전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
글로벌 미국·북미

속보

더보기

[GAM]월급 주는 미국 주식 'O' ② 금리 인하 효과와 14조달러 기회

기사입력 : 2025년08월29일 08:02

최종수정 : 2025년08월29일 16:17

배당수익률 S&P500 세 배
헬스케어-데이터센터로 영역 확장
인플레 뛰어도 끄떡 없는 이유

이 기사는 8월 28일 오후 3시00분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 쏠쏠한 배당은 리얼티 인컴의 또 다른 투자 포인트다. 매달 배당을 지급하는 업체는 최근까지 55년 이상 배당을 실시했고, 111분기 연속 배당 인상을 강행했다.

연평균 배당 인상율은 4.3%에 달하고, 최근 배당 수익률은 5.4%로 집계됐다. 이는 1%에 머무르는 S&P500 기업들의 평균 배당 수익률을 세 배 이상 앞지르는 수치다.

업체의 배당 정책을 독보적인 수준이라는 평가를 받을 뿐 아니라 배당 인상을 지속적으로 실시할 여력을 갖추고 있다는 데 월가의 공감대가 형성됐다.

금리 인하 가능성은 리얼티 인컴의 매수 심리를 더욱 부추긴다. 페드워치 툴에 따르면 월가의 8월27일(현지시각) 기준 트레이더들은 9월 통화정책 회의에서 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 4.00~4.25%로 25bp(1bp=0.01%포인트) 인하할 가능성을 88.7%로 보고 있다.

미국 부동산 시장은 2022년 3월 이후 이어진 연준의 과격한 금리 인상에 홍역을 치렀고, 최근까지 한파가 두드러진다. 시장 전문가들은 금리 인하가 부동산 시장 상황을 전반적으로 개선시키는 한편 리얼티 인컴의 비즈니스 여건에도 우호적으로 작용할 것이라고 기대한다.

2025년 초 이후 업체의 주가가 시장을 앞지르는 두 자릿수의 상승 기록을 세웠지만 2022년 기록한 고점 74.67달러에서 25% 떨어진 상태다. 강세론자들은 리얼티 인컴이 과매도 영역을 여전히 벗어나지 못했다고 주장한다.

CVS에 임대한 리얼티 인컴의 부동산 [사진=업체 제공]

최근 분기까지 실적을 통해 수익성과 성장성이 확인된 데다 5%를 훌쩍 웃도는 배당 수익률을 감안할 때 적극적인 매수 전략이 바람직하다는 의견이다.

월가는 리얼티 인컴의 성장 잠재력과 미래 시장 기회에 대해서도 낙관한다. 국내외 물류와 산업용 부동산 확장을 통한 포트폴리오 다변화를 적극적으로 추진하는 가운데 헬스케어와 데이터센터 등 신성장 분야의 투자에 공격적으로 나서는 전략이 커다란 결실을 거둘 것이라는 기대다.

리얼티 인컴 주가 추이 [자료=블룸버그]

미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 리얼티 인컴의 임대율(occupancy rate)이 1992년 이후 96% 아래로 떨어진 일이 없다고 전했다. 닷컴 버블과 서브프라임(비우량) 모기지 사태 등 대규모 위기와 경기 침체에 크게 흔들리지 않고 돌파했다는 의미다.

이른바 트리플 넷 리스(NNN)와 장기 계약을 근간으로 한 비즈니스 모델과 신성장 섹터를 적극 공략하는 사업 영역의 다변화 전략을 근간으로 업체가 안정적인 성장과 압도적인 시장 지배력을 이어갈 것이라는 관측이다.

또 다른 온라인 투자 매체 식킹알파는 리얼티 인컴이 연방준비제도(Fed)의 금리 인하에 커다란 반사이익을 얻을 것으로 예상하고, 비중 확대 전략을 추천했다.

오는 9월17일 연준이 통화정책 회의에서 월가의 예상대로 25bp(1bp=0.01%포인트) 금리 인하를 실시할 경우 리얼티 인컴이 강한 상승 모멘텀을 얻을 수 있어 이에 앞서 선제적으로 매입하는 전략을 추천한다고 식킹알파는 전했다.

일부에서는 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인한 인플레이션이 리얼티 인컴을 압박할 수 있다고 우려한다. 물가가 가파르게 상승할 경우 연준이 금리 인하 속도를 늦추거나 긴축 정책 기조를 취할 여지가 높아지고, 이 경우 자금 조달 비용이 상승하는 한편 새로운 부동산 자산 매입에 불리한 여건이 형성될 것이라는 지적이다.

이에 대해 모틀리 풀은 리얼티 인컴이 과거에도 금리 인상 여건에 노련하게 대응했고, 경영진이 여전히 대처할 수 있는 역량을 갖추고 있다고 주장한다.

뿐만 아니라 인플레이션이 업체의 자산 가치에 호재로 작용할 것이라는 기대다. 일반적으로 리츠는 투자자들에게 대규모 자금을 동원해 부동산 자산을 직접 매입, 운영하지 않고도 투자할 기회를 제공하는데 특히 리얼티 인컴은 보험료와 보수관리 비용, 세금을 임차인이 부담하는 구조의 넷 리스 계약을 근간으로 거래한다.

때문에 업체는 인플레이션 상승으로 인한 비용의 변동에 대해 우려할 필요가 없다. 장기 계약을 체결한 임차인이 머물기만 하면 거시경제 여건과 무관하게 임대 수입을 창출할 수 있다는 얘기다.

더 나아가 인플레이션은 일반적으로 실물 자산 가격의 상승을 부추기기 때문에 리츠 업체가 임대료를 인상할 수 있는 여건을 조성한다. 리얼티 인컴은 대부분의 임대 계약에 인플레이션이 상승할 때 이를 반영해 자동적으로 임대료를 인상한다는 조건을 명시한다.

지난 2020~2021년 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 인해 지구촌 경제가 마비됐을 때도 리얼티 인컴의 동일점포임대가 1.7% 떨어지는 데 그친 것은 업체의 비즈니스 모델과 수익 구조가 얼마나 견고한가를 보여주는 사례다.

리얼티 인컴은 과거 금리 여건이 불리한 상황에 강한 저항력을 나타냈다. 미국 10년 만기 국채 수익률이 1996~2008년 사이 평균 5%를 기록했던 시기에 업체의 사업운영수익(FFO)은 연평균 5.2% 상승했다. 10년물 평균 수익률이 2009~2022년 사이 2.3%로 떨어졌던 기간에 업체의 FFO는 연평균 5.4% 늘어났다.

금리 수준의 커다란 변화에도 리얼티 인컴의 수익성이 요동치지 않는다는 의미로 풀이된다. 고금리 여건이 지속된 2025년 상반기 업체의 매출액은 28억달러를 기록해 전년 동기에 비해 7% 늘어났다.

이자 비용이 늘어난 데 따라 전반적인 비용이 6% 뛰었지만 이보다 매출액이 더 큰 폭으로 증가하면서 거시경제 측면의 불리한 여건을 돌파한 셈이다.

안정적인 수익률을 선호하는 인컴 투자자들이라면 업체를 포트폴리오에 담아야 한다는 주장에 설득력이 실리는 이유다.

더 나아가 연준의 금리 인하가 본격화되면 리얼티 인컴의 이자 비용 부담이 낮아질 뿐 아니라 보다 적극적인 인수합병(M&A)을 통해 몸집을 확대하는 데 속도를 낼 전망이다.

모틀리 풀에 따르면 리얼티 인컴의 FFO가 최근 5년 사이 20% 늘어났지만 주가는 상대적으로 완만한 오름세를 보이는 데 그쳤다. 펀더멘털 측면에서 저평가됐다는 계산이 나온다.

업체의 주가는 12개월 예상 FFO를 기준으로 15배의 밸류에이션에 거래되고 있다. 주가가 연초 이후 11% 상승했지만 추가 상승 가능성에 무게가 실린다.

스티펠은 보고서를 내고 리얼티 인컴의 투자 의견을 '매수'로 유지한 한편 목표주가를 68달러로 제시했다. 최근 종가 대비 16% 상승 가능성을 예고한 수치로, 투자은행(IB) 업계의 최고치에 해당한다.

시장 조사 업체 팁 랭크스에 따르면 리얼티 인컴에 대한 분석 보고서를 제공하는 IB는 총 13개 업체로, 이중 3개 업체가 매수 의견을 내놓았다. 보유와 매도 의견은 각각 10건과 0건으로 나타났다. 12개월 목표주가 평균치는 61.80달러로, 5% 선의 완만한 상승 가능성을 제시했다.

 

shhwang@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08
사진
[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다.  / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동