[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = '10·15 대책' 발표 이후 서울 아파트와 오피스텔의 매매 거래 흐름이 뚜렷하게 갈리는 모습이 나타났다. 규제지역 확대와 금융 규제 강화의 직접적인 영향을 받은 아파트는 거래량이 크게 줄어든 반면, 이번 대책의 적용 범위에서 상대적으로 자유로운 오피스텔은 오히려 거래가 증가하며 상반된 반응을 보였다.

15일 직방 분석에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 대책 이전 1만4038건에서 대책 이후 5367건으로 약 62% 급감했다. 대출 규제 강화에 더해 토지거래허가구역 확대와 규제지역 지정으로 투자성 매수가 제한되면서 실수요 중심의 거래만 남게 된 영향이 컸던 것으로 풀이된다.

반면 오피스텔 매매는 같은 기간 1001건에서 1322건으로 약 32% 증가했다. 규제의 초점이 아파트에 맞춰지면서 오피스텔은 정책 영향권 밖에서 수요가 유지된 것으로 보인다.

지역별로는 증가율과 절대 거래량에서 서로 다른 양상이 나타났다. 증가율은 동작구(233%), 서대문구(120%), 노원·성북구(100%) 등에서 크게 확대된 반면, 실제 거래 규모는 강남구(128건), 영등포구(122건), 마포구(119건), 송파구(117건) 등 주요 업무지구와 도심권 오피스텔 밀집 지역을 중심으로 형성됐다.

전용면적별 흐름을 보면 중·소형 중심의 거래 구조가 대책 이후에도 이어졌다. 오피스텔이 아파트의 대체 주거지로 주목받으며 중대형 확대 가능성이 거론되기도 했지만, 실제 시장에서는 40㎡ 미만과 40~60㎡ 미만의 비중이 가장 높게 유지됐다. 반면 85㎡ 초과 대형은 뚜렷한 증가세 없이 기존 수준을 이어갔다. 주거와 임대수익을 동시에 고려하는 특성상 실거주·투자 목적이 함께 작용하며 중·소형 선호가 크게 변하지 않은 것으로 풀이된다.

가격은 거래량 변화와 달리 큰 변동 없이 비슷한 수준을 유지했다. 서울 오피스텔의 평균 거래가격은 대책 이전 3억3397만원에서 대책 이후 3억3865만원으로 거의 차이가 없었고, 중앙값 역시 2억1900만원에서 2억1000만원으로 소폭 조정되는 데 그쳤다. 이는 거래 증가가 특정 고가 지역으로 쏠린 것이 아니라, 상대적으로 접근 가능한 가격대의 단지로 고르게 분산된 영향으로 해석된다.

직방 관계자는 "이번 오피스텔 거래 증가가 앞으로도 이어질지는 지켜볼 필요가 있다"며 "단기적으로는 규제 차이에 따른 분산 효과가 작용한 것으로 분석되지만, 거래량 증가와 달리 가격은 거의 변동이 없었다"고 말했다.

이어 "이는 가격 흐름이 쉽게 탄력을 받기 어려운 구조를 보여주며, 투자 수요가 본격적으로 확대되기에는 시장 여건상 구조적 제약이 존재한다는 해석도 가능하다"며 "오피스텔은 주거와 임대수익 목적이 혼재된 상품 특성상 금리 수준·임대시장 흐름·대출 환경 등 외부 변수에 민감하게 반응한다"고 덧붙였다.

또한 "가격이 높아지면 초기 매입 비용 부담이 커지면서 투자 수요가 다시 위축될 수 있고, 동일한 비용 범위에서 아파트 등 다른 주거 대안을 선택하려는 이동 수요가 나타날 가능성도 있다"며 "이러한 점을 고려하면 이번 거래 증가는 단기적인 변동일 가능성과 시장 흐름이 변하려는 조짐일 가능성을 모두 내포하고 있어, 향후 시장 여건과 수요 구조가 어떻게 전개되는지를 조금 더 추세적으로 지켜볼 필요가 있다"고 전망했다.

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