[글로벌 부동산] 도쿄 폭주, 반세기 공급 절벽이 만든 '역대급' 투자 변곡점

기사입력 : 2026년02월06일 07:00

최종수정 : 2026년02월06일 07:00

김용남 글로벌PMC(주) 대표이사

도쿄 도심에서 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게 2025년은 단순한 고물가 시대를 넘어 거대한 '성벽'이 세워진 해로 기억될 것입니다.

과거 부유층의 전유물이었던 '억션(1억 엔 이상의 맨션)'이 이제는 도심 주택 시장의 예외가 아니라 기본값으로 자리 잡았기 때문입니다.

특히 일본 부동산 전문 조사 기관인 부동산경제연구소가 최근 내놓은 '2025년 수도권 신축 분양 맨션 시장 동향' 리포트는 현재 일본 시장이 직면한 격변의 실체를 수치로 여실히 보여줍니다. 반세기 전인 1973년 이후 최악의 공급 가뭄 속에서도 가격은 오히려 사상 최고치를 경신하며, 수요와 공급의 전통적인 공식을 완전히 뒤흔들고 있습니다.

이러한 이례적 흐름의 본질은 기록적인 '공급 가뭄'과 '사상 최고가 경신'이라는 두 역설적인 변수의 결합에 있습니다. 조사 결과에 따르면 2025년 수도권 전체 공급 물량은 전년 대비 4.5% 감소한 21,962호에 그치며 약 52년 만의 최저 수준을 기록했습니다.

반면 가구당 평균 가격은 9,182만 엔으로 17.4% 급등했고, ㎡당 단가 역시 18.3%나 오르며 종전의 기록들을 모두 갈아치웠습니다. 이는 단순한 물가 상승을 넘어 일본 부동산 시장이 초고소득층과 글로벌 자산가를 위한 '하이엔드 자산' 시장으로 완전히 체질을 개선하고 있음을 시사합니다.

특히 도심 6구의 가격 흐름은 90년대 초 버블기의 재현을 보는 듯하여 한국 투자자들에게도 시사하는 바가 큽니다. 치요다, 미나토, 시부야 등 핵심 지역의 평균 가격은 1억 9,503만 엔에 달하며 버블 붕괴 직후인 1991년 이후 34년 만에 최고점에 도달했습니다.

미나토구와 신주쿠구에서 등장한 25억 엔 규모의 펜트하우스들은 이제 도쿄 도심의 희소가치가 자본의 논리에 따라 어디까지 치솟을 수 있는지 증명하는 상징적 지표가 되었습니다. 이러한 가격 폭등은 도쿄 23구라는 거대한 장벽을 더욱 공고히 하며 일반 수요자들에게 이른바 '넘을 수 없는 벽'을 형성하고 있습니다.

도심의 견고한 진입 장벽은 자연스럽게 수요를 인근 배후지로 분산시키고 있으며, 이는 주변 지역의 전반적인 가격 상승으로 이어지고 있습니다.

실제로 도쿄 23구의 가격이 21.8% 급등하자, 가나가와현과 사이타마현의 가격도 일제히 두 자릿수 상승률을 기록하며 상승 압력이 외곽으로 확산되는 양상입니다.

도심과 주변부의 가격 차이가 두 배에 달하는 '더블 프라이스' 현상이 고착화되면서, 시행사들은 토지 소유권 없이 건물만 분양하여 초기 비용을 낮추는 '정기차지권' 주택 공급을 17년 만에 역대 최대치로 늘리는 전략적 선택을 하기에 이르렀습니다.

그러나 화려한 가격 지표 이면에는 시장 참여자들의 뚜렷한 관망 심리도 존재합니다. 첫 달 계약률이 63.9%로 하락하며 2년 연속 시장 활황의 기준선인 70%를 밑돌았다는 사실은, 현재의 가격 상승이 수요의 폭발보다는 공급 부족과 건축비 상승에 의한 '비자발적 상승'의 성격이 강함을 보여줍니다.

2026년에는 다마 지역과 지바현 등 외곽 지역의 공급이 대폭 회복될 것으로 예상되나, 이미 높아진 가격 눈높이가 실질적인 거래 활성화로 이어질지는 미지수입니다.

결국 작금의 일본 부동산 시장은 고액 자산가를 위한 하이엔드 자산과 실수요자를 위한 실용 주거지로 그 성격이 철저히 나뉘는 '구조적 전환'의 끝자락에 서 있습니다.

향후 시장은 도쿄 도심의 견고한 자산 가치 방어와 외곽 지역의 실리적 거주 가치가 충돌하며 새로운 균형점을 찾아갈 전망입니다. 따라서 국내 투자자들은 단순한 가격 상승 지표에 매몰되기보다, 공급 구조의 질적 변화와 광역화되는 시장의 지도를 면밀히 읽어내며 글로벌 자산 배분 전략을 정교하게 재점검해야 할 시점입니다.

*글로벌PMC 김용남 대표이사는 중소형 빌딩 자산관리 분야에서 차별화된 전문성으로 주목받고 있다. 2004년 글로벌PMC를 설립한 김 대표는 지난 20년간 빌딩 매입부터 관리, 매각까지 전 과정을 아우르는 종합 솔루션을 구축하며 시장을 개척해왔다. 부동산학 박사(PhD)이자 미국 상업용 부동산 투자분석사(CCIM), 영국 감정평가사(FRICS) 등 국제 자격을 두루 갖춘 최고 전문가다. 한국CCIM협회 및 한국부동산자산관리학회 회장을 역임했으며, 현재는 서울경기부동산자산관리조합 이사장과 한국경제신문 칼럼니스트로 활동하며 전문 지식을 전파하고 있다. 특히 글로벌PMC는 세계적인 부동산 네트워크 'CORFAC International'의 유일한 한국 파트너로서 미국, 일본, UAE 등 글로벌 시장으로 보폭을 넓히고 있다.

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버넘 의원, 英 집권 노동당 새 대표로 [런던=뉴스핌] 장일현 특파원 = '북부의 왕'으로 불리는 앤디 버넘 의원이 17일(현지 시각) 영국 집권 여당인 노동당의 새 대표에 올랐다. 버넘 대표는 오는 20일 키어 스타머 총리를 이어 영국의 차기 총리 자리를 확정했다. 의원내각제를 채택하고 있는 영국은 의회 다수를 차지하고 있는 집권당의 대표가 총리가 된다. 노동당은 이날 특별 당대회를 열고 버넘 의원을 당 대표로 공식 선출했다. 버넘은 전날 마감된 당 대표 경선 후보 등록에서 단독으로 등록했다. 영국 일간 가디언은 "노동당 공보에 따르면 버넘은 노동당 소속 하원의원 379명과 노동조합·사회주의 단체 23곳의 지지를 받아 당 대표로 선출됐다"고 했다. 현재 노동당은 전체 의석 650석 중 403석을 보유하고 있는데 이중 94%가 버넘을 당 대표로 선택한 것이다. 앤디 버넘 영국 노동당 새 대표가 17일(현지 시각) 특별 당대화에서 대표 수락 연설을 하고 있다. [사진=로이터 뉴스핌] 샤바나 마무드 내무장관의 새 대표 선출 결과 발표와 함께 무대에 오른 버넘은 일성으로 "국민에게 희망을 되돌려주겠다"고 했다. 그는 "저를 지지한 노동당 의원들이 모두 영국 곳곳의 잊혀진 지역을 위해 과거의 노동당을 되찾아 달라는 요구를 들었다"면서 "우리는 그 부름에 응답할 것"이라고 했다. 그러면서 "우리는 오늘 하나로 뭉쳤고, 그 힘을 오랫동안 정치로부터 희망을 잃은 사람들과 지역을 위해 사용할 것"이라고 했다. 그는 이날 연설에서 다섯 가지 변화와 약속을 실천하겠다고 했다. 노당동의 단결을 위해 '파벌 문화'를 종식하겠다고 했고, "이번이 바뀔 수 있는 마지막 기회"라면서 비난보다 문제 해결의 정치를 추구하겠다고 했다. 그는 "영국 정치가 덜 독해졌으면 좋겠다"고도 했다. 세번째 변화로는 노동당의 정치적 지향을 거론하며 노동당답게 승리할 것이라고 했다. 그는 "녹색당보다 더 녹색당처럼 행동하려 하지도 않을 것이고, 영국개혁당(Reform UK)보다 더 개혁당처럼 행동하려 하지 않을 것이며 과거처럼 보수당 옷을 너무 많이 입지도 않을 것"이라고 했다. 그러면서 "담대하고 자신감 있게, 진정한 노동당으로 승리할 것"이라고 했다. 이어 "북부와 남부, 동부와 서부, 스코틀랜드와 웨일스, 북아일랜드 모두를 위한 지도자가 되겠다"는 것이 네 번째 약속이고, 중앙정부가 독접하고 있는 권한을 웨스트민스터와 화이트홀에서 지역 사회로 되돌려주는 지방분권이 다섯 번째 약속이라고 했다. 버넘 대표는 자신이 친기업 노선을 취할 것이라고도 했다. 그는 "그레이터맨체스터 시장 시절 친기업적인 시장이었듯이 노동당 대표가 된 뒤에도 친기업적인 지도자가 될 것"이라며 "우리는 기업과 함께 지역을 되살렸고 그 방식을 영국 전체로 확대할 것"이라고 했다. 1970년 1월 리버풀 북쪽 교외 지역에서 태어난 그는 15세 때 노동당에 가입했다. 케임브리지대에서 영어를 전공한 뒤 의원 보좌관 등을 거쳐 2001년 총선에서 그레이터맨체스트의 리(Leigh) 선거구에서 하원의원에 당선됐다. 이후 16년간 하원의원을 지냈다. 이 기간 토니 블레어와 고든 브라운 정부에서 내무부·재무부 차관, 문화장관, 보건장관 등을 역임했다. 2010년과 2015년에 당 대표에 도전했지만 에드 밀리밴드와 제러미 코빈에서 패했다. 2017년 중앙정치를 떠나 새로 만들어진 그레이터맨체스터 광역시장 선거에 출마해 당선됐고, 2021년과 2024년 선거에서도 내리 승리했다. 시장으로 재직하면서 버스 공영화를 추진하고 통합 대중교통망 구축과 주택 공급 확대 등으로 시민들의 지지를 받았다. 특히 코로나19 팬데믹 당시 중앙 정부에 맞서 북부 지역 지원 확대를 요구하면서 전국적인 인지도를 얻었다. 이때부터 '북부의 왕(King of the North)'이라는 별명이 널리 퍼졌다. 버넘 시장 재임 시절 그레이터맨체스터는 전국 평균을 상회하는 경제성장률을 기록했다. 버넘 대표는 당 대회 연설에 앞서 소셜미디어에 "앞으로 며칠은 영국을 누가 통치하느냐만 바꾸는 것이 아니며 영국이 어떻게 통치되는지를 바꾸는 것"이라고 했다. 그러면서 "권력을 있어야 할 곳으로 되돌릴 기회"라고 했다. 그는 정치적으로는 현 스타머 총리보다 더욱 왼쪽에 있는 것으로 평가되고 있다. 주택과 교통, 교육 등과 관련된 권한을 지방으로 분산해 각 지역에 맞는 경제 발전을 추구해야 한다는 내용의 '맨체스터리즘'(Manchesterism)을 주장한다. 맨체스터에 제2 총리실을 둬 중앙정부와 효율적으로 업무를 조율하는 '북부 총리실(No. 10 North)' 구상도 밝혔다. ihjang67@newspim.com 2026-07-17 23:06