수도권 집값 2~3% 오를 때 지방 떨어진다…"내년 주택시장, 온도차 더 벌어져"

기사입력 : 2025년11월26일 19:21

최종수정 : 2025년11월26일 19:54

올해 건설투자 -9%…외환위기 이후 최대폭 감소
내년 반등폭 2% 그칠 듯
전세 매물 감소·공급 축소로 수도권 상승 압력
지방은 미분양 부담 지속

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 건설경기가 내년에도 뚜렷한 회복세를 보이지 못할 것이라는 전망이 고개를 든다. 금리 완화와 민간 수요 회복에도 PF(프로젝트 파이낸싱) 불확실성, 정비사업 규제, 공급 차질 등 구조적 제약으로 인해 건설·주택 시장 반등 폭은 제한될 것으로 보인다.

2026년 건설투자 전망 [자료=대한건설정책연구원]

◆ 저성장 고착화된 건설 투자시장…"회복 속도 구조적으로 더뎌"

대한건설정책연구원(이하 '건정연')은 26일 '2026년 건설·주택 경기 전망'을 통해 올해 건설투자가 전년 대비 약 9% 감소한 264조원 수준에 머물 것이라 밝혔다. 이는 외환위기 직후인 1998년(-13.2%) 이후 가장 큰 폭의 감소세다.

상반기에는 -12.2%, 하반기는 -5.8%를 각각 기록했다. 건설투자액은 약 264조원으로, 2024년(290조2000억원) 대비 내림세를 드러냈다. 박선구 건정연 연구위원은 "착공과 건설기성 등 동반 지표가 급감하며 현장 경기 부진이 심화됐다"며 "구조적으로 회복 속도가 느릴 수밖에 없다"고 분석했다.

내년 건설투자는 올해보다 2.0% 증가한 약 269조원으로 반등할 전망이다. 민간 건설수요가 일부 회복되고 금리 완화 기대감이 반영되겠으나 상승 폭은 제한적이다. 한국은행은 3.8%, 한국개발연구원(KDI)은 2.2% 성장을 각각 예견하며 비슷한 수치를 드러냈다.

민간 건설경기는 금리 인하 기대에도 불구하고 PF 불확실성, 재무구조 악화, 착공 여력 부족 등으로 뚜렷한 회복세를 보이기 어렵다는 진단이다. 공공 부문의 경우 일부 SOC(사회기반시설) 투자가 늘어날 가능성이 있으나 전체 시장을 끌어올릴 수준은 아니라는 예측이 나온다.

박 연구위원은 "이미 2025년의 대부분 프로젝트가 착공 지연 또는 보류된 상황이라 2026년 반등 폭도 구조적으로 제한된다"며 "자재비 안정화는 긍정적이지만, 수익성 회복까지는 시간이 더 필요하다"고 말했다.

건설투자 증가폭이 크지 않은 것은 경제성장률 대비 건설투자 비중의 구조적 하락과 관련이 깊다. 실제로 한국의 건설투자 비중은 OECD 평균보다 한참 높은 수준이었다가, 2000년대 이후 점진적으로 조정돼 현재는 GDP 대비 13~14%대까지 내려온 상태다.

박 연구위원은 "향후 한국 건설산업은 연평균 0~1%대 저성장이 '뉴노멀'이 될 가능성이 높다"며 "단기 경기부양보다 생존전략·산업 재편·스마트 기술 도입 등 구조적 변화에 집중해야 한다"고 강조했다.

(왼)전국 주택 착공 실적 추이 (오)전국 주택 준공 실적 추이 [자료=대한건설정책연구원]

◆ 착공 회복에도 준공 25% 줄어…물량 압박에도 공급 확대 '미미'

내년 주택가격의 경우 수도권은 2~3% 상승하겠으나, 지방은 1% 하락하거나 보합을 기록할 것이라는 예측이 제기됐다. 경제성장률이 완만한 회복세로 전환된다는 전망과 금리 인하 가능성이 반영된 결과다.

수도권의 경우 공급 감소 우려로 상승 압력이 유지되고 거래 회복세가 뒷받침될 것으로 보인다. 지방은 인구 감소와 수요 둔화로 인한 미분양 부담이 지속돼 상승 여력이 제한된다는 평가다. 전세시장은 전세대출 규제 영향으로 기존 세입자의 계약 갱신이 증가하면서 전체 매물 공급이 줄고 가격 상승 압력이 커질 것으로 분석된다.

공급량은 올해 대비 약 6% 증가할 전망이다. 반대로 준공은 약 25% 줄어들 것이라는 예상이 우세하다. 고하희 건정연 부연구위원은 "과열기로 불리는 2020~2021년 늘어난 착공 물량이 이미 준공 단계에 도달해 지난해 준공 실적이 정점을 찍었다"며 "침체기(2022~2023년) 동안 급감한 착공 실적의 영향으로 2025년 이후 준공 물량은 축소될 것"이라고 말했다.

착공은 2023년 저점을 지나 회복세로 전환됐지만 인건비·자재비 상승 등 공급 환경은 여전히 부담 요인으로 지적됐다. 내년 착공 물량은 35만3000가구, 준공 물량은 29만3000가구로 각각 제시했다.

대한건설정책연구원이 최근 발표한 자료에 따르면 9.7 공급대책과 10.15 대책 이후 주택공급, 정비사업, 부동산 PF, 미분양, 3기 신도시 등 주요 시장 현황에서 다양한 구조적 제약 요인이 여전히 존재하는 것으로 나타났다. 연구원은 정부 대책에도 불구하고 공급 지연과 사업성 악화가 복합적으로 나타나며 주택시장에 부담이 이어지고 있다고 분석했다.

주택 시장 부진 원인으로는 느린 공급 속도를 꼽았다. 서울 내 개발 가능 부지가 부족해 그린벨트 해제와 정비사업이 사실상 서울의 주요 공급 대안이지만 최근 10년 동안 해제된 면적은 3.23㎢로 전체 면적의 약 0.2%에 그친다. 그린벨트에서 해제되더라도 입주까지 통상 6~10년이 소요된다.

2018년 발표된 3기 신도시 공급 일정도 여전히 지연되고 있다. 3기 신도시는 토지보상 갈등, 교통대책 차질 등으로 대부분의 입주는 2027~2028년 이후로 예정돼 있다. 고 부연구위원은 "광역교통대책의 갈등과 변경으로 '선 교통, 후 입주' 원칙도 흔들리고 있다"며 "공급 지연이 구조적으로 심화될 가능성이 크다"고 설명했다.

서울과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶은 '10·15 대책'과 관련해서는 정비사업 추진에 제약이 커지는 환경이 형성됐다는 평가를 내놨다. 조합원 지위 양도 제한과 대출 축소 등의 규제가 도입되며 정비사업 추진 동력이 약해졌다는 것이다. 고 부연구위원은 "서울시와 성남시 등 지방자치단체가 정비사업 활성화를 추진했지만 정부와의 정책 방향이 엇갈리면서 현장에서 혼란이 발생했다"고 지적했다.

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내란특검, 한덕수에 징역 15년 구형 [서울=뉴스핌] 백승은 기자 = "그날 밤, 대통령이 비상계엄을 하겠다는 순간 (중략) 기억도 맥락도 없고 분명하지 않습니다. (중략) 다만 비록 비상계엄을 막지 못했지만, 비상계엄을 찬성하거나 도우려 한 일은 결단코 없었습니다. 그것이 오늘 역사적인 법정에서 제가 드릴 가장 정직한 말입니다." 내란우두머리·내란 방조 혐의를 받는 한덕수 전 국무총리가 26일 서울중앙지법 형사합의33부(재판장 이진관) 심리로 열린 결심 공판에서 이같이 최후 변론했다. 1심 선고는 오는 1월 21일 오후 2시에 나온다. 내란 특별검사(특검)는 한 전 총리에게 징역 15년의 중형을 구형했다. 한 전 총리의 혐의는 내란중요임무종사·내란우두머리방조·허위공문서작성및허위작성공문서행사·대통령기록물관리에관한법률위반·위증이다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 한덕수 전 국무총리가 26일 오후 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 내란 방조 및 내란 중요임무 종사 혐의 관련 결심공판을 마친 뒤 법원을 나서고 있다. 2025.11.26 ryuchan0925@newspim.com 이 재판은 내란우두머리방조로 기소됐지만, 지난 3차 공판에서 재판부가 특검에 내란중요임무종사 혐의를 '선택적 병합' 형태로 공소장 변경하라고 요청해 공소 사실이 추가됐다. 선택적 병합은 필수적 병합의 반대 개념으로, 두 개 혐의를 공소장에 추가하면 재판부가 한 가지를 선택해 판단할 수 있는 형태다. 특검 측은 한 전 총리가 내란 범행에 가담하기 위해 절차적 정당성을 확보하려는 목적으로 국무위원 정족수를 채우려고 시도하거나 허위 공문서를 작성했다고 본다. 또 진술을 수차례 번복해 비협조적인 태도로 일관하고 있고 개선의 여지가 없는 점도 양형으로 고려돼야 한다고 봤다. 위증과 관련해선 명백하게 밝혀진 바가 있고, 한 전 총리도 일부 혐의를 인정했다. 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 탄핵 심판에서 '계엄 선포문을 받은 적이 없다', '이상민 전 행정안전부 장관과 대화한 기억이 없다'라고 했지만, 이후 공개된 12·3 대통령실 대접견실 폐쇄회로(CC)TV에는 한 전 총리는 선포문을 받고 이 전 장관과 약 16분간 대화를 나누는 모습이 포착됐다. 이 CCTV에는 윤 전 대통령이 국무위원에게 비상계엄 사실을 알리자 한 전 총리가 고개를 끄덕이기도 했다. 또 한 전 총리는 당일 '국무위원에게 직접 전화하지 않았다'고 했지만, 송미령 농림축산식품부 장관에게 '빨리 오라'고 통화를 한 사실도 뒤늦게 드러났다. 이날 특검 측은 한 전 총리에 징역 15년을 구형하며, 12·3 비상계엄은 '민주주의에 대한 테러'라고 강하게 비판했다. 특검 측은 과거 내란 범죄가 권위주의에서 민주주의로 가는 기회를 박탈한 것이었다면, 12·3 비상계엄은 수십 년간 한국이 쌓은 민주화의 결실을 한 순간에 무너뜨려 더 막대하게 국격을 손상하고 국민에게 상실감을 줬다고 했다. 아울러 한 전 총리는 국가의 2인자로서 내란 사태를 막을 수 있는 사실상 유일한 사람이었음에도 내란 범행에 가담해 막대한 피해를 줬다고 지적했다. 특검 측은 "그간 대한민국 사법시스템 죄에 상응하는 책임 엄히 물었다. 강화된 양화기준 발전된 시대적 경제적 사회적 변화 고려할 필요가 있고, 나아가 피고인을 엄히 처벌해 다시는 대한민국에서 불행 역사 되풀이되지 않도록 해야 한다"라고 강조했다. 반면 한 전 총리 측은 비상계엄의 절차적 정당성을 위해 국무위원을 모은 게 아니라 대통령을 저지하기 위해 모은 것이라고 주장했다. 위증 역시 큰 충격을 받아 기억이 선명하지 않은 것뿐이라고 밝혔다. 한 전 총리는 최후진술에서 직접 준비한 종이 한 장을 들고 '존경하는 재판장님'이라며 말 문을 열었다. 그는 "작년 12월, 비상계엄 선포로 국민이 겪은 고통과 혼란을 가슴 깊이 죄송스럽게 생각한다"라고 했다. 이어 "1970년 경제 관료로 입문해 한평생 공직을 걸어 왔다. 경제 정책 최일선에서 일했다. 대한민국은 제게 많은 기회를 줬고, 전력을 다하는 게 그에 보답하는 길이라고 생각하며 살았다. 그 길의 끝에 비상계엄 선포 사태를 만나리라고는 꿈에도 예상치 못했다"라고 밝혔다. 한 전 총리는 "여기 계신 어떤 분보다 제가 스스로를 더 혹독하게 추궁했다. 그날 밤 혼란한 기억을 복기할수록 제가 부족한 사람이었다는 절망만 사무친다"라며 "저는 그 괴로움을 죽는 날까지 지고 가야 하는 사람"이라고 힘주어 말했다. 이날 한 총리는 재판을 마치고 '국민들 앞에서 한마디 하실 말씀 없냐', '헌법재판소 재판관을 임명하지 않은 것에 대해 후회하지 않느냐' 등 취재진의 질문에는 어떤 대답도 하지 않고 법정을 빠져나갔다. 100wins@newspim.com 2025-11-26 18:58

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"'자사주 1년내 소각 의무화' 연내 마무리" [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 더불어민주당은 자사주를 취득일로부터 1년 내 소각하도록 하는 내용의 3차 상법 개정안을 연내 마무리하겠다고 25일 밝혔다. 한정애 민주당 정책위의장은 이날 오전 국회에서 열린 원내대책회의에서 "더 건강한 자본 시장을 위해 3차 상법 개정안이 조속히 논의되고 시행될 수 있도록 최선을 다하겠다"며 이같이 밝혔다. 한정애 더불어민주당 정책위의장. [사진=뉴스핌DB] 한 정책위의장은 "주주 충실 의무 명문화, 집중투표제 의무화에 이은 자사주 소각 의무를 담은 3차 상법 개정안을 연내에 마무리하도록 하겠다"고 말했다. 그는 "그간 자사주가 특정 주주의 이익을 위해서 이용되는 나쁜 사례가 많았다"며 "상법 개정을 통해 자사주의 성격을 명확히 규정하고 자사주 마법을 우리 자본시장에서 퇴출하도록 하겠다"고 말했다. 3차 상법 개정안은 회사가 자기 주식을 취득하는 경우 취득일로부터 1년 내 소각하는 것을 원칙으로 하되, 임직원 보상 목적 등 일정 요건에 해당할 때는 '자기주식 보유·처분 계획'을 작성해 주주총회 승인을 통해 보유 또는 처분할 수 있도록 한다. 기존 자사주에 대해선 신규 취득 자사주와 동일한 의무를 부여하되 법 시행 후 6개월의 추가 유예 기간을 두기로 했다. 전날 민주당 코스피 5000 특위 위원장인 오기형 의원은 이 같은 내용을 골자로 하는 상법 개정안을 대표 발의했다. 한 정책위의장도 공동 발의자에 이름을 올렸다. jeongwon1026@newspim.com 2025-11-25 10:12