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[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 지하철 3호선 매봉역 바로 앞 ‘개포한신’ 아파트가 재건축에 속도를 내 주목된다. 재건축 추진위원회가 설립된 사업초기 단계이지만 올해 말 정비구역 신청이 통과되면 사업이 보다 가시화될 것이란 게 추진위 전망이다.
이 단지는 현재 최고 9층, 620가구에서 최고 35층, 812가구로 탈바꿈한다. 추진위는 오는 2016년 이주 및 착공한다는 계획이다.
주변 편의시설 인프라가 뛰어난 데다 교통망도 잘 갖추고 있어 재건축 이후 가치가 크게 상승할 것으로 기대된다.
◆매봉역 걸어서 5분 거리
지난 1985년 준공된 개포한신 아파트는 서울 강남구 도곡동 464번지에 있다. 현재 총 8개동, 최고 9층, 620가구 규모다. 주택면적은 공급면적 기준 73~103㎡다.
강남 한복판에 있어 대중교통을 이용하기 수월하다. 지하철 3호선 매봉역이 걸어서 5분 거리다. 이 노선을 이용하면 한 정거장을 이동해 분당선 도곡역과 신분당선 양재역으로 갈아탈 수 있다.
20여개 버스노선이 단지 앞을 지난다. 마을버스(강남02, 강남07, 서초21번 등), 일반(917, 11-3번), 공항(6009번), 직행(9414번), 간선(N37, 141, 402, 463번 등), 지선(3012, 4319, 4433, 8442번 등)을 이용할 수 있다.
자동차로 5분 거리에 서초IC(나들목)이 있어 도심 외곽으로 쉽게 빠져나갈 수 있다. 또 15분을 북쪽으로 이동하면 올림픽대교와 강변북로에 접근 가능하다.
구룡초, 대치중, 숙명여자고, 중앙사대부속고, 개포고와 같은 명문학교도 주위에 많다.
◆용적률 300% 적용시 수익성 높아져
개포한신 아파트는 3종 일반주거지역으로 용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율)이 최대 300%를 적용받을 있다는 것이 장점이다. 늘어난 용적률로 일반분양을 늘려 재건축 수익성을 높일 수 있기 때문이다. 현재 용적률은 169%. 서울시에 땅 가운데 일부를 기부채납을 제외해도 지금보다 용적률을 100%포인트 정도 높일 수 있다.
강남 역세권에 위치해 가치가 높다. 주변에 도곡동 ‘타워팰리스’, ‘삼성래미안’, ‘도곡렉슬’, 대치동 ‘래미안대치청실’ 등 고가 아파트가 있다.
재건축을 향한 단지 주민들의 의지도 강하다. 추진위 설립 당시 전체 소유자의 82%가 재건축 추진에 동의했다. 재건축을 반대하는 비대위원회도 없다. 사업이 초기 단계를 넘으면 속도가 빨라질 수 있는 여건을 갖춘 셈이다.
주병환 재건축 추진위원장은 “중층 재건축 단지이지만 용적률 확대(최대 300%), 입지 등을 고려할 때 주변 개포·도곡동 일대 재건축 아파트 중 가장 수익성이 높을 것”이라며 “올 연말쯤 조합설립을 추진할 때 개략적인 소유자의 분담금 규모가 결정될 것”이라고 말했다.
◆인근 단지보다 1억원 저렴해 시세차익 기대
주변의 아파트 시세를 고려할 때 개포한신은 재건축 이후 1억원 안팎의 시세차익이 기대된다.
이 단지의 103㎡는 9억5000만~9억8000만원에 시세가 형성돼 있다. 3.3㎡당 시세는 3000만원 수준이다.
직선거리로 500m 떨어진 도곡렉슬은 110㎡ 시세가 11억~11억3000만원이다. 3.3㎡당 3300만원 안팎. 오는 2015년 9월 입주 예정인 래미안대치청실은 114㎡ 분양가가 11억2500만원이다.
개포한신은 최근 시세가 뛰고 있어 재건축 수익성이 더 높아질 가능성도 있다. 일반분양 분양가를 더 높게 받을 수 있기 때문이다. 분양 수익이 늘면 소유자 분담금이 줄어드는 효과가 있다.
도곡역 인근 늘푸른공인중개소 실장은 “지하철역이 바로 앞에 있고 학교, 편의시설 인프라가 뛰어나 매수세가 꾸준한 단지다”며 “분담금이 변수이긴 하지만 사업이 순항하면 1억원 안팎의 시세차익을 바라볼 수 있을 것”이라고 설명했다.
◆주변 재건축 단지 많아 속도 지체될 수도
다만 이 지역 일대에 재건축 단지가 많아 사업 진행이 지연될 가능성이 있다. 강남구청에서 전세난 및 교통정체 등을 고려해 사업을 순차적으로 허용하고 있기 때문이다.
남쪽으로 1km 떨어진 개포1·2·3단지, 개포시영 등 저층 재건축 1만2000가구가 내년 중 착공을 준비하고 있다.
투자자 입장에선 준공까지 최소 5~6년은 걸리기 때문에 투자금이 장기간 묶여 있다는 것도 고려해야할 부분이다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
