[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 노후 공장과 주택이 뒤섞인 서울 준공업지역의 용적률 규제를 완화하면 정비사업의 경제성이 크게 높아지는 것으로 나타났다. 특히 넓은 지역을 한꺼번에 정비하는 재개발에서 사업성 개선 효과가 더 컸다.

7일 서울준공업지역 발전포럼은 '준공업지역 제도개선에 따른 주거정비사업의 경제효과 분석' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

서울의 준공업지역은 과거 공장과 창고, 물류시설이 모여 도시 성장을 이끌었던 곳이다. 제조업이 외곽으로 빠져나가고 시설이 낡으면서 현재는 오래된 공장과 저층 주택, 창고, 상가가 한데 섞인 지역이 많다. 주택 가까이에서 공장이 가동돼 소음과 분진이 발생한다. 좁은 도로와 부족한 공원, 낡은 건축물로 화재와 보행안전 문제도 커지고 있다.

문제는 정비 필요성이 높아도 사업을 추진하기가 쉽지 않았다는 점이다. 공동주택을 지을 때 적용되는 용적률이 낮아 새로 지어 분양할 주택이 충분하지 않았기 때문이다. 도로와 공원 조성 및 공공기여 비용까지 부담하면 사업성이 더 떨어진다. 하지만 2023년 법 개정과 2024년 서울시 조례 개정으로 준공업지역 내 재개발·재건축에도 최대 400%의 용적률을 적용할 수 있는 길이 열렸다.

중앙대 연구진은 서울 서남권 준공업지역 가운데 영등포 권역에서 추진 중인 재건축과 재개발 지역을 한 곳씩 조사했다. 이들은 제도개선 전 주택을 지을 수 있는 법적상한용적률을 300%로, 개선 후 400%로 가정해 가구 수와 분양수입, 조합원 부담, 지역경제 효과가 어떻게 달라지는지 비교했다.

재건축을 진행 중인 A아파트는 준공한 지 40년이 넘었고 약 500가구 규모(연면적 2만㎡로 환산)다. 재개발 대상인 B구역은 연면적 9만4000㎡ 지역 내 30년 이상 된 저층 건축물과 공장, 주택이 뒤섞여 있다.

두 사업을 비교했을 때 재건축보다 재개발의 경제성 개선 폭과 지역경제 파급효과가 더 큰 것으로 나타났다. 재개발이 노후 주택뿐 아니라 공장과 상가, 도로 등 넓은 구역을 함께 정비하는 만큼 용적률 완화에 따른 개발 규모 확대 효과도 더 크게 나타난 것으로 봤다. 

B구역의 경우 주거 용적률을 300%에서 400%로 높이자 계획 가구 수가 1450가구에서 2126가구로 증가했다. 조합원에게 돌아가는 주택 수는 그대로 두고 일반분양 물량이 626가구에서 1187가구로 늘어나면서 사업성이 크게 개선됐다.

조합원에게도 효과가 돌아갔다. 기존 계획에서도 조합원이 추가 분담금을 내는 대신 평균 1억8500만원가량을 돌려받는 것으로 계산됐다. 용적률 400%를 적용하면 환급 규모가 평균 6억1300만원 수준으로 커졌다. 

사업 전체의 경제성도 개선됐다. 사업에 들어가는 비용보다 향후 주택과 상업시설 등을 통해 얻는 가치를 비교한 결과, 용적률 300%에서는 비용이 편익보다 651억원 많았지만 400%에서는 반대로 편익이 비용보다 3353억원 많아졌다. 

재건축에서도 용적률 완화 효과는 뚜렷했지만 재개발과는 성격이 달랐다. 재건축 사례에서는 일반분양 물량이 늘어나면서 조합원 부담을 낮추는 효과가 두드러졌다. 조합원 평균 분담금은 용적률 300%에서 4억9900만원이었지만 400%를 적용하면 3억2200만원으로 낮아졌다. 조합원 1명당 약 1억7700만원, 35.5% 감소한 수준이다.

경제성도 적자 구조에서 벗어났다. 용적률 300%에서는 향후 발생할 편익보다 비용이 604억원 많았지만 400%를 적용하면 편익이 비용을 756억원 웃도는 것으로 분석됐다. 

진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 "같은 용적률 완화라도 재건축은 일반분양 증가와 조합원 분담금 감소 효과가 상대적으로 뚜렷했고, 재개발은 개발 규모 확대에서 사업성·지역경제 파급효과 증가로 이어지는 경향이 강했다"고 말했다.

업계에선 재건축에는 조합원 부담 완화와 사업비 관리에 초점을 맞추고, 재개발에는 산업기능 유지와 공공기여, 기반시설 확보 기준을 함께 적용해야 한다는 의견이 나온다. 

진 교수는 "준공업지역 제도개선이 주거개발 중심으로만 작동하지 않도록 산업기능 유지·고도화 장치를 병행할 필요가 있다"며 "용적률 완화만으로 사업 추진 가능성을 판단하기보다 공사비 상승과 분양가 하락 등을 반영한 민감도 분석을 함께 검토해야 한다"고 말했다.

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