[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트 시장에서 집값이 오를 때는 대중의 심리에 휩쓸려 추격 매수하는 쏠림 현상이 강하다는 연구 결과가 나왔다. 반대로 집값이 내릴 때는 평형이나 지역별로 각자도생하는 구조가 뚜렷한 것으로 나타났다.

16일 강재순 강원대학교 부동산학 박사는 '서울 아파트 매매시장의 규모별 군집과 역군집 행태' 논문을 통해 이 같이 밝혔다. 

강 박사는 2001년 1월~2025년 6월 서울 전역 467개 법정동 아파트 거래 데이터를 소형(60㎡ 이하), 중형(60㎡ 초과~85㎡ 이하), 중대형(85㎡ 초과)으로 나눠 분석했다. 그 결과 서울 아파트 시장은 단일하게 움직이지 않고, 집값 상승기와 하락기에 따라 완전히 다른 두 얼굴을 보였다.

집값이 오르는 시기에는 개인이 독자적으로 판단하기보다는 남들의 선택이나 시장 분위기에 무작정 편승해 집을 사는 '군집행태'가 뚜렷하게 나타났다. 이른바 '포모(FOMO·소외되는 것에 대한 두려움)'로 불리는 집단적 매수 심리가 확인된 셈이다.

집값이 꺾이는 하락기에는 시장 평균을 따르지 않고 각자도생하는 '역군집행태'가 두드러졌다. 흥미로운 점은 아파트 크기에 따라 이 패턴이 확연히 달랐다는 것이다. 흔히 '국민평수'로 불리는 중형 아파트는 실거주와 투자 수요가 한꺼번에 몰리며 전체 시장의 '묻지마 매수' 현상을 주도하는 역할을 했다.

대형 아파트는 상승장에서는 덜 휩쓸리고, 하락장에서는 오히려 시장 평균과 반대로 움직이며 가격을 방어하는 특성을 보였다. 대형 평수 소유자들이나 매수자들이 시장 흐름에 흔들리지 않고 독립적인 판단을 내린다는 의미다.

강 박사는 "이제 아파트는 단순한 거주 공간을 넘어 유동성과 수익성을 지닌 '준금융자산'으로 확실히 자리 잡았다고 지적했다"며 "상승기에는 심리에 이끌려 비합리적으로 몰려가고, 하락기에는 철저히 본연의 자산 가치에 따라 쪼개지는 흐름이 서울 아파트 시장의 고질적인 순환 구조"라고 말했다. 

정부의 획일적인 부동산 정책에 혁신이 필요하다는 의견도 제시됐다. 강 박사는 "정부가 아파트 시장을 다 같이 오르고 다 같이 내리는 하나의 동조화된 시장으로 보고 정책을 짜면 한계에 부딪힐 수밖에 없다"며 "규모나 지역 하위시장 특성에 맞춘 정교하고 세분화된 정책 설계가 필요하다"고 강조했다. 

chulsoofriend@newspim.com