[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 오는 7월 시행을 앞둔 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계'가 부동산 시장의 또 다른 '규제 암초'로 부상하고 있다. 지방 부동산 및 건설 경기 악화를 우려한 정부가 차등 규제를 확정했지만, 전문가들은 "규제 완화가 아닌 차등 적용은 강남 집값은 잡지 못하면서 실수요자 부담만 키우는 격"이라는 우려를 표했다.

◆ 오는 7월 'DSR 3단계' 시행…"비수도권 연말까지 주담대 0.75% 유지"

20일 금융당국은 가계부채 점검회의를 열고, 3단계 스트레스 DSR 시행 방안을 발표했다. 정부는 스트레스 DSR 3단계를 통해 변동금리 대출 등 향후 금리 상승 위험을 대출 심사에 선반영하는 규제를 전국 모든 금융권으로 확대 적용한다. 현재는 은행권과 제2금융권 주택담보대출 및 일부 고액 신용대출에만 적용되지만, 3단계 시행 후에는 사실상 모든 가계대출에 스트레스 금리가 반영된다. 이때 적용되는 스트레스 금리는 현행 기본치인 1.5%p의 최대 100% 수준(1.5%p 전부)으로 확대된다.

이와 같은 규제는 가계부채 증가 부담을 줄이고, 향후 금리 변동성을 낮추기 위한 목적으로 풀이된다. 실제로 올해 4월 말 기준 전 금융권 가계대출은 3개월 연속 증가세를 이어가며 5조3000억원 늘었다. 또한 대선 국면 등 대내외적 변동성이 높은 시점에서 금리 변동성 역시 확대될 가능성이 크다는 분석이다.

따라서 스트레스 DSR 3단계 시행안은 선제적으로 대출 증가 속도를 조절하려는 당국의 의도가 담긴 것으로 보인다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "가계대출 부실화 속도에 브레이크를 거는 효과가 있어 가계대출 건전화에 기여할 수 있다"고 설명했다.

다만 지방 부동산 및 건설 경기 침체 우려에 따라 금융 당국은 지방 주택담보대출에 한해서 올해 말까지 2단계 수준인 스트레스 금리 0.75%를 유지하기로 결정했다.

◆ 전문가들 "정작 강남 집값 못 잡아" 비판…"지방 규제 완화해야"

전문가들은 이와 같은 핀셋 규제의 실효성에 대해 의문을 제기한다. 정작 주택 가격 상승을 이끄는 강남3구(강남·서초·송파구)의 가격 상승세는 잡지 못하면서 실수요 지역의 대출은 옥죄는, 애꿎은 '비(非)강남 때리기'가 될 수 있다는 지적이다.

고준석 연세대 경영대학원 상남경영원 교수는 "당국은 DSR 규제를 통해 강남3구의 거래량이 줄고 가격이 떨어지는 효과를 기대하지만, 실제로는 그렇지 않을 가능성이 높다"며 "해당 지역 차주는 상대적으로 대출 한도에서 자유로운 부유층이 많기 때문"이라고 설명했다.

이어 "반면 실수요자 중심의 외곽 지역은 실질적인 영향을 받게 된다"며 "지방이 아니라 노·도·강(노원·도봉·강북구) 같은 서울 외곽 지역부터 타격이 클 수 있다"고 덧붙였다.

이러한 진단은 결국 실수요자들의 내 집 마련을 가로막는 걸림돌로 작용할 수 있다는 우려로 이어진다. 특히 생애 최초 주택 구입자나 소득이 상대적으로 낮은 청년층 등은 DSR 규제 강화로 자금 조달이 더욱 어려워질 수 있다는 지적이다. 고 교수는 "정책자금 대출 한도가 줄어들면 실수요자들에게 심각한 문제를 초래할 것"이라며 "예를 들어 5000만원에서 1억원 정도가 부족해서 집을 못 사는 경우가 많다. 그러면 내 집 마련이 늦어지고, 주거비는 계속 오르고, 집값도 오르면 결국 자산 양극화가 더 심화하는 것"이라고 지적했다.

차등 기준 역시 엉뚱한 곳에 규제의 초점을 맞췄다는 비판도 나온다. 주택 수요 부족으로 발생하는 '악성 미분양'이 지방 경기 침체의 주된 원인인 상황에서, 규제 완화가 아닌 한시적 현행 유지 결정은 이미 위축된 수요를 더욱 옥죄는 결과로 이어질 수 있다는 것이다.

고 교수는 "스트레스 DSR을 시행하면 분명 효과는 있겠지만, 정작 가격을 잡고자 하는 지역에서는 그 효과가 나타나지 않을 것"이라며 "차등 적용은 큰 의미가 없다"고 말했다. 서 교수 역시 "차등 적용에 따른 실질적인 효과는 제한적일 것이며 큰 차이가 없을 것"으로 내다봤다.

또한 미분양을 줄이겠다고 하면서 스트레스 금리를 지방에도 적용하는 것에 대해서도 정책 일관성이 떨어진다는 비판이 제기된다. 서 교수는 "이는 정부 당국이 겪는 딜레마"라며 "지방에는 DSR 규제를 유예하거나 완화하는 방향이 경제와 시장 활성화에 도움이 될 것"이라고 강조했다.

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