[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "김 부장은 서울에 자가라도 있었지. 난 이제 전셋값 올리면 더 갈 데도 없어."

식사 자리에서 사담을 나누다 보면 으레 최근 본 콘텐츠 이야기가 나오기 마련이다. 지난달 인기리에 종영한 드라마 '서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기'를 봤냐는 질문에 "김 부장은 양반"이라는 씁쓸한 대답을 벌써 여러 번 들었다. 드라마 속 김 부장은 서울에 자기 집을 갖고 있어 속수무책으로 오르는 집값을 보며 하루에도 몇 번씩 매수 타이밍을 고민하거나 언제 전셋값이 오를지 몰라 전전긍긍하지 않아도 되지 않느냐는 이유에서다. 

지난 6월 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 묶어 갭투자(전세 끼고 매매) 수요를 차단하려는 대출 규제가 모습을 드러냈다. 9월에는 LTV(담보인정비율)를 40%로 낮추고 사업자 대출을 사실상 봉쇄했다. 이후 한 달 만에 서울 전역을 규제지역으로 묶고 가격대별 주담대 한도를 세분화하는 등 거래부터 실거주 요건을 동시에 강화한 초고강도 규제가 등장하기에 이르렀다. 

대책 숫자와 달리 집값은 좀처럼 잡히지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률(11월 기준) 8.04%로, 전년 12개월 누적 수치(4.67%)의 두 배가량을 기록했다. 문재인 정부 시절인 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%)보다도 높다.

서울 아파트값은 2월 첫째 주부터 상승세를 이어 왔다. 업계에선 이번달에도 이 같은 흐름이 달라지지 않을 것이란 예상이 나온다. 이 추세대로라면 올해 상승률은 2006년(23.46%) 이후 19년 만의 최고치에 달할 전망이다.

강남권 주요 아파트는 올 한 해 동안 10억원 안팎으로 올랐다. 서초구 래미안원베일리 59㎡(이하 전용면적)은 지난달 47억원(25층)에 거래됐다. 지난 3월 38억7000만원(28층)에 손바뀜한 것을 고려하면 8억3000만원 뛴 셈이다. 인근 아크로리버파크 동일 면적도 지난달 47억원(15층)에 팔렸는데, 올 2월(37억원, 16층) 대비 10억원 상승한 것으로 나타났다.

지금까지 나온 대책은 단기적인 수요 관리에 방점을 찍었다는 공통점이 있다. 금융 규제를 미세 조정하고, 일부 지역에 대한 규제 강도를 조절하며 시장 과열을 진정시키겠다는 접근법을 활용했다. 실수요자를 보호하겠다는 취지 역시 반복적으로 강조했다. 

문제는 이 같은 방식이 시장의 구조적 문제를 건드리지 못한다는 점이다. 규제는 조였다 풀었다를 반복하고 있지만, 공급 부족이라는 근본적인 원인은 그대로 남아 있다. 대책이 나올 때마다 거래는 잠시 주춤할 수 있지만 시간이 지나면 가격은 다시 반응하기 마련이다. 시장이 학습해버린 탓이다. 규제가 강화되면 관망하고 완화되면 다시 움직인다. 이 과정에서 자금 여력이 있는 계층은 규제의 틈을 찾아 시장에 남겠지만 그렇지 못한 계층은 점점 더 밀려날 수밖에 없다.

이러한 모순은 수치로도 드러난다. 국회입법조사처 조사 결과 서울 아파트 평균 매매가격인 12억4000만원의 주택을 매입한다고 가정했을 때, LTV 40%가 적용되면 매수자는 약 7억4400만원의 현금을 들고 있어야 한다. 수도권 전체 가구의 평균 순자산이 5억4738만원임을 감안하면 평균 가구는 서울 아파트 진입이 불가능한 구조다.

현금 부자들은 그들만의 리그에 한창이다. 지난달 청약시장에 출사표를 낸 '래미안 트리니원'의 84㎡ 기준 최고 분양가는 27억4900만원이었다. 규제로 인해 최대 대출 금액은 2억원으로 제한됐다. 결국 25억원의 현금을 지니고 있는 이들만 매수가 가능한 셈이다. 그러나 일반공급 230가구 모집에 5만4631명이 신청하면서 86.5대 1의 경쟁률을 썼다. 당시 시장에선 "25억원을 쥐고 있는 사람이 이렇게 많았냐"며 부러움과 개탄이 섞인 목소리가 흘러나왔다. 

답은 공급이지만 체감되는 효과는 없다. 재건축·재개발은 각종 규제와 이해관계 조정에 가로막혀 있고, 공공 주도 공급 역시 사업지 확보와 주민 동의라는 현실의 벽에 부딪치는 상황이다. 3기 신도시를 포함한 수도권 주택 공급 계획은 수 차례의 일정 변경을 겪으며 실제 입주까지 상당한 기간을 기다려야 한다.

이런 상황에서 정부는 다시 한 번 종합 부동산 대책을 예고하고 나섰다. 빠르면 올해, 늦으면 내년이다. 당초 올해 안에 발표하겠다고 했으나 신뢰성 확보를 위해 타이밍을 조절하겠다는 입장이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 국회 국토교통위원회에 출석해 10·15 대책 이후에도 수도권 아파트값이 상승했다는 의원 지적에 "주택시장 안정은 하나의 대책으로 해결되지 않는다고 생각한다"며 "관계 당국 간 협의를 통해 자세한 안을 종합대책 형식으로 발표해 주택시장 안정을 위해 계속 노력할 것"이라고 말한 바 있다.

김 장관 말처럼 시장이 잠잠해지려면 대책 하나 가지곤 어림도 없다. 다만 지금처럼 대책이 나올 때마다 시장의 불안만 키우는 구조라면 추가 대책 역시 같은 한계를 반복할 가능성이 크다. 이제 시장이 묻는 질문은 하나다. 그래서 언제, 얼마나 공급되나. 지금 필요한 것은 새로운 대책이 아니라 시장이 신뢰할 수 있는 하나의 방향이다. '지금 집 안 사면 못 산다'는 신호와 노력해도 불가능하다는 현실이 충돌하면 양극화라는 부작용만 커질 뿐이다.

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