공공이 전문 업무를, 조합은 의사결정권 유지하는 새 모델 제안
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서종대 주택산업연구원장이 정비사업의 공급 지연 원인으로 현 제도의 구조적 문제를 지적했다. 조합원 부담 구조에 대한 오해와 재건축초과이익환수제 설계 오류까지 바로잡아야 한다고 강조했다.
서 원장은 19일 '도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공역할 강화 방안' 세미나에서 도시정비사업이 신도시보다 훨씬 빠른 주택시장 안정 효과를 낼 수 있다고 밝혔다.
그는 "신도시는 도심에서 멀기 때문에 정비 효과가 제한적이지만, 기존 지정 시가지는 대부분 10km 안에 있어 공급 효과가 즉각적"이라며 "현재 주택시장 불안을 해결하기 위해서는 공급 확대가 유일한 해법"이라고 말했다.
공급 병목을 일으키는 이유로는 현 정비사업 방식의 제도적 한계를 꼽았다. 유동성 증가와 금리 하락 압력 등 시장 여건이 변하고 있음에도, 전문성이 부족한 조합이 전반적인 사업 영역 용역을 직접 발주하면서 속도가 늦어진다는 것이다.
해법으로는 기존 '공공시행'보다 조합의 의사결정권을 존중하면서 공공이 전문 업무만 대행하는 '공공대행형' 모델을 제시했다. 시공사 선정·공사비 증액 협상 등 주요 결정은 조합 총회에서 확정하되, 교통·환경영향평가 등 전문성이 필요한 절차는 공공이 맡아 사업 지연을 최소화하는 방식이다.
서 원장은 "사업성 제고를 위한 공공 보증이나 PF(프로젝트 파이낸싱) 지원, 미분양 매입확약 등 장치를 도입하면 시공사 진입 장벽을 낮추고 조합원 부담을 줄여 정비사업 전반이 활성화될 것"이라고 말했다.
정비사업에서 조합원 부담 구조에 대한 오해가 발생한다는 의견도 제시했다. 그는 "조합원이 일반 수분양자 대비 폭리를 취한다는 통념이 퍼져 있지만 사실과 다르다"며 "조합원은 건축비를 마련하기 위해 자신의 대지지분을 줄여 충당하는 구조이며 실제로는 조합원 부담이 더 높다"고 설명했다. 예컨대 일반 분양분은 규제 영향으로 상대적으로 낮은 건축비가 적용되지만, 조합원 분양분은 고품질 시공 기준에 맞춘 건축비를 부담해야 한다는 설명이다.
이러한 인식이 재건축초과이익환수제 등 제도 설계에도 영향을 미쳤다고 비판했다. 서 원장은 "종전자산과 종후자산을 단순 비교해 조합원의 개발이익을 판단하는 방식이 현실을 반영하지 못한다"며 "노후 건물을 평가하는 방식과 새 아파트의 가치 차이를 개발이익으로 보는 현 제도는 구조적으로 잘못돼 있다"고 말했다. 이어 "정산 방식부터 개선해 대지지분 가치와 실제 사업비를 기준으로 합리적으로 평가해야 한다"고 제언했다.
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