'도시재생뉴딜사업 2탄' 뉴빌리지 사업, 실효성 의문 확산

기사입력 : 2024년09월06일 16:20

최종수정 : 2024년09월06일 16:20

국비 지원으로 생활 SOC 확충
도시재생 실효성 문제 여전
"소규모 재개발 등 정비사업 고려해봐야"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 노후화된 저층주거지를 쾌적한 새 주택단지로 재탄생시키기 위해 '뉴:빌리지' 사업을 중점 시행한다는 방침이지만 시장에서는 큰 효과를 얻기 어려울 것이란 분석이 나온다.

뉴:빌리지 사업은 과거 박원순 서울시장이 단행한 도시재생사업과 이를 확대한 도시재생뉴딜사업의 뒤를 잇는 '새 버전'이다. 앞선 두 개 사업과 마찬가지로 주택 재정비가 주가 아닌 사업인 만큼 한계가 있다는 것이다. 더욱이 도시재생사업을 꺼려했던 가장 큰 이유인 이후 재개발이 어렵다는 점도 집값 상승을 기대하는 주민들에게 부담이 될 것이란 진단이 나온다.

이에 따라 뉴:빌리지 사업은 서울보다 분담금 때문에 재개발 사업이 사실상 불가능한 수도권 중소도시, 지방도시에 더 적합하다는 분석이 많다. 이들 지역 저층 주거지에 주차장, 도서관, 공원과 같은 생활 SOC(사회간접자본)를 공급하는 동시에 향후 민간이 자력 정비사업에 나설수 있도록 다방면으로 지원해준다는 점에서 나름대로 성과는 있을 걸로 보인다.

6일 부동산업계에 따르면 정부가 기존 꾸미기 중심에서 기반시설 설치를 지원하는 도시재생사업 본격 추진에 나서고 있지만 실효성은 크지 않을 것이란 전망이 나온다.

정부가 뉴:빌리지 사업을 통해 노후화된 빌라촌을 주거쾌적성 갖춘 도시로 재탄생시키기 위해 나섰지만 실제 시장에서 반응은 크지 않을 것이란 전망이 나온다. 서울 영등포구 신길동 일대 역세권 저층 주거지 모습 [사진=뉴스핌DB]

◆ 뉴:빌리지, 국비 지원으로 생활 SOC 확충 '부담 가능한 주택'

정부는 지난달 말 '뉴:빌리지 사업 공모 가이드라인'을 확정·발표하고 본격적으로 사업 추진에 나섰다. 우선 연내 노후 단독·빌라촌 30곳을 '뉴:빌리지' 정비사업 대상지로 선정해 최대 180억원을 지원하고 주차장과 돌봄·체육시설 등 아파트 수준의 커뮤니티 시설과 주택정비 패키지 지원을 제공하기로 했다.

뉴:빌리지 사업은 전면 재개발이 어려운 노후 빌라촌 등 저층 주거지에 아파트 수준의 주거환경을 갖춘 '부담 가능한 주택'(affordable housing)을 충분히 공급한다는 목표를 갖고 있다. 뉴:빌리지 사업은 올해 3월 서울시에서 열린 민생토론회에서 제시된 사업으로 지난 7월 국무회의에서 '국토계획법' 시행령 일부개정안 의결로 본격 궤도에 올랐다.

노후 단독주택, 빌라촌 등에서 소규모 정비 또는 개별주택 재건축 추진 시 주민에게 필요한 편의시설 설치를 지원하는 사업이다. 국비로 공용주차장, 도로, 상하수도 등 기반시설과 방범시설, 주민운동시설, 도서관 등의 편의시설 설치를 지원한다.

편의시설은 신축 가구 규모별로 지원한다. 가령 10가구 미만은 방범 CCTV 및 보안등, 주차장을 지원하고 100가구를 초과하면 여기에 관리사무소, 북카페, 주민운동시설, 복지관 등을 추가하는 식이다. 기금 융자를 통한 주택 정비도 지원한다.

사업은 '정비연계형'과 '도시재생형'으로 구분해 추진한다. 정비연계형은 소규모 주택정비 관리지역 내 자율주택정비사업을 지원하는 제도다. 기금 융자를 현행 총사업비 50%에서 기반시설 공급 시 70%까지 확대해준다. 용적률은 법적 상한 1.2배까지, 주민 동의율도 관리지역 안팎으로 80%까지 완화해준다. 기존엔 관리지역 밖에선 주민 동의를 100% 받아야 했다. 기반시설 및 편의시설 설치 비용은 150억원 내외다.

도시재생형은 도시재생활성화지역(현재 1025곳) 내에서 추진되는 자율주택정비사업과 개별 재건축까지 지원하는 사업이다. 소규모주택정비 관리지역 및 도시재생활성화지역에 모두 해당되는 지역은 정비연계형과 도시재생형 중 선택 가능하다.

기금 융자는 현행 다세대 가구 당 5000만원에서 7500만원으로 확대해준다. 활성화 지역 내에선 용적률을 법적 상한 1.2배까지, 그에 맞게 층수 상한도 완화키로 했다. 기반시설 및 편의시설 설치 비용은 정비연계형과 마찬가지로 150억원 내외다.

대상은 5만~10만㎡ 규모의 노후 저층주거 밀집구역이다. 구체적으로는 인구감소나 산업체 감소, 20년 이상 건축물 비중 50% 기준 중 2개 이상 충족했거나 소규모주택 정비 관리계획 대상 지역, 단독주택·빌라 등의 비중이 3분의 2 이상을 차지해야 한다.

뉴:빌리지 사업의 전신이 도시재생사업인 만큼 서울시도 '오세훈 버전'의 도시재생사업을 추진하고 있다. '휴먼타운 2.0' 사업이 그것이다. 국토부의 뉴:빌리지 사업과 같이 재개발 등 정비사업이 어려운 노후 저층 주거지에 위치한 다가구·다세대·연립주택의 신축·리모델링 등을 지원해 주는 주거 안정 대책이다.

서울시는 지난달 16일부터 30일까지 25개 자치구를 대상으로 올해 사업 대상지를 공모했다. 총 11곳이 신청한 것으로 나타났고 심사위원회를 구성해 선정을 할 예정이다. 앞서 지난 3월 ▲종로구 신영동 214번지 ▲구로구 구로동 85-29번지 ▲중랑구 망우동 422-1번지 3개소를 시범사업지로 선정하기도 했다.

서울시 관계자는 "위원회를 구성해 후보지 11곳 가운데 적합한 지역을 선정할 예정"이라며 "하반기 국가사업(뉴:빌리지)가 있으니 휴먼타운 들어온 것 중에 신청할 수 있는 곳은 넣을 예정"이라고 말했다.

뉴:빌리지와 휴먼타운 2.0 사업의 가장 큰 차이점은 국비 지원 유무다. 휴먼타운 2.0의 경우는 지자체 재원으로만 사업이 추진되지만 뉴:빌리지는 국비가 지원된다. 이에 서울시에 들어온 사업 대상지 가운데 사업의 규모나 지원 범위가 넓은 경우는 뉴:빌리지 사업을 추진하게 된다.

기본적으로 국비는 편의시설이나 도로 정비, 주차장 설치 등 생활 SOC 정비에 사용된다. 생활 SOC는 국민 생활 편익 증진시설(상하수도·가스·전기·문화·체육·보육·의료·복지·공원시설 등) 및 삶의 기본 전제가 되는 안전시설 등을 의미한다. 서울의 경우 국비와 지자체비 비율은 4대 6, 광역시는 5대 5, 나머지 지자체는 6대 4다.

국토부 관계자는 "서울시가 10곳을 하겠다 하면 그중 50% 이상은 저희 (뉴:빌리지) 사업으로 신청하게 된다"면서 "두 사업의 차이점은 국비가 지원 여부로 국비지원을 받아서 하는게 유리한 측면이 있다"고 말했다. 그러면서 "저희 사업과 연계할 것은 하고 단독으로 추진이 가능한 것들은 단독 추진을 할 것"이라며 "유사한 도시재생이라도 지자체 나름의 컨셉이 있다"고 덧붙였다.

◆ 도시재생 실효성 문제 여전…"소규모 재개발 등 정비사업 고려해봐야"

도시재생사업에서 재개발로 사업 방식을 바꾼 옛 서울 창신동 도시재생구역 [사진=뉴스핌DB]

도시재생은 기존 동네의 기능을 유지하는 동시에 생활형 SOC를 구축해 편의성을 높인다는 취지로 시작했지만 앞서 시행됐던 사업들은 실효성이 떨어진다는 지적이 나오며 서울시민들의 외면을 받은 사업으로 꼽힌다.

실제로 앞서 문재인 정부 시절과 박원순 전 서울시장 재임시 시행한 도시재생사업과 도시재생 뉴딜사업은 실패작으로 평가받는다. 당시 도시재생사업은 '개발'이 아닌 마을벽화 그리기 및 카페, 청년 센터와 같은 주민들의 이해와 상관 없는 시설들이 잇따라 설치되며 정치적 목적만 강조된 사업이란 비판을 받았다.

이번 뉴:빌리지 사업과 이전 도시재생 사업과의 차이점은 생활 SOC 등 주거지 주변 정비를 통해 노후 주거지의 신축·리모델링이 일어나도록 유도하겠다는게 핵심이다. 과거에는 집수리나 도로 환경 등 가로환경 개선에 집중해왔다.

국토부 관게자는 "도로 정비, 주차장 설치와 더불어 아파트 수준의 편의시설을 공급하는 등 주변 정비를 해주면 노후 주택을 새로 지으려는 수요가 있을거라 본다"면서 "소유주들이 잘 모르는 만큼 금융적인 부분이나 전문기관을 통한 사업성 분석 등 지원을 통해 민간에서 주택정비를 하게끔 유도하기 위한 것"이라고 말했다.

하지만 도시재생사업의 실효성이 크게 떨어져 주택이나 빌라 소유주들이 신축이나 리모델링에 나설지는 의문이다. 정비연계형으로 지정되면 아파트가 아닌 저층 주택으로 새로 지을 수 있다. 이 때 건축비는 국비 및 시비 지원을 받을 수 있다. 하지만 결국 높은 분담금을 피할 수 없다. 저층 주택은 아파트보다 건축비가 낮지만 일반분양이 적어 사업비 보완이 어렵다. 1980~1990년대 지어진 노후 빌라들도 대부분 현행 용적률이 아파트 수준인 180%를 넘고 있어 재개발 수준의 아파트를 짓지 않으면 분담금은 높게 책정될 전망이다.

이와 함께 자력 주택 재정비가 이뤄지더라도 향후 집값 상승폭이 아파트에 턱없이 미치지 못할 것이란 점도 뉴:빌리지 사업의 활성화가 어려울 요소로 꼽힌다. 더욱이 생활 SOC 정비 이후엔 노후도가 떨어져 재개발도 추진하기 어려워진다는 점도 뉴:빌리지 사업을 꺼리는 원인이 될 것으로 지적된다.

서울 중랑구 망우동 일대 중개업소 관계자는 "저층 주택 소유자들은 보유 자금이 많지 않아 분담금에 부담을 느끼고 있다"며 "정부가 지원해주겠다는 자금은 모두 대출로 언젠가는 갚아야할 돈인데 그 정도로 자력 재정비에 나설 것이라면 벌써 재개발을 추진했을 것"이라고 말했다.

이에 따라 뉴:빌리지는 서울의 노후 저층 주택지에서는 활성화 되기 어려울 것이란 시각이 지배적이다. 반면 수도권이나 지방의 노후주거지에선 효과를 거둘 수 있을 것이란 분석이 나온다. 애초 이들지역에선 재개발이 어렵기 때문에 기반시설 정비만 이뤄져도 주거환경이 크게 개선될 수 있기 때문이다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "뉴:빌리지는 빌라나 맨션이나 타운하우스 형태가 돼야 하는데 서울 도시 구조 자체가 타운하우스 형태로 재상하기는 쉽지 않아 실질적으로 효과를 거두기는 쉽지 않다"며 "주차장 등 생활 SOC 설치만으로 도시재생이 되는 것이 아니기 때문에 계획 방향을 바꿔볼 필요가 있다"고 말했다.

그러면서 "투입하는 비용에 비해 재생의 효과가 미비하다"며 "우리나라는 도시 구조 자체가 급격한 도시개발로 인해 밀집돼 있어 소규모 재개발 같은 정비사업이 더 바람직하다"고 말했다.

min72@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00