[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 오세훈 서울시장이 취임 한 달을 맞이했지만 공약했던 규제 완화나 빠른 재건축보다는 신중한 사업 추진에 시장이 혼란에 빠졌다.

오 시장의 공약에 대한 기대로 재건축 단지들의 집값 상승이 확대되자 토지거래허가구역 지정과 주요 재건축 단지들의 심사 보류로 숨고르기에 나섰다.

그럼에도 시장에선 여전히 우려보단 기대가 큰 상태다. 재건축 속도를 올리기 위한 토지거래허가 지정이란 평가가 많고 단계적으로 안전진단·용적률 규제가 완화될 것이란 기대감이 크다. 개발 기대감이 집값에도 상당 부분 반영되고 있어 이미 재반등 초입에 진입했다는 평가도 나온다.

◆ "취임 한 달" 오세훈 시장, 규제완화보다 재건축 시장관리에 집중

10일 서울시와 부동산업계에 따르면 오세훈 시장 취임 한 달이 지났지만 본격적인 재건축 규제 완화 조치는 진행되지 않고 있다.

오 시장은 취임 후 일주일 안에 규제를 풀고 신중하고 신속한 재건축 추진 의사를 밝힌 바 있다. 하지만 지난달 21일 압구정·여의도·성수·목동 등을 토지거래허가구역으로 지정했다.

최근에는 대표적인 재건축 단지로 꼽히는 잠실주공5단지와 은마아파트에 대한 재건축 심의가 보류됐다. 이들 단지는 그동안 재건축 절차가 진행돼 왔지만 강화된 규제로 인해 난항을 겪어왔다. 오 시장 취임으로 사업 추진 기대감이 높아졌지만 심사 보류로 사업 진행이 불투명해졌다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 잠실주공5단지 아파트 전경 2021.05.07 ymh7536@newspim.com

서울시는 잠실주공5단지에 대해서는 층수제한 완화와 종상향 및 단지 내 도로 폐지 등에 대한 주민의견 보충을 은마아파트에 대해서는 공공임대 등 소셜믹스 계획 보완을 보류 이유로 제시했다. 재건축 단지 중심으로 시장 과열에 대한 우려가 작용한 것이 아니냐는 지적에는 선을 그었다.

서울시 관계자는 "과거 보류 사항에 대한 보완과 주요 사안에 대한 주민들의 의견 보충이 이뤄지지 않아 심사가 보류된 것"이라면서 "다른 이유는 없다"고 말했다.

오 시장이 취임 후 재건축 규제 완화 움직임으로 볼 수 있는 행보는 지난달 21일 국토교통부에 건의한 재건축 안전진단 기준 개정 건의가 꼽힌다. 안전진단 항목에서 구조안전성 비중을 낮추고 주거환경을 높이는 것을 주요 내용으로 하며 현재 국토부 내에서 건의안에 대해 논의 중인 것으로 알려졌다.

이외에는 재건축 관련 정책들의 방향이 투기 거래 근절과 집값 안정에 초점을 맞추는 모습을 보이고 있다.

◆ 토지거래허가도 막지 못한 재건축 기대감...서울 집값 상승 주도

오 시장이 재건축 속도조절에 나선 것은 재건축 단지를 중심으로 집값 상승폭이 확대되면서 시장 과열 조짐을 보이는 데 따른 것으로 보인다.

재건축 규제완화 기대감이 재건축 단지들에서 집값 상승으로 이어지면서 안정세를 보이던 서울 집값이 요동치게 된 것이다. 이러한 기대감은 신규 토지거래허가구역 지정과 주요 재건축 단지들의 심사 보류에도 사그라지지 않는 모양새다.

한국부동산원 '주간아파트 가격동향'에 따르면 5월 1주차 서울 집값은 0.09% 상승해 지난주(0.08%)보다 상승폭이 커졌다. 서울 집값은 서울시장 재보궐선거 전이던 4월 1주차에 0.05%를 기록했으나 오 시장 당선 이후 상승폭이 커지고 있다.

특히 노원구와 토지거래허가구역으로 지정된 압구정·여의도가 있는 강남·영등포구에서 한달 동안 상승폭이 두드러지게 커지며 서울 집값 상승을 주도했다.

노원구는 5월 1주차 집값 상승률이 0.21%를 기록하며 서울 자치구 내에서 가장 높은 상승률을 보였다. 영등포구와 강남구는 각각 0.15%, 0.14%를 기록했다. 한달 전인 4월 1주차에는 ▲노원구 0.09% ▲강남구 0.08% ▲영등포구 0.04%였던 것에 비하면 상승폭이 확대됐다.

토지거래허가구역 지정과 일부 재건축 단지들의 심사 보류가 재건축 기대 심리를 꺾을 수 있는 요소로 작용할 수 있지만 시장은 여전히 기대감을 드러내며 상승세를 보였다. 게다가 서울 지역의 공급 부족이 이어지고 있고 토지거래허가구역 지정에도 실거주 목적의 거래는 가능하므로 가격 상승을 억제하는데 한계가 있다는 지적이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "재건축 규제 완화 신호가 주어지며 상승 기대감이 커진데다 공급 부족이 맞물리면서 재건축 단지들의 상승세가 나타나고 있다"며 "당분간 서울 지역의 공급이 충분하지 않을 것으로 보여 재건축 단지들의 집값이 우상향하는 흐름을 보일 것"이라고 말했다.

◆ 합리적인 속도조절...국토부 협의 이후 규제 완화 본격화

전문가들은 갑작스러운 재건축 규제완화가 집값 상승과 시장의 악영향을 미칠 수 있는 만큼 향후에도 재건축 완화는 단계적으로 이뤄질 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업 규제는 지난 10년간 유지되어 온 만큼 급격한 변화가 오히려 부작용을 낳을 수 있다"며 "집값 상승에 대한 책임 부담을 덜면서 규제 완화의 템포를 조절한 것은 적절하다고 보인다"고 말했다.

현실적으로 서울시장이 재건축 완화를 위해 수행할 수 있는 역할의 한계점도 있다. 재건축 규제 완화는 서울시장이 단독으로 처리할 수 있는 사안이 많지 않다. 지난달 서울시가 건의한 안전진단 개정도 국토부에 최종 권한이 있다. 도시계획 규제 개선 등 다른 사안들은 시의회나 구청과 협의가 필요하다. 이로 인해 재건축 규제 완화 논의는 국토부 장관이 임명된 이후 본격화될 것으로 예상된다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "서울시장의 권한으로 할 수 있는 일이 많지 않아 국토부와 협의를 거쳐야 정책 추진이 본격화될 수 있다"며 "협의를 통해 안전진단 평가 비중이나 용적률 완화 등을 추진할 것으로 보인다"고 말했다. 

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