최근 수년간 아시아·태평양 상업용 부동산 시장을 관통해온 키워드는 단연 '방어'였습니다. 팬데믹 이후 급격한 금리 인상과 지정학적 불확실성 속에서 투자자들은 수익 확대보다 자산 보전에 초점을 맞춰 왔습니다. 그러나 2026년에 들어서며 시장의 기류는 분명히 달라지고 있습니다.
글로벌 부동산 컨설팅업체 CBRE가 발표한 '2026년 아태지역 투자 의향 설문조사'에 따르면, 응답자의 57%가 올해 상업용 부동산 매수를 확대할 계획이라고 답했습니다. 매수 의향에서 매도 의향을 뺀 순매수 의향은 17%로, 2024년 5%, 2025년 13%에 이어 팬데믹 이후 회복 국면 중 가장 높은 수준입니다. 이는 단순한 기저 효과를 넘어, 투자자들이 방어적 포지션을 정리하고 다시 성장 국면으로 자본을 이동시키고 있음을 데이터로 확인해 줍니다.
이 변화의 중심에는 오피스 섹터의 '왕좌 탈환'이 있습니다. 지난 6년간 투자 선호도 1위를 지켜온 물류 자산을 제치고, 2026년 가장 선호되는 투자 섹터는 다시 오피스(25%)로 나타났습니다.
이는 섹터 간 순환매에 그치지 않습니다. 오피스 자산의 가격 조정이 시장의 기대치에 부합할 만큼 진행됐다는 인식과, 아태지역 주요 도시에서 신규 공급이 구조적으로 제한되고 있다는 현실이 맞물린 결과입니다.
투자자들의 시선은 하이브리드 근무 논쟁이라는 허상을 지나, 실제 임차 수요가 만들어내는 현금 흐름의 질과 핵심 권역의 희소 가치로 되돌아오고 있습니다. 도쿄, 싱가포르, 시드니 등 핵심 도시에서는 신규 오피스 공급이 수요를 따라가지 못하는 병목 현상이 심화되고 있으며, 이는 임대료와 자산 가치의 동반 상승을 이끄는 인과관계로 작동하고 있습니다.
거시적인 흐름에서 보면 오피스 시장의 반등은 금리 안정 국면 진입과 글로벌 공급망 정상화가 맞물린 결과로 해석할 수 있습니다.
다만 2026년의 투자 환경을 단순히 금리 인하의 수혜로만 보는 데에는 분명한 한계가 있습니다. 투자자들이 체감하는 실질적 리스크는 이제 금리에서 인건비 및 건축비 상승으로 이동했습니다.
주요 도시를 중심으로 한 공사비 급등은 신규 개발의 수익성을 제약할 뿐 아니라, 기존 자산의 개선 비용까지 끌어올리고 있습니다. 그 결과 신축 개발 중심 전략의 매력은 빠르게 약화되고 있으며, 이미 확보한 자산을 얼마나 효율적으로 운영하고 비용 구조를 통제하느냐가 수익률을 좌우하는 국면으로 접어들고 있습니다. 투자 전략의 무게 중심이 '취득'에서 '운영'으로 이동하고 있다는 신호입니다.
투자 주체의 구성에서도 의미 있는 변화가 나타나고 있습니다. 2026년 매수 시장의 중심에는 상장 리츠와 기관 투자자가 자리할 가능성이 큽니다. 리츠는 지난 한 해 동안의 수익 회복을 바탕으로 재무 여력을 강화했고, 연기금과 보험사 등 기관 투자자 역시 시장의 유동성을 공급하는 역할을 확대하고 있습니다.
반면 개인 및 고액 자산가들은 상대적으로 보수적인 태도로 전환하며, 과거 2~3년 사이 확보한 자산을 정리하고 포트폴리오를 재조정하는 움직임을 보이고 있습니다. 이는 시장을 부정적으로 본 결과라기보다, 자산 재편 과정에서의 전략적 판단으로 해석하는 것이 타당합니다. 이러한 자본의 이동은 시장의 전문성과 투명성을 한 단계 끌어올리는 계기가 될 가능성이 큽니다.
향후 1년 내 아태지역 상업용 부동산 시장은 금리 안정과 공급 부족이 맞물리며 자본 가치의 반등 국면으로 진입할 가능성이 큽니다. 그러나 이 전환기에서의 성과는 시장에 진입하는 것만으로 보장되지 않습니다. 결국 투자 판단의 기준도 달라지고 있습니다. 이제 단순히 사서 보유하는 방식만으로는 기대만큼의 성과를 내기 어렵습니다. 임대 전략과 적극적 자산관리가 2026년 전환기에서 자산 가치를 좌우하게 될 것입니다.
*글로벌PMC 김용남 대표이사는 중소형 빌딩 자산관리 분야에서 차별화된 전문성으로 주목받고 있다. 2004년 글로벌PMC를 설립한 김 대표는 지난 20년간 빌딩 매입부터 관리, 매각까지 전 과정을 아우르는 종합 솔루션을 구축하며 시장을 개척해왔다. 부동산학 박사(PhD)이자 미국 상업용 부동산 투자분석사(CCIM), 영국 감정평가사(FRICS) 등 국제 자격을 두루 갖춘 최고 전문가다. 한국CCIM협회 및 한국부동산자산관리학회 회장을 역임했으며, 현재는 서울경기부동산자산관리조합 이사장과 한국경제신문 칼럼니스트로 활동하며 전문 지식을 전파하고 있다. 특히 글로벌PMC는 세계적인 부동산 네트워크 'CORFAC International'의 유일한 한국 파트너로서 미국, 일본, UAE 등 글로벌 시장으로 보폭을 넓히고 있다.
