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문 대통령 '임대차3법′ 조기 안착 강조…시장에선 "세금만 늘 것"

기사입력 : 2020년10월30일 06:02

최종수정 : 2020년10월30일 06:02

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문 대통령 "임대차3법 조기 안착…전세시장 기필코 안정시킬 것"
"전월세신고제, 임대차 세원 투명화 목적"…세금탈루 방지 효과
정부, 보증금 과세 '반복'…2000만 이하 임대소득자 비과세 종료
간주임대료 과세, 2주택자로 확대예상…전월세신고제는 '거들 뿐'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 문재인 대통령이 '임대차3법 조기 안착'으로 전세난 문제를 해결하겠다고 자신했지만 시장에서는 벌써 회의론이 나온다.

임대차법 일부가 시행된 이후 전세난이 되레 가중됐다는 점에서 임대차3법으로 전세시장 문제를 해결하긴 어려워 보인다. 또 임대차3법의 마지막 퍼즐인 '전월세신고제'가 전세난 해결에 도움이 되기는커녕 집주인의 탈세를 막는 수단에 그칠 것이란 관측이 우세하다.

◆ 문 대통령 "임대차3법 조기 안착…전세시장 기필코 안정시킬 것"

30일 청와대에 따르면 문재인 대통령은 지난 28일 2021년도 예산안 시정연설에서 "임대차 3법을 조기에 안착시키고, 질 좋은 중형 공공임대아파트를 공급해 전세시장을 기필코 안정시키겠다"고 약속했다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 문재인 대통령이 28일 오전 서울 여의도 국회 본회의장에서 내년도 예산안과 국정 운영 방안에 대한 시정연설을 하고 있다. 2020.10.28 leehs@newspim.com

임대차 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제) 통과 이후 전셋값이 오르고 전세대란이 계속되고 있지만, 정부 정책을 그대로 유지해 나가겠다는 뜻을 밝힌 것이다.

지난 7월 30일 국회를 통과한 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 이미 시행 중이다. 전월세신고제는 주무 부처인 국토교통부가 신고관리 시스템을 구축하는 데 시간이 걸려서 내년 6월부터 시행 예정이다.

중형 공공임대아파트 공급은 단기에는 어렵고 최소 수년이 걸릴 것으로 보인다. 결국 문 대통령이 전세시장 안정을 위해 "임대차 3법을 조기에 안착시키겠다"고 한 것은 전월세신고제를 조속히 실시하겠다는 뜻으로 해석된다.

전월세신고제는 주택임대차계약 시 30일 이내 임대차계약 내용을 관할 시·군·구청에 신고하는 제도다. 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등이 신고할 내용이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.29 sungsoo@newspim.com

공인중개사가 계약서를 쓰면 중개사가, 임대인과 임차인이 직접 거래한 경우에는 임대인이 신고해야 한다. 만약 보증금, 월세와 같은 임대차 조건이 바뀌면 중개인 또는 임대인이 변경 내용을 신고할 의무가 있다. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

◆ "전월세신고제, 임대차 세원 투명화 목적"…탈세 방지 효과

하지만 시장에서는 전월세신고제가 '전세시장 안정'보다는 사실상 '세수증대 목적'이 더 크다고 보고 있다. 정부가 그간 '깜깜이 시장'으로 분류된 임대차 시장에 대한 데이터베이스를 확보해 탈세를 막으려 한다는 것이다.

지금까지 임대인들은 전·월세 보증금, 임대료 소득을 신고할 필요가 없어서 세금을 회피할 여지가 있었다. 전·월세는 매매계약과 달리 신고 의무 대상이 아니었기 때문이다.

국토부 실거래 정보를 확인할 수 있는 임대차계약은 전체의 25%(4분의 1) 정도로 파악된다. '소득 있는 곳에 세금 있다'는 과세 원칙의 사각지대였던 셈이다. 하지만 전월세신고제로 임대소득이 투명하게 드러나면 임대인들도 꼼짝없이 세금을 내야 한다.

예컨대 예전에는 자녀가 고액의 전세계약을 체결했을 때 부모가 암암리에 전세보증금을 지원해주는 것이 가능했다. 또는 전월세 계약 당사자가 아닌 사람이 계약자의 월세, 보증금을 대주는 경우도 있었다.

하지만 전월세신고제가 시행되면 국세청이 이러한 이상거래를 발견하고 세입자에게 전월세 자금출처를 소명하라고 요구할 수 있다. 만약 세입자가 부모에게 전세금을 지원받은 사실을 국세청이 확인하면 이를 '증여'라고 판단해 고액의 증여세를 부과할 수 있게 된다.

◆ 정부, 보증금 과세 '반복'…2000만 이하 임대소득자 비과세 종료

정부의 그간 정책기조를 봐도 전월세신고제는 '보증금 과세를 위한 사전준비 단계'로 활용될 것이라는 전망이 높다. 그간 정부는 전월세보증금에 소득세를 부과하는 정책을 여러 차례 실시했다.

국세청에 따르면 올해 1월부터 ▲기준시가 9억원 초과 주택 보유자 ▲2주택 이상 보유자 중 월세수입이 있는 사람 ▲보증금 합계가 3억원 이상인 3주택 이상 보유자는 모두 임대소득세 과세대상이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.29 sungsoo@newspim.com

예컨대 기준시가 9억원이 넘는 집 한 채를 가진 1주택자가 자신의 집을 전세로 놓고 있다가 반전세(전세보증금+월세)로 돌리면 월세 수입이 발생한다. 이 사람은 내년에 종합과세(세율 6∼42%)나 분리과세(14%)로 주택임대소득세를 내야 한다.

주택을 2채 보유한 집주인도 전세보증금을 반전세로 돌리면 마찬가지로 주택임대소득세 대상이 된다.

임대소득 2000만원 이하에 대한 비과세 혜택이 작년부터 종료된 것도 전세보증금에 소득세를 부과하겠다는 정책의 일환이다.

정부는 지난 2018년까지는 연 2000만원 이하의 주택임대소득자를 영세사업자로 분류해 소득세를 부과하지 않았다. 하지만 작년부터는 연 2000만원 이하 임대소득자에게도 과세를 실시했다.

◆ 간주임대료 과세, 2주택자로 확대 유력…전월세신고제는 '거들 뿐'

이밖에 주택 간주임대료 과세대상을 확대하는 정책도 향후 '전세보증금 과세정책'의 일환으로서 실시될 것이라는 분석이다.

'간주임대료'란 집주인이 받은 전·월세보증금을 세입자에게 무이자로 대출받은 소득이라고 '간주'해서 과세하는 금액을 말한다. 집주인이 보증금을 은행에 예치할 경우 최소 이자만큼은 소득이 생겼을테니 그에 대한 세금을 부과하는 개념이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.10.29 sungsoo@newspim.com

주택 간주임대료 계산식은 국세청 홈페이지에 나와있다. 집주인이 1년간 받은 보증금에서 3억원을 뺀 다음 60%를 곱한 값이 과세 대상이다. 여기다 임대료를 받은 일수를 연율화(365일로 나눔)해서 곱한 다음 정기예금이자율(작년 기준 2.1%)을 곱하면 된다.

이 식대로 계산하면 연 5억원의 전세금에 대한 간주임대료는 연 252만원이 나온다. 다만 전세보증금 액수(5억원)에 비하면 간주임대료(252억원)가 너무 적다는 지적이 꾸준히 있었다. 갭투자(전세를 낀 주택구매)를 막으려면 전세금에 대한 세금을 강화해야 한다는 주장이다.

이에 따라 향후 간주임대료 과세대상이 확대될 것이라는 관측도 나왔다. 지금까지는 간주임대료 부과대상이 부부합산 3주택 이상 소유자였지만, 앞으로는 2주택 이상자까지 늘어날 것이라는 전망이다.

익명을 요구한 부동산 전문 세무사는 "정부가 간주임대료 대상자를 기존 3주택자에서 2주택자로 확대할 것으로 예상된다"며 "국세청에서 관련 작업을 하고 있다"고 말했다.

업계에서는 내년 실시될 전월세신고제가 이처럼 '전세보증금 과세'에 필요한 사전단계로서 활용될 가능성이 높다고 보고 있다. 문 대통령은 '전세시장 안정'을 위해서라고 언급했지만 실제 효과는 다를 것이라는 의견이다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전월세보증금에 소득세를 부과하려면 전국의 전월세 현황에 대한 집계가 필요하다"며 "이를 가능케 하는 법이 내년 6월부터 시행되는 전월세신고제라고 볼 수 있다"고 말했다. 

sungsoo@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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