[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대되는 가운데, 서울과 수도권의 매수심리가 규제 이전 수준으로 회복됐다. 세제 개편과 금리 인상 가능성에도 전월세 매물 부족과 장기적인 공급 부족 우려가 맞물리면서 매수 대기 수요가 늘어난 것으로 분석된다.

특히 이달부터 보증보험 기준이 강화되면서 전세의 월세화가 가속화될 것이란 전망도 나온다. 

13일 하나금융연구소가 발간한 '금융시장 모니터'에 따르면 전국 주택 매매가격 상승률은 지난 3월 0.15%에서 4월 0.16%, 5월 0.21%로 확대됐다. 수도권이 상승세를 주도한 반면 지방광역시 하락폭은 커졌고 지방권은 8개월 만에 다시 하락 전환했다.

다주택자 양도소득세 중과 시행 예고로 둔화했던 수도권 집값 상승폭은 올해 초 수준으로 회복됐다. 지난 4월 각각 0.22%, 0.26% 하락했던 서울 강남구와 경기 과천시는 5월 들어 0.52%, 0.37% 상승하며 반등했다.

5대 광역시 주택가격 변동률은 지난 3월 0.00%에서 4월 -0.01%, 5월 -0.09%로 하락 폭이 커졌다. 광주는 5월 0.52% 내려 지방광역시 가운데 가장 가파른 하락 곡선을 그렸다. 울산은 0.33% 상승하며 유일하게 전월과 비슷한 상승세를 유지했다.

세제 개편과 금리 인상 가능성, 가계부채 관리 강화에도 매매·전세시장 소비심리는 개선되고 있다. 서울 매매시장 소비심리지수는 지난 3월 117.8에서 5월 135.6으로 올랐고 수도권도 같은 기간 114.9에서 125.2로 상승했다.

전세시장 소비심리지수 역시 서울이 113.9에서 126.4로, 수도권은 110.9에서 118.4로 높아졌다. 이재원 하나금융연구소 수석연구원은 "대부분 규제지역의 매매 심리지수가 상승 국면에 들어선 가운데, 서울에서는 외곽지역을 중심으로 중저가 주택 수요 확대 기대감이 반영됐다"고 말했다.

다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 급매물이 소진된 이후 매매·전세 매물 수급이 불안정해진 점도 심리 회복에 영향을 미쳤다. 전·월세가격 상승과 신규 분양단지 가격 인상, 장기적인 공급 부족 전망이 겹치면서 매수 대기 수요가 늘어난 것으로 보인다.

정부는 전월세시장 안정을 위해 공공주도 매입임대와 민간사업 지원을 통한 수도권 비아파트 공급 확대에 나선다. 향후 2년간 수도권 규제지역에서 공공이 6만6000가구를 매입해 임대로 공급하고, 민간사업자 지원을 통해 4만1000가구를 추가 공급할 계획이다. 민간 물량은 2030년까지 11만가구로 확대한다.

도시형생활주택 규제를 완화하고 공실 상가와 오피스, 지식산업센터를 주거용으로 전환할 수 있도록 허용하는 방안도 추진한다. 비아파트 사업자의 건설금융 조달과 착공 지연 문제를 해소하기 위한 지원도 병행한다.

이 수석연구원은 "비아파트는 아파트보다 공급 기간을 단축할 수 있어 단기적인 전월세시장 안정에 효과가 있다"며 "다만 수요자가 만족할 수 있는 주거 품질을 확보하고 계획된 물량을 제때 공급하는 것이 중요하다"고 지적했다.

이달부터는 기존 등록 임대사업자의 계약 갱신에도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용된다. 자산의 부채비율 기준은 기존 100% 이내에서 90% 이내로 낮아지고 공시가격 적용비율은 주택 종류와 공시가격에 따라 125~190% 수준으로 적용된다.

임대사업자가 낮아진 보증한도에 맞추기 위해 보증금을 낮추는 대신 월세를 올리는 방식으로 계약 구조를 전환할 가능성도 제기된다. 이 수석연구원은 "비아파트는 공시가격 상승률이 낮아 실제 시세를 충분히 반영하지 못하고 전세가율도 높아 임차인의 주거비 부담이 더 커질 수 있다"고 말했다.

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