[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 재건축 규제가 심한 서울 강남에서 가로주택정비사업, 소규모 재건축 등 '소규모 주택 정비사업'이 활발히 진행 중이다.

소규모 정비사업은 일반적 재건축보다 사업 절차가 간소하고 이해관계자가 적다. 이에 따라 사업이 빠르게 완료된 단지들이 여럿 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.08 leehs@newspim.com

◆ 가로주택·소규모 재건축, 3~4년이면 끝…"신속한 사업추진 가능"

사업시행계획인가란 조합이 추진하는 재개발 및 재건축사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종적으로 확정하고 승인하는 행정절차를 말한다. 신축아파트와 부대복리시설의 규모, 설계 등이 완료된 단계다.

역삼아트빌라 소규모재건축은 강남구 도곡동 893-1·7·8·10·11 일대 1650㎡에 지하 1층, 지상 18층, 아파트 2개동, 48가구 및 부대복리시설을 짓는 사업이다. 시행기간은 사업시행계획인가일로부터 24개월이다.

소규모재건축은 ▲가로주택정비사업 ▲자율주택정비사업과 더불어 소규모 정비사업으로 분류되는 사업 형태다. 이 중 강남권에서는 가로주택정비사업, 소규모재건축 단지가 많다. 정부의 고강도 규제로 재건축 시행이 어려워지자, 규제가 적은 소규모 정비사업이 '돌파구'가 되고 있다.

가로주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역을 대상으로 한다. 기존 정비사업과 다르게 기존의 가로(도로)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이다.

이 사업이 적용되려면 도시계획도로나 건축법상 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역이어야 한다. 다만 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 한다.

또한 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이어야 한다. 기존주택의 호수 또는 세대수는 ▲모두 단독주택인 경우 10호 ▲모두 공동주택인 경우 20세대 ▲단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 20채 이상이어야 한다.

소규모 재건축은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 면적 1만㎡ 미만의 200가구 미만 단지에서 가능하다. 각 동별 구분소유자의 과반수가 동의하고, 전체 구분소유자의 75%(4분의 3) 이상 및 토지면적의 75% 이상 소유자가 동의하면 된다.

가로주택정비사업과 소규모 재건축은 평균 사업기간이 3~4년으로 일반적 재개발·재건축보다 훨씬 짧다. 정비기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진위원회 설립 등 복잡한 절차를 생략하고 바로 조합설립을 할 수 있어서다.

또한 정비 기반시설 조성을 위한 기부채납이 재개발·재건축에 비해 적거나 없어서 사업성 측면에서도 유리하다. 이밖에도 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적 비율) 및 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율), 조경 등 건축규제, 건축물 높이제한, 부대시설·복구시설, 주차장 설치기준 등 각종 규제가 완화된다.

◆ 서초구 한국상록연립, 작년 입주…강동구 삼천리·코끼리연립도 

이에 따라 강남권에서 가로주택정비사업 또는 소규모 재건축으로 준공 및 입주까지 빠르게 마친 단지들이 여럿 나왔다. 서초구는 사업시행인가 단계를 넘긴 가로주택정비사업장이 3곳, 소규모 재건축이 3곳이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.18 sungsoo@newspim.com

서초구 방배동 한국상록연립 가로주택정비사업은 작년 5월 이전고시 및 입주를 마쳤다. 서초동 남양연립 가로주택정비사업은 지난 2019년 7월 착공에 이어 이달 준공 예정이다. 서초동 낙원·청광연립 가로주택정비사업은 작년 7월 착공신고에 이어 작년 10월 입주자모집공고 승인을 받았다.

소규모 재건축으로 진행되는 방배동 신성빌라는 관리처분계획인가를 받았다. 서초중앙하이츠1구역과 2구역도 모두 사업시행계획인가를 받았다. 강남구에서는 착공 단계까지 간 가로주택정비사업장으로 대치동 현대타운 1곳이 있다. 이 사업장은 작년 3월 착공했다.

송파구에서도 가로주택정비사업이 다수 진행중이다. 송파구청은 오는 19일까지 방이동 삼익빌라 가로주택정비사업 신축공사 감리자를 모집한다. 종합·토목·건축·설비 분야 감리와 건축사를 모집하는 것이다. 현재 계획상으로는 공사기간이 내년 4월 말까지다.

또한 송파구에서는 총 2곳 가로주택정비사업장이 착공에 돌입했다. 마천동 화인아트빌라 가로주택정비사업은 지난 2018년 10월, 방이동 장안빌라 가로주택정비사업은 작년 3월 착공했다.

강동구에서는 성내동 삼천리연립과 코끼리연립, 상일동 벽산빌라, 길동 유정빌라로 총 4곳에서 가로주택정비사업이 진행중이다. 삼천리연립, 코끼리연립은 작년 말 준공 및 입주했다. 벽산빌라는 착공, 유정빌라는 사업시행계획인가 단계까지 밟았다.

◆ 서울 소규모 가로주택, 최고 15층까지 짓게 된다…"활성화 기대"

정부는 소규모재건축을 활성화하기 위한 규제 완화에 나섰다. 서울시는 임대주택 건설 시 제2종 일반주거지역(7층 이하) 내 가로주택정비사업 층수를 10층 이내로 완화하는 '소규모주택정비사업 심의기준'을 마련했다. 추가적인 기부채납이 있으면 최고 15층까지 층수를 올릴 수 있다.

그동안 제2종 일반주거지역(7층 이하)은 '서울특별시 도시계획조례'에 따라 최고 층수가 7층으로 제한됐다. 이에 따라 법적상한 용적률 250%를 다 찾아서 건물을 짓기가 사실상 어려웠다.

하지만 이번 심의기준에 따르면 제2종 일반주거지역(7층 이하) 내 가로주택정비사업 층수는 공공임대주택을 10% 이상 건설 시 최고 10층 이내 범위로 높일 수 있다. 부지면적이 3000㎡이며 블록단위로 개발되는 사업지의 경우 추가적 공공기여(기부채납)와 주변 여건 등을 감안해 최고 15층 이내로 지을 수도 있게 된다.

층수 제한이 없는 제2종 일반주거지역은 임대주택 건설 시 추가 공공기여 없이 15층까지 완화가 가능하다. 임대주택을 10% 이상 건설하는 경우 완화되는 규정은 다음달 19일부터 시행된다. 이 경우 공공임대주택에 한해 완화가 가능하다.

임대주택(공공임대주택, 공공지원민간임대주택) 건설에 따라 법정 용적률까지 용적률을 완화하는 안은 공공성과 형평성을 고려, 임대기간에 따라 차등 적용한다.

임대의무기간이 30년인 공공임대주택을 공급하는 경우 용적률을 법정 용적률(제2종 일반주거지역 250%, 제3종일반주거지역 300%)까지 완화한다.

또 임대기간에 따라 10년 단위로 용적률을 10%씩 차등 적용한다. 임대기간이 10년인 공공지원민간임대주택의 경우 제2종 일반주거지역은 230%, 제3종 일반주거지역은 280%까지 완화 가능하다.

업계에서는 부동산시장에서 소규모 정비사업이 점차 대세로 자리잡을 것으로 내다봤다. 정부의 재건축 규제완화 가능성은 낮은 반면 소규모재건축 규제는 이처럼 완화되고 있어서다. 

정비업계 관계자는 "가로주택 정비사업과 소규모 재건축은 시작시점부터 준공 및 입주까지 여유 있게 3년 6개월이면 충분하다"며 "일반 재건축·재개발이 8~10년 이상 걸리는 것과 비교하면 사업이 빨리 끝난다는 장점이 있어서 강남권에서도 점차 활성화되고 있다"고 말했다.

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