오랜 세월 글로벌 자산가들에게 런던 중심부의 고급 아파트는 부를 저장하고 증식시키는 이른바 '글로벌 안전 금고'로 통용돼 왔습니다.

정치·금융·문화의 중심지라는 상징성과 풍부한 유동성은, 런던 아파트를 보유하는 것만으로도 자산 가치가 보존된다는 강력한 믿음을 형성해 왔습니다. 하지만 2026년에 들어서며, 월스트리트저널을 비롯한 주요 외신들은 이 불패 신화가 구조적 대전환의 정점에서 균열을 드러내고 있다고 지적합니다.

유동성에 기대어 모든 자산이 함께 오르던 과거의 공식은 더 이상 유효하지 않습니다. 이제 런던 부동산 시장은 자산의 유형과 운영 효율에 따라 성과가 극명하게 갈리는 양극화의 국면에 들어섰습니다. 한때 도심 아파트에 투영됐던 장밋빛 환상 역시, 냉혹한 비용 구조와 세제 현실 앞에서 빠르게 빛을 잃고 있습니다.

현재 런던 시장을 관통하는 가장 뚜렷한 변화는 아파트와 단독주택 간 가치가 완전히 분리되는 디커플링 현상입니다. 이른바 '런던 도넛'으로 불리는 이 구조는 중심부의 성장이 정체된 사이, 이슬링턴·윔블던·리치몬드 등 교외 부촌의 단독주택이 상대적으로 견고한 수요를 바탕으로 부상하는 역설을 만들어내고 있습니다.

2025년 기준 런던에서 단독주택이 매수자를 찾는 데 걸리는 기간은 중앙값 기준 63일로, 아파트의 85일에 비해 현저히 짧습니다. 환금성에서 이미 뚜렷한 격차가 나타나고 있는 셈입니다. 특히 약 135만 달러 이상 고가 자산을 보면, 아파트의 13%가 매입가보다 낮은 가격에 거래된 반면 단독주택의 손실 거래 비율은 2%에 그쳤습니다. 이는 단순한 경기 변동의 문제가 아니라, 자산 유형 자체의 구조적 경쟁력 차이를 보여주는 지표입니다.

이러한 격차의 기저에는 징벌적 수준으로 인상된 취득세가 초래한 행동 패턴의 변화가 자리하고 있습니다. 과거에는 작은 아파트에서 시작해 점진적으로 면적을 넓혀가는 '주거 사다리' 전략이 유효했지만, 이제는 매매 단계마다 발생하는 막대한 세금 부담으로 인해 이 사다리는 사실상 붕괴되었습니다. 그 결과 투자자와 실수요자 모두 여러 차례 자산을 교체하기보다, 처음부터 내국인의 실거주 수요가 탄탄한 장기 거주형 주택으로 이동하고 있습니다.

아파트 시장의 구조적 약세를 더욱 심화시키는 요인으로는 통제하기 어려운 서비스 차지(관리비)의 급등을 들 수 있습니다. 2024년 런던의 평균 서비스 차지는 11% 상승하며 임대 수익률을 직접적으로 압박하고 있습니다.

프라임 지역 아파트의 경우 연간 ㎡당 약 215~291달러의 관리비가 발생하고, 고급 편의시설을 갖춘 단지는 ㎡당 431달러를 넘기도 합니다. 전용면적 약 93㎡ 규모의 아파트를 보유할 경우 연간 관리비만 약 3만 달러에 이르며, 이는 매월 약 2,500달러의 현금흐름이 비용으로 소멸되는 구조입니다. 결과적으로 보유 자체의 합리성에 대한 의문을 제기하지 않을 수 없습니다.

여기에 더해 2025년 4월 단행된 조세 제도 개편은, 런던을 자산 은닉처로 활용해 온 글로벌 부호들에게 사실상 재정적 봉쇄를 선언한 조치로 평가됩니다. 비거주자에게 적용되던 면세 혜택이 폐지되면서, 영국에 10년 이상 거주한 경우에는 국적과 상관없이 전 세계에 보유한 자산 전체에 대해 40%의 상속세가 부과되는 구조가 됐습니다.

다시 말해, 영국 내 부동산에 국한되지 않고 해외에 보유한 금융자산과 부동산까지 모두 과세 대상에 포함되는 것입니다. 나아가 영국을 떠난 이후에도 최대 10년간 과세가 이어지는 이른바 꼬리(Tail) 규정은, 자산가들이 거주지를 옮기더라도 세 부담에서 쉽게 벗어나기 어렵게 만듭니다.

결국 2026년 이후의 런던 부동산은 더 이상 '사두면 오르는' 안전한 저장고가 아닙니다. 기관 투자자들 역시 관리비 부담이 큰 도심 아파트를 벗어나, 투자 자금의 59%를 교외 단독주택 임대 시장에 배분하고 있습니다.

비거주자가 세컨드 홈을 취득할 경우 취득세 최고 세율이 19%에 달해, 매입과 동시에 자산 가치가 최소 17% 이상 상승해야 손익분기점에 도달하는 구조 속에서, 시장 변화에 빠르게 대응하는 자산가들은 소유보다 전략적 유연성을 선택하고 있습니다.

이제 런던 부동산의 가치는 입지가 아니라 구조에서, 소유가 아니라 운영에서 결정됩니다. 과거의 환상에 머문다면, 한때 안전 금고라 믿었던 자산은 어느 순간 가장 무거운 재정적 부담으로 돌아올 수 있음을 직시해야 합니다.

*글로벌PMC 김용남 대표이사는 중소형 빌딩 자산관리 분야에서 차별화된 전문성으로 주목받고 있다. 2004년 글로벌PMC를 설립한 김 대표는 지난 20년간 빌딩 매입부터 관리, 매각까지 전 과정을 아우르는 종합 솔루션을 구축하며 시장을 개척해왔다. 부동산학 박사(PhD)이자 미국 상업용 부동산 투자분석사(CCIM), 영국 감정평가사(FRICS) 등 국제 자격을 두루 갖춘 최고 전문가다. 한국CCIM협회 및 한국부동산자산관리학회 회장을 역임했으며, 현재는 서울경기부동산자산관리조합 이사장과 한국경제신문 칼럼니스트로 활동하며 전문 지식을 전파하고 있다. 특히 글로벌PMC는 세계적인 부동산 네트워크 'CORFAC International'의 유일한 한국 파트너로서 미국, 일본, UAE 등 글로벌 시장으로 보폭을 넓히고 있다.