현재 중개업소 "없던 재건축 문의 갑자기 늘어"
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 영등포·구로·금천구 일대 서울 서남부와 성수 일대 주택시장에 새로운 활기가 불어올 전망이다. 서울시가 용도지역 가운데 준공업지역내 주택 재정비 사업에 대해 용적률(건물연면적대비 건축바닥면적 비율)을 3종 일반주거지역과 동일하게 최대 400%까지 허용하기로 해서다.
서울시는 특별지구지정 없이 준공업지역에서 이뤄지는 모든 재건축·재개발사업에 대해 원칙적으로 용적률 최대 400%를 허용한다는 방침이다. 심의 과정에서 일부 용적률 축소 조정이 있더라도 그동안 250%만 가능했던 준공업지역 아파트 재건축·재개발 여건이 크게 강화될 것으로 기대된다. 이에 따라 준공업지역으로 지정돼 그동안 정비사업의 '사각지대'로 꼽히던 서울 영등포·구로·금천 일대와 성수동 일대에 대한 관심이 모일 전망이다.
7일 서울시와 부동산 업계 등에 따르면 서울시가 발표한 준공업지역 용적률 상향 조치에 따라 서울 서남부와 성수동 일대가 관심을 받을 것으로 예상된다.
서울시 관계자는 "준공업지역에서 이뤄지는 재건축·재개발사업이 대상인 만큼 지역 대부분이 준공업지역으로 지정된 서남부 일대가 이번 조치의 혜택을 받게 될 것"이라고 말했다.
서울에서 준공업지역은 영등포구 영등포동·당산동·문래동·양평동 그리고 도봉구 도봉동과 성동구 성수동 일대에 지정돼 있다. 서울시에서 용도지역 제도가 처음 실시될 때부터 준공업지역으로 지정된 이들 지역은 지금도 준공업지역으로 남아 있다.
현재 이들 지역엔 공장이 일부 남아 있지만 대부분 아파트를 비롯한 주거시설이 들어선 상태다. 공장들은 서울올림픽이 열린 1988년을 전후해 지방으로 이전하기 시작했고 그 자리에는 아파트가 지어졌다. 하지만 아파트를 비롯한 주거시설도 모두 여전히 준공업지역에 따른 규제를 받고 있다. 준공업지역에 짓는 건축물은 용적률 최대 250%를 받을 수 있다. 주로 90년대부터 준공된 이 지역 아파트들은 이제 재건축 연한에 이르렀지만 현황 용적률이 이미 250%에 육박하고 있기 때문에 재건축은 사실상 불가능한 상황이다.
하지만 그렇다고 해서 용도지역을 바꿀 수는 없다. 용도지역은 총량제로 지정되는 만큼 이들 지역을 주거지역으로 바꾸려면 다른 주거지역을 준공업지역으로 전환해야 하기 때문이다.
이에 따라 서울시는 정부에 준공업지역에서의 용적률 상향을 요청했고 이것이 받아들여져 지난해 11월 도시및주거환경정비법이 개정됐다. 개정안에 따라 준공업지역에서 재정비사업을 할 땐 주거지역과 똑같이 용적률 400% 건축이 가능해졌고 이어 서울시도 이를 반영해 이번 제도가 마련된 것이다.
용적률 상향 대상은 준공업지역내 재건축·재개발 정비사업이다. 재정비사업이 아닌 일반 주택사업은 용적률 상향 대상이 아니다. 다만 공장을 재개발 방식으로 아파트를 짓게 되면 역시 용적률 상향을 받을 수 있다. 노후 저층주거지를 대상으로 하는 재개발사업의 경우 현황 용적률이 낮기 때문에 400%까지 용적률을 받기는 어려울 것으로 보인다.
용적률은 최대 400%까지 받을 수 있지만 준공업지역 용적률 한도인 250%를 넘는 용적률의 절반은 임대 주택으로 서울시가 기본형 건축비에 매입한다. 준공업지역 용적률 상향의 첫 사업대상지인 도봉구 도봉삼환아파트의 경우 343%의 용적률이 최종 확정됐다. 이는 주변 아파트에 대한 일조권 침해에 따라 조정된 것이란 게 서울시의 설명이다.
이같은 준공업지역 용적률 상향의 수혜처는 서울 서남부와 성동구 성수동 일대가 될 전망이다. 안양천을 따라 한강의 양평동부터 구로구 신도림동, 고척동 금천구 시흥동 일대에 대거 포진해 있는 준공업지역엔 현재 재건축 연한이 다가오는 아파트들이 속속 나오고 있다.
실제 서울시내 준공업지역에서 일어나고 있는 재건축사업은 총 15건이며 이중 두 곳을 제외한 13곳이 모두 영등포구, 구로구, 금천구에 있다. 서울시 관계자는 "오래 전부터 준공업지역으로 광범위하게 지정돼 있는 서울 서남부 지역이 이번 용적률 상향 조치의 직접적인 혜택을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.
특히 이들 지역 가운데 영등포구 당산동, 양평동 강서구 염창동 그리고 성동구 성수동과 같은 '한강벨트'에 포함된 지역이 최대 수혜처로 꼽힌다. 이들 지역의 경우 인기주거지역으로 올라 설 수 있는 기반이 있는 만큼 재건축사업도 활기를 띨 것으로 보여서다.
당산동, 양평동, 성수동, 염창동 등의 아파트는 대부분 30년차를 맞아 재건축 연한을 이제 막 채우고 있는 실정이다. 분담금이 많이 들어가는 중층 아파트 재건축의 특성상 사업이 당장 활기를 띨 것으로 보이지는 않지만 재건축 열기가 피어날 것이란 게 현지의 기대감이다. 양평동 현지 중개업소 관계자는 "용적률 문제 때문에 이 일대는 재건축에 대한 기대감 자체가 없었던 곳"이라며 "하지만 어제 서울시 발표 이후 우리도 혜택을 받느냐 등 재건축사업에 대한 문의가 늘고 있다"고 말했다.
준공업지역에서 재건축이 추진되는 15곳 중 도봉구 도봉삼환아파트의 경우 용적률을 343%까지 상향한 재건축 사업계획을 최근 확정했다. 이에 따라 나머지 14곳도 정비계획을 수정해야한다. 정비사업의 진도는 느린 편이다. 조합설립이 인가된 단지는 양평동의 신동아아파트밖에 없다.
서울시 관계자는 "현지는 이제 막 재건축 연한이 찬 아파트들이 대부분인 상황인 만큼 규제가 풀렸다고 바로 재건축 추진단지가 늘진 않을 것"이라며 "현재 재건축을 추진하고 있는 15개 단지를 대상으로 이번 용적률 상향 조치가 이뤄질 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
