[오세훈 1년] ③ 서울 주택시장 "땡큐 오세훈"…신통기획·35층룰 폐지에 '활기'

기사입력 : 2022년04월11일 07:02

최종수정 : 2022년04월11일 15:42

'신통기획'에 재건축·재개발 들썩…'35층 폐지' 한강변도 화색
윤석열 인수위, 서울시 공무원 등판…'신통기획' 전국 확대될까

[편집자] 지난해 4월 보궐선거로 3선에 성공한 오세훈 서울시장이 취임 1주년을 맞았다. 현직시장 궐위라는 사상 초유의 사태와 코로나 정국, 여기에 1년 3개월이라는 짧은 임기까지 겹치는 등 쉽지 않은 시간이었다는 평가다. 스스로 '미완의 1년'이라고 소회한 오 시장의 1년을 되돌아봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "오세훈 서울시장의 구상이 앞으로 점점 현실이 될 것 같아요. 압구정동 한강변에 초고층 펜트하우스가 들어서면 누가 봐도 근사하지 않을까요?" (강남구 압구정동 신현대아파트 근처 S부동산중개업소 관계자)

"윤석열 후보가 당선된 이상 더 이상은 재건축을 미룰 이유가 없을 것 같아요. 사업이 너무 진행이 안 돼서 힘들어한 조합원들도 많았지만 앞으로는 좋아질 날만 남은 것 같아요." (잠실동 J부동산중개업소 관계자)

오세훈 서울시장의 당선 1주년을 맞은 서울 주택시장은 그의 대표 정책인 '신속통합기획(신통기획)', '35층 룰 폐지'로 활기를 띄고 있다. 다음달 10일 첫발을 떼는 윤석열 정부에서 그의 정책이 탄력 받으면 압구정, 용산, 여의도 등 한강변 대규모 정비사업이 빠르게 가시화될 것으로 기대돼서다.

실제로 윤석열 당선인의 대통령직 인수위원회 중 부동산 정책을 담당하는 경제2분과에는 서울시 공무원이 국토교통부보다 많다. 이에 새 정부 출범 이후 신통기획이 전국으로 확산될 수 있다는 전망도 나온다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 오세훈 서울시장 mironj19@newspim.com

◆ 강남 재건축, 꾸준히 우상향…신통기획에 재개발시장 '들썩'

11일 부동산업계에 따르면 오세훈 시장이 당선된지 1년이 지난 현재 서울 주택시장은 재건축 아파트를 중심으로 가격이 우상향하고 있다.

오 시장이 '재개발 6대 규제 완화방안', '신속통합기획(신통기획)', '35층 룰 폐지' 등 정비시장에 호재가 될 주요 정책을 발표한 데다 윤석열 당선인도 정밀안전진단 등 재건축 규제완화에 본격 착수한 영향이다. 재건축 예정 단지가 몰린 강남구는 최근 가격이 꾸준히 오르고 있다.

국토교통부 실거래가 시스템을 보면 올해 준공 40년을 맞은 강남구 압구정 신현대11차 아파트 전용면적 183㎡ 4층은 지난달 59억5000만원에 거래됐다. 작년 1월에 같은 면적 5층이 50억원에 팔린 것과 비교하면 1년여 만에 9억5000만원 오른 것.

개포동 현대1, 우성3차와 통합 재건축을 추진 중인 경남아파트 전용 123㎡ 4층은 지난달 34억3000만원에 실거래됐다. 작년 5월 면적과 층수가 같은 단지가 거래된 가격(32억원)보다 2억3000만원 올랐다.

대치동 은마아파트 전용 84㎡는 현재 매도호가가 26억~27억5000만원에 형성돼 있다. 지난 2월 거래된 가격(25억5000만원)보다 최대 2억원 높다.

오 시장은 그동안 재개발·재건축 등 정비사업 활성화에 도움이 될 주요 정책을 잇달아 내놓았다. '재개발 6대 규제 완화방안'을 내놓고 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 주요 재건축·재개발 사업지 4곳을 '토지거래허가구역'으로 지정한 데 이어 '신속통합기획(신통기획)', '35층 룰 폐지'를 발표한 것이다.

신통기획은 서울시가 정비계획 결정부터 사업인가까지 적극 개입하는 제도다. 통상 5년이 걸리던 구역 지정을 2년 이내로 단축하는 등 사업 절차·기간이 획기적으로 줄어든다. 앞서 서울시는 신통기획을 적용할 민간재개발 후보지 21곳을 작년 12월 발표했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 영등포구 당산동 일대에 '신속통합기획' 대상지로 선정된 것을 축하하는 현수막이 걸려있다. [사진=김성수 기자] 2022.04.07 sungsoo@newspim.com

용산구 청파2구역, 성동구 마장동, 동대문구 청량리동, 영등포구 당산동 등이 포함됐다. 이 일대 부동산시장에서는 '신통기획 선정'을 축하하는 현수막이 걸리는 등 시장이 들썩였다. 서울시는 앞으로도 추가 대상지를 발표할 예정이다.

특히 서울시는 신통기획 속도를 높이기 위해 '통합심의'를 적용하려 하고 있다. 통합심의란 사업시행인가 단계에서 진행하는 도시·건축·경관 등 심의를 한번에 진행하는 것을 말한다. 국토교통부는 통합심의로 인허가 단계를 간소화하면 사업 기간이 5개월 정도 단축될 것으로 예상한다.

◆ '35층 폐지'에 들뜬 한강변 단지…"초고층 펜트하우스 되나"

또한 오 시장이 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용했던 '35층 높이 기준'을 삭제한 것이 시장에서 큰 화제가 됐다. '35층 룰'은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다.

고(故) 박원순 전 서울시장 시절 '2030 서울 도시기본계획'에 2014년 삽입됐다. 서울 아파트 상당수가 일괄적으로 35층에 키를 맞춘 듯 천편일률적으로 변한 데는 '35층 룰' 영향이 컸다.

그러나 층수제한 폐지로 한강변에 있는 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동 등 재건축 단지들이 최대 혜택을 받을 것으로 예상된다. 한강변 아파트를 재건축할 때 한강조망권 등을 살리고 다양한 층수, 창의적 디자인으로 된 건물을 지을 수 있게 돼서다.

게다가 오 시장이 과거 '한강 르네상스' 프로젝트로 한강변 개발을 활성화했기 때문에 한강변 단지들은 그에 대한 기대가 높다. 용산구 이촌동 한강맨션의 경우 재건축 시공을 맡은 GS건설이 조합 측에 68층 초고층 설계안을 제시했다. 설계안을 실제로 적용하면 이촌 한강맨션은 이 일대 최고층 아파트로 거듭난다.

압구정 신현대아파트 근처 S공인중개사 관계자는 "주민들은 35층 룰이 폐지될 것임을 어느 정도는 예상했다"며 "오 시장의 재건축 활성화 공약이 실제로 가시화되는 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "압구정동 같은 한강변에 초고층 펜트하우스가 들어서면 누가 봐도 최고급 랜드마크가 될 것"이라며 "앞으로 매수 문의가 점점 더 쇄도할 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

압구정, 여의도에는 '신통기획'으로 재건축을 실시하는 단지도 있다. 압구정 재건축 1~5구역은 신통기획으로 추진 중이며 그 중에서도 2구역과 3구역 조합은 '49층 재건축안'을 내놓았다. 오 시장 체제에서 층수 제한 규제가 폐지될 것이라는 기대감에 선제적으로 내놓은 구상으로 보인다.

여의도 시범아파트도 신통기획으로 재건축을 실시한다. 이 단지는 다음달경 지구단위계획이 나올 예정이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.04 sungsoo@newspim.com

◆ 인수위에 서울시 공무원 등판…'신통기획' 전국에 확대될까

업계에서는 다음달 윤석열 정부가 출범하면 신통기획이 전국으로 확산될 수 있다는 전망도 나온다. 윤 당선인의 대통령직 인수위원회 중 부동산 정책을 담당하는 경제2분과에 서울시 공무원이 2명이나 합류해 있어서다. 국토부 공무원(1명)보다 비중이 높다.

인수위에 포함된 김성보 서울시 주택정책실장은 신통기획 등 오세훈표 부동산 정책을 총괄하는 인물이다. 김 실장은 도시정비과장, 공공재생과장, 주거사업기획관, 주택기획관, 주택건축본부장을 거쳤다. 오 시장이 취임한 이후인 작년 7월부터는 주택정책실장을 맡았다.

그는 서울시장이 공석이던 지난 2020년 8월 4일 정부가 발표한 '8·4 부동산 정책'에 대해 공개적으로 반대 입장을 표명했다. 공공 재건축에 민간이 참여할 것인지에 대해 의문이 있다는 이유였다. 윤 당선인이 문재인 정부와 달리 민간 재건축·재개발에 우호적인 만큼 앞으로 국토부와 서울시가 긴밀한 협조를 이룰 것으로 보인다.

또한 정부가 서울 외 전국의 민간 정비사업에도 신통기획 통합심의 방식을 적용한다면 사업기간과 비용이 크게 단축될 것으로 기대된다. 현행 도정법에 따르면 통합심의는 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도하는 방식의 공공재개발·공공재건축에만 적용할 수 있다.

이에 서울시는 국토부에 도정법 개정을 건의했으며, 국토부도 이를 수용하는 움직임을 보였다. 앞서 국토부는 작년 12월 '2022년 정부 업무계획'을 공개하면서 오는 9월 도정법 개정을 통해 민간 정비사업에도 통합심의를 적용한다고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업에서 각종 심의 단계를 거치다 보면 시간과 비용이 늘어나게 된다"며 "교통 심의대로 설계를 수정했더니 건축 심의에서 퇴짜를 맞는 경우도 있다"고 말했다.

이어 "민간 정비사업에도 통합심의를 확대하면 상충 여지가 있는 개별 심의를 내부적으로 조율할 수 있다"며 "사업에 걸리는 시간과 비용을 절감하는 효과가 있을 것"이라고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10