[뉴스핌=이동훈, 김승현 기자] 노른자위 뉴타운으로 꼽히는 서울 용산구 ‘한남4구역’ 재개발이 조합설립인가를 마치고 사업에 속도를 내고 있다. 하지만 투자자들의 유입은 거의 이뤄지지 않고 있다.

재개발 사업이 끝나려면 사업시행인가, 관리처분인가 등 행정절차가 많이 남아 있다. 이 단계에선 사업비가 구체적으로 책정되는 시기로 주민들간 의견 충돌이 발생할 공산이 크다. 또 주택경기 하락으로 재개발 수익성이 높지 않다는 시각도 매수세가 하락한 이유다.

서울 용산구 내 한남동 뉴타운 모습

12일 부동산업계에 따르면 지난 6일 한남4구역은 뉴타운으로 지정된 지 12년 만에 조합설립인가를 마쳤지만 지분가격은 거의 변동이 없다. 투자자들이 지분 매수에 관심을 보이지 않고 있어서다.

용산구 보광동 S공인중개소 대표는 “한남4구역 지분값은 장소에 따라 차이가 있으나 3.3㎡당 1500만~2000만원 수준”이라며 “조합설립인가 이후에도 투자문의가 늘지 않았고 지분값 변동도 거의 없는 상태”라고 말했다.

이어 그는 “일명 ‘지분쪼개기’가 많이 이뤄져 수익성을 장담하기 어렵다는 점이 투자수요 유입을 막고 있다”며 “일부 상가 주인들이 재개발을 강하게 반대하고 있는 것도 사업 리스크(위험)를 높이는 이유”라고 설명했다.

앞서 조합설립인가를 받은 한남동 재개발 지역들도 사업시행인가에 어려움을 겪고 있다. 지분값이 과거보다 낮아져 사업성이 떨어졌기 때문이다. 상대적으로 조합원들의 부담이 커졌다.

한남동 성광공인중개소 실장은 “한남 뉴타운의 노른자위 땅의 경우 사업 초기엔 3.3㎡당 4000만원을 웃돌았지만 현재는 3000만원도 받기 어려운 상황”이라며 “사업 리스크가 크고 조합원 부담이 높아지자 투자자들의 발길이 끊겼다”고 말했다.

이어 “재건축·재개발에 대한 투자심리가 크게 개선돼야 한남동 뉴타운 사업이 다시 활기를 띨 것”이라고 덧붙였다.

한남4구역은 용산구 보광동 360 일대 16만2030㎡ 규모다. 43개 동, 1965가구(임대 335가구)로 조성될 예정이다. 현재 조합원은 총 1166명이다.

◆개발 끝나면 가치 높아질 가능성도

재개발 사업이 종료돼 낙후 지역이 고층 아파트 단지로 탈바꿈하면 가치가 상당히 높아질 것이란 시각은 여전히 있다. 서울 한복판에 위치한 데다 주변에 생활 편의시설을 잘 갖추고 있어서다.

한남4구역 주변 L공인중개소 사장은 “한남동 재개발이 주택경기 침체와 투자심리 위축 등으로 타격을 받았지만 입지적 장점은 여전히 유효하다”며 “현재 조합설립인가를 받은 한남 2~5구역이 재개발되면 용산구 ‘랜드마크’로 자리 잡을 공산이 크다”고 강조했다.

한남4구역은 주민들의 재개발 의지가 높다는 게 추진위원회의 설명이다. 지역이 낙후돼 주거환경 개선이 절실하기 때문이다.

추진위 사무장은 “보광동 일대는 뉴타운 사업이 더디게 진행돼 오랜 기간 낙후된 상태로 방치됐다”며 “가스관, 수도관 등의 사고 위험도 높아 재개발 사업에 속도를 내야 한다는 게 주민들의 의견”이라고 말했다.

이어 “상가 주인들과의 마찰을 최소화하고 수익성을 최대한 끌어올려 사업을 정상적으로 이끌어갈 계획”이라고 밝혔다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)