재건축 아파트 신고가 속출…강남發 '역풍선효과' 본격화되나

기사입력 : 2021년01월05일 06:02

최종수정 : 2021년01월05일 06:02

똘똘한 한 채·재건축 기대감 반영
주요 단지·압구정·개포동 신고가 사례 잇달아
종합부동산세·양도소득세 중과세율 강화 부담

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "매물이 많지 않지만 매수 문의 전화는 꾸준히 오는 편이에요. 다만, 매수자와 매도자들의 가격 갭이 커 거래 성사가 쉽진 않아요. 자금 여유가 있거나 급히 찾는 손님들은 고가에도 더러 계약하려 하지만 가격 부담을 느끼는 경우가 더 많아 거래를 포기합니다." (서울 강남구 압구정동 A공인중개사무소 관계자)

경기도와 인천, 지방에 비해 매매가 상승폭이 낮았던 강남 주택시장이 세밑부터 다시 꿈틀대고 있다.

서울 아파트 평균 매매가가 3.3㎡당 4000만원을 넘어서면서 되레 강남 아파트가 저렴하다는 인식이 확산됐다. 비규제지역을 찾아 몰리던 유동자금이 강남으로 흘러드는 이른바 '역풍선효과'도 나타나고 있다. 다주택자 보유세가 강화돼 '똘똘한 한 채' 수요가 늘어난 것도 영향을 미쳤다.

◆규제 강화가 낳은 강남 집값 상승폭 확대

5일 부동산업계에 따르면 강남의 아파트 가격 상승폭이 점차 커지는 흐름이 이어지고 있다. 한국부동산원 12월 4주 주간아파트가격동향에 따르면 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 가격 상승률은 송파구 0.11%, 서초구 0.10%, 강남구 0.09%를 기록했다. 7월 2주차에 각각 0.13, 0.09, 0.11%를 기록한 이후 가장 높은 상승률을 나타냈다.

전반적인 거래량 감소 속에서 강남3구는 다른 자치구에 비해 거래가 활발히 이뤄지는 모습을 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 12월 서울 자치구별 아파트 거래량은 노원구가 365건으로 가장 많은 가운데 강남3구인 강남구(293건), 송파구(265건), 서초구(238건)가 뒤를 이었다.

주요 단지들을 중심으로 신고가 행진이 이어지고 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡는 지난 22일 37억2000만원(14층)에 거래되며 신고가 기록을 냈고, 평당 1억원을 넘겼다. 송파구 신천동 파크리오 전용면적 59.95㎡은 지난 18일 17억8000만원(21층)에 거래되며 신고가를 기록했다.

정부의 규제 강화가 강남의 집값 상승폭 확대를 일으키고 있다. 올해부터 다주택자의 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상되고, 6월부터는 양도소득세 중과세율이 '기본세율+10~20%p'에서 '기본세율+20~30%p'로 인상된다. 지난달 24일 진성준 더불어민주당 의원이 발의한 주거기본법개정안에서 '1가구1주택' 원칙을 명시하기로 하는 등 다주택자를 향한 압박이 이어지고 있다.

강화된 규제는 강남 주택 소유자나 다주택자들이 '똘똘한 한 채' 현상으로 더욱 공고히 하게 한다. 다주택자들은 비선호 지역에 보유한 매물을 내놓고, 강남 등 선호 지역의 주택을 보유하는 움직임을 보이게 된다. 수요는 유지되는 상황에서 강남 지역의 공급 물량은 더욱 고갈돼 집값 상승으로 이어질 수 있다.

◆재건축 기대감으로 시작된 강남 집값 상승...여전히 진행중

잠잠했던 강남 아파트 가격 오름세는 재건축 등 정비사업 기대감이 커지면서 촉발됐는데 그 영향이 갈수록 커지고 있다. 재건축이 예정된 아파트 단지들 역시 신고가 사례들이 잇달아 나오고 있다.

압구정 구현대6,7차 전용면적 157.36㎡는 지난 23일 43억원(7층)에 신고가 계약이 체결됐다. 재건축조합설립 인가를 받은 개포주공5단지는 지난달 2일 전용면적 61.19㎡가 21억원(9층)에 신고가 거래를 기록했다.

올해부터 재건축 조합원에게 적용되는 실거주 요건 적용을 피하기 위해 지난해 말부터 재건축에 속도가 붙었다. 지난해까지 조합설립 신청을 마친 경우에는 실거주 요건이 적용되지 않는다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.08 leehs@newspim.com

지난해 11월부터 그동안 지지부진하던 개포주공단지와 압구정현대아파트를 중심으로 재건축 조합 설림 움직임이 일기 시작했다. 7월 이후 보합세를 유지하던 강남구의 집값 상승률은 이후 오름폭을 키우기 시작했다.

시장 상황은 재건축 기대감을 더욱 키우고 있다. 초과이익 환수 강화에 실거주 요건 및 안전진단 강화 등 정부의 재건축 규제가 이어지면서 강남 지역에 재건축 시행 단지가 줄었다. 강남 지역의 주택을 공급하는 주요 수단인 재건축 단지 감소는 수요에 비해 주택 공급이 줄어들어 오히려 재건축 사업 흥행 가능성은 높아졌다.

◆"강남 집값 상승폭 확대 지속되긴 힘들다"

부동산업계는 강남 집값 상승 요인은 이어져 상승할 수 있으나 상승폭이 지금보다 더 확대되는데는 한계가 있다고 본다. 똘똘한 한 채 수요와 주요 단지 및 재건축 사업 추진이 향후에도 호재로 작용해 집값 상승에 영향을 줄 것으로 봤다.

그럼에도 정부의 강도높은 세금 및 대출 규제가 이어지고 있는 상황에 가격 오름세가 이어지면 추가적인 수요 유입은 어려울 것으로 보인다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "시장 유동성이 이미 충분한 상황에서 소득대비 집값비율(PIR)이 높아지는 등 버블이 우려되는 지표들이 나오고 있다"면서 "상승을 하더라도 큰 상승폭을 만들기는 힘들 것"이라고 말했다.

양도소득세 중과세율 인상이 시장에 변수가 될 것이란 의견도 나왔다. 다주택자 사이에서 일부 물량을 처분하거나 증여로 대응하고 있지만 인상 시기를 앞두고 매물이 쏟아져 나와 상승폭을 제약할 수 있고, 이를 우려한 수요자들의 지켜보기 심리가 작용할 수도 있다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "재건축 사업 기대감이 향후에도 강남 집값 상승 요인으로 작용할 것"이라면서 "6월 양도소득세 중과세율 인상 회피 매물이 나올 수 있어 관망세로 전환하는 움직임이 있을 것"이라고 말했다.

krawjp@newspim.com

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00