[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 3월 13일 부동산 시장에서는 수도권 노후 아파트 증가와 중저가 주택으로의 대출 쏠림 현상이 주요 화두로 떠올랐습니다. 정부가 올해 공동주택 공시가격 현실화율을 전년과 동일하게 유지하기로 하면서 주택 소유자들의 보유세 부담이 일부 완화될 것으로 보입니다.

◆ 수도권 노후 아파트 비중 과반수…'얼죽신' 흐름 뚜렷
수도권 주택시장에서 준공 15년을 넘긴 노후 아파트 비중이 과반수를 훌쩍 넘겼습니다. 부동산 정보업체 '부동산R114'에 따르면 지난해 말 기준 수도권 내 준공 15년 초과 아파트는 총 372만여가구로 전체 560만여가구의 66.5%를 차지했습니다. 2022년 64.5%보다 2%포인트 증가한 수치입니다.

지역별로 보면 경기도는 2022년 174만여가구에서 지난해 197만여가구로 늘면서 비중이 60.5%에서 63.2%로 증가했습니다. 정비사업 지연과 신규 공급 감소가 맞물리면서 낡고 주차 공간이 부족한 원도심 거주자들이 신축 분양으로 눈을 돌리는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 흐름이 나타나는 모습입니다.

◆ 15억원 이하 아파트 쏠림 과다…가계대출 위기 오나
한국은행이 국회에 제출한 '통화신용정책보고서'에 따르면 수도권 아파트 거래 중 15억원 이하 주택이 차지하는 비중이 올 1월 기준 96.2%까지 급증했습니다. 강남3구(강남·서초·송파구) 등 고가 주택의 대출 규제와 가격 부담이 커지자 수요가 중저가 아파트로 몰리는 '풍선효과'가 나타난 겁니다.

핵심은 15억원 이하 주택을 사는 실수요자들의 대출 의존도가 매우 높다는 점입니다. 고가 주택 거래보다 건당 주택담보대출 유발 규모가 훨씬 큰 탓에 지금처럼 중저가 주택 거래만 기형적으로 집중될 경우 향후 가계부채가 다시 폭증하는 뇌관이 될 수 있다는 분석이 나옵니다. 집값은 주춤한 듯 보여도 서민들의 빚 부담은 오히려 가중될 수 있는 아슬아슬한 시장 상황입니다.

◆ 올해 공시가격 현실화율 69% 동결…18일 공개
국토교통부가 전국 1585만가구 공동주택의 올해 공시가격을 3월 18일부터 공개한다고 발표했습니다. 가장 중요한 포인트는 세금 부과의 기준이 되는 '공시가격 현실화율'을 작년과 똑같은 69%로 묶어뒀다는 점입니다. 무리한 공시가격 인상으로 국민들의 재산세와 종부세 등 보유세 폭탄이 터지는 걸 막겠다는 정부의 의지입니다.

현실화율이 고정돼 올해 공시가격은 오로지 작년 한 해 동안의 시세 변동만 반영해 매겨집니다. 최근 서울 아파트값마저 마이너스로 돌아서고 지방 침체가 이어지는 등 지역별 집값 편차가 컸던 만큼 소유한 집의 실제 가격 변동에 따라 주택 소유자들의 올해 세금 체감도는 확연히 갈릴 전망입니다.

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