면서 주택시장 관망세가 짙어질 것이란 관측이 제기된다.

추가 금리 인상이 제한될 경우 급격한 매물 증가 가능성은 크지 않지만, 금융비용과 보유 부담이 커지면 수도권 외곽과 지방을 중심으로 가격 조정 압력이 확대될 수 있다는 분석이다.

◆ 매물 잠그는 세제, 보유 압박하는 금리

16일 부동산 업계에 따르면 기준금리가 3년 6개월 만에 연 2.75%로 오르면서 주택시장에는 당분간 매수 관망세가 짙어질 전망이다. 2023년 1월 인상 이후 처음이다.

이번 기준금리 인상은 대출을 활용해 주택을 매수하려는 실수요자와 투자자의 자금 부담을 높여 거래를 위축시키는 요인으로 꼽힌다. 은행권의 대출총량 관리와 이달 말 세제 개편안 발표까지 맞물린 만큼 수요자들이 당장 계약에 나서기보다 정책과 대출금리 흐름을 지켜볼 가능성이 크다.

최근 주택시장에서는 가격과 가계대출이 동시에 증가했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 주택 매매가격은 전월보다 1.03% 올랐다. 이 중 서울 아파트는 1.21% 상승했다. 재건축 추진 단지와 대단지, 역세권을 중심으로 매수세가 이어지면서 수도권과 지방 사이 가격 흐름도 엇갈렸다.

은행권 가계대출도 다시 큰 폭으로 늘었다. 지난달 말 기준 예금은행 가계대출 잔액은 한 달 전보다 7조6000억원 늘었다. 2024년 8월 이후 1년 10개월 만에 가장 큰 증가 폭이다. 집값 상승 기대와 주식 투자 수요가 겹치면서 주택담보대출뿐 아니라 기타대출까지 증가한 것으로 분석된다.

전문가들은 이번 금리 인상의 영향이 당장 집값 하락이나 대규모 매물 출회보다는 거래 감소와 매수 심리 위축으로 먼저 나타날 것으로 봤다. 신규 대출을 받아야 하는 실수요자는 높아진 이자 부담과 대출한도를 다시 따져야 하는 반면 기존 보유자가 한 차례의 금리 인상만으로 급하게 주택을 처분할 가능성은 크지 않다는 분석이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현재 기준금리와 주택담보대출 금리가 이미 높은 수준이고 금융기관도 금리 인상 가능성을 상당 부분 반영한 상태"라며 "이번 한 차례 인상만으로 매물이 대거 출회될 가능성은 크지 않다"고 말했다.

매도자는 추가 금리 인상 여부를 지켜보고 매수자는 금융비용 부담으로 계약을 미루면서 당분간 거래가 줄어들 가능성이 크다. 매물 증가보다 매도자와 매수자 사이의 가격 눈높이가 벌어지는 현상이 우선 나타날 수 있다는 설명이다.

◆ 추가 긴축 땐 외곽부터 압박…강남3구·용산구 영향 제한적

기준금리 인상이 이어지고 주택담보대출 금리까지 다시 오르면 시장 상황은 달라질 수 있다. 과거에도 세금 강화보다는 금융비용의 급격한 증가가 실제 매물 출회에 더 직접적인 영향을 미쳤다.

문재인 정부 당시에는 다주택자 양도소득세 중과와 종합부동산세 강화에도 집을 팔 때 부담해야 하는 세금이 커지면서 매도 대신 보유를 선택하는 다주택자가 늘었다. 가격 상승기에도 거래가 줄고 매물이 잠기는 현상이 나타난 배경이다.

2022년 이후에는 기준금리와 주택담보대출 금리가 빠르게 오르면서 금융비용을 견디기 어려워진 일부 투자자가 매도에 나섰다. 세금은 매도 결정을 미루게 하지만 금리는 주택을 보유하는 동안 비용을 지속해서 높여 매도를 압박한다는 차이가 있다.

양 전문위원은 "향후 추가 인상으로 주택담보대출 금리까지 상승하면 레버리지 활용이 큰 다주택자와 대환·만기 연장 부담이 커진 차주를 중심으로 매물이 점진적으로 증가할 수 있다"고 말했다.

향후 주택시장에 미칠 영향은 추가 기준금리 인상 여부와 은행권 주택담보대출 금리의 움직임에 따라 달라질 전망이다. 수요자들이 금융비용이 얼마나 더 늘어날지 확인하기 전까지 매수 결정을 미루면서 당분간 거래시장에는 관망세가 짙어질 가능성이 크다.

송승현 도시와경제 대표는 "이번 기준금리 인상은 주택시장에 단기적으로 관망세를 확대시키는 요인"이라며 "대출금리 부담이 커지면서 실수요자의 매수 결정은 늦어지고 투자수요도 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

추가 인상이 이어져 금융비용이 누적되고 세제 개편에 따른 보유 부담까지 커지면 투자 비중과 대출 의존도가 높은 수도권 외곽을 중심으로 매도 압력이 높아질 수 있다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "이번 기준금리 인상은 은행별 대출총량 관리에 따른 대출한도 축소와 이달 말 세제 개편안 등과 맞물려 수요자들의 관망세를 당분간 이어지게 할 것"이라고 말했다.

금리 인상에 따른 영향은 지역별로 다르게 나타날 가능성이 크다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등은 자산가와 현금 매수 비중이 높고 공급 희소성도 커 금리 변화에 대한 민감도가 상대적으로 낮다. 반면 대출 의존도가 높거나 공급 물량이 많은 수도권 외곽과 지방은 금융비용 증가에 더 민감하게 반응할 수 있다.

송 대표는 "서울 핵심지처럼 공급이 부족하고 실수요가 집중되는 지역은 가격 조정 폭이 제한될 수 있다"며 "지방과 공급이 많은 지역은 거래 감소와 가격 약세가 이어지며 지역별 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다"고 진단했다.

남 연구원은 "관망세가 주도하겠으나 매물 부족과 자산시장 내 여전히 풍부한 유동성 등 가격 상승 압력으로 작용할 요인도 남아 있다"며 "기준금리 인상이 단기간에 큰 폭의 가격 하락으로 이어질지는 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다. 

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